Republika deweloperska. "Polityka mieszkaniowa w Polsce nie istnieje"

Michał Wróblewski, Wirtualna Polska: Zadam klasyczne, polskie pytanie: gdzie popełniliśmy błąd?

Dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog*: Poziom wiedzy eksperckiej w zakresie polityki mieszkaniowej nieszczególnie przecina się z tym, co robi władza. Realizowane w Polsce od dekad programy mieszkaniowe polegają na tym, że wchodzimy cały czas do tej samej rzeki i znowu powielamy te same błędy. Obniżanie oprocentowania kredytów poprzez dopłaty z budżetu jest tego najbardziej dobitnym przykładem. To samo od 20 lat i za każdym razem wielkie zaskoczenie, że jeszcze raz nie działa.

Określenie "patodeweloperka" rozpowszechnił Jan Śpiewak. I dopiero od paru lat zaczęliśmy o tym na poważnie rozmawiać. Dlaczego żadna z ekip rządowych w wolnej Polsce nie chciała uporządkować polityki mieszkaniowej, pozostawiając wszystko "wolnemu rynkowi"?

Bo to trudne i skomplikowane. Dużo prościej zrealizować zadania oparte o transfery socjalne i segmentację wyborców. Politycy wybierają proste i doraźne rozwiązania, za którymi nie idą poważne zmiany instytucjonalne. Tak jak program 500+, który ma zalety, ale nie jest stabilny czy odporny na inflację. Rządzący nie patrzą na problemy i wyzwania w dłuższym horyzoncie. Nie podejmują się działań na rzecz trwałej poprawy funkcjonowania usług publicznych. A bez działań państwa tego nie da się naprawić.

Politycy boją się tknąć rynku mieszkaniowego?

Politycy sami lokują pieniądze w nieruchomościach, co przynosi im gigantyczne zyski. Dzięki temu mają przewagę konkurencyjną nad resztą społeczeństwa. Po co więc mieliby podcinać gałąź, na której sami siedzą?

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Rząd w ostatnim czasie zaproponował kilka rozwiązań, w tym, nazwijmy to, antypatodeweloperskie.

Rząd ogranicza się niestety do sfery architektonicznej. W nieco mniejszym stopniu mówi o urbanistyce, ale nie chce w ogóle mówić o tym, że w rosnącej liczbie polskich miast mieszkania są przeznaczone dla milionerów. Dużo ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy to już nie tylko stolica i Sopot, choć oczywiście w nich jest najdrożej, ale także Wrocław i Poznań. Gdy ja kupowałem swoje mieszkanie na Grochowie latem 2018 roku, średnia cena w Warszawie wynosiła 8,5 tys. zł za metr. Dziś to ponad 13 tys. zł, a minęło ledwie 4,5 roku.

Mieszkania przestają być osiągalne dla znakomitej większości ludzi. Rząd to pomija. Bo co z tego, że chce zwiększać odstępy między balkonami, skoro na tych osiedlach nie będą mieszkać ludzie, tylko lokowany przez najbogatszych właścicieli kapitał czekający wyłącznie na to, by procentować? W taki sposób nie jesteśmy w stanie rozwiązać problemów mieszkaniowych.

Mieszkamy za ciasno?

Eksperci przyjmują, że jednoosobowe gospodarstwo domowe powinno mieć min. 40 metrów kwadratowych, a z każdą kolejną osobą dodatkowe 20. Czyli mieszkanie dla pary - minimum 60 metrów kwadratowych, rodzina z dzieckiem - 80. To już pokazuje, jak daleko jesteśmy od Zachodu. Jeśli porozmawiamy ze znajomymi, to sądzę, że mało który z nich będzie mógł pochwalić się takimi warunkami mieszkaniowymi. Żyjemy w wielkiej ciasnocie. Jeśli zatem rząd z radością ogłasza, że chce wprowadzić minimum na poziomie 25 metrów - podkreślmy, już obowiązujące, ale nie egzekwowane - i twierdzi przy tym, że to rozwiązuje problemy z patodeweloperką w Polsce, to ja mówię: nie, to nieprawda.

Wyobraża sobie pan, że można ustawowo wyegzekwować podany przez pana standard metrażowy w mieszkaniach? Ja, szczerze mówiąc, nie bardzo.

Wiem, że to pewna utopia. Ale bez dążenia w kierunku utopii nigdy nie będziemy w stanie czynić postępów.

Myśli pan, że jeśli rząd kategorycznie zabroni budowy lokali poniżej 25 m kw., to osławione "mikroapartamenty" znikną z rynku?

Myślę, że inwencja deweloperów i właścicieli mieszkań nie zna granic i znajdą na to jakiś sposób. Ale podobała mi się wypowiedź ministra Budy, który przyznał, że owszem, wie, że inwestorzy będą kombinować, ale ogłosił też, że odpowiednio do tego rząd te kryteria będzie zaostrzał, tak aby walczyć z tymi potworkami na wyrost nazywanymi "mikroapartamentami".

Mój ulubiony argument deweloperów: "15-metrowe mikropartamenty? My jedynie odpowiadamy na potrzeby społeczne. Tak właśnie chcą żyć młodzi, dynamiczni ludzie, którzy przecież większość czasu spędzają w pracy i na mieście".

To oczywiście cyniczna argumentacja. Muszę przyznać, że bardziej racjonalna jest argumentacja dotycząca gęstej zabudowy: deweloperzy twierdzą, że budują gęsto, bo zwarte osadnictwo jest lepsze dla świata.

Dlaczego?

Z tego choćby względu, że mamy w Polsce problem z rozlewaniem się miast. Nasze miasta rozlewają się najbardziej w całej Unii Europejskiej. Mimo tego, że odsetek mieszkańców miast jest w Polsce niski, to rozlewanie się miast jest u nas najszybsze.

To złe?

Tak, bo nie nadąża za tym infrastruktura publiczna. Tworzą się jeszcze większe korki, nie ma komunikacji publicznej, brakuje szkół, przychodni i innych usług publicznych. Nie zapewniają ich ani deweloperzy, ani państwo.

Państwo chce za to zawalczyć z przytulonymi do siebie balkonami, z których można podać rękę sąsiadowi. Ma też zapewnić, że w mieszkaniach będzie bardziej słonecznie. Nic, tylko się cieszyć.

Piszę o tym swojej książce: nawet, jeśli formalnie jest spełniony obowiązek dostępu światła słonecznego przez kilka godzin, to w praktyce to może być maleńka wiązka światła, która ledwie sięga kawałka parapetu. Domeną współczesnego budownictwa jest gęsta zabudowa. Bloki stoją bardzo blisko siebie, co zaciemnia wnętrza. Ekscytowanie się przez rząd tym, że będziemy mieli o pół godziny więcej światła w ciągu dnia, jest nie do końca prawdziwe.

A betonoza? Z tym rząd też chce walczyć.

Architektura krajobrazu ma w Polsce niski prestiż, najczęściej kojarzymy ją z urządzaniem ogrodów, a nie projektowaniem ważnych przestrzeni. Rozwiązania proponowane przez rząd to zjawisko podtrzymują: 20 proc. powierzchni ma zajmować trawnik, a niekoniecznie coś realnie funkcjonalnego jak chociażby zadrzewienia. To taka "zapchajdziura" regulacyjna. Polskie władze powinny wprowadzić standardy kształtowania powierzchni biologicznie czynnej, bo to by zachęciło do tego, żeby rozwijać miejskie rolnictwo i tworzyć powierzchnie, które byłyby dużo bardziej chłonne, estetyczniejsze i które lepiej oczyszczałyby nasze powietrze. To na pewno lepsze niż trawnikowe dywany koszone co dwa tygodnie.

Dlaczego deweloperzy tak mocno i tak szybko podnoszą ceny mieszkań?

Tym łatwiej manipulować cenami i je windować, im głód mieszkań jest większy.

Rzeczpospolita deweloperska.

Deweloperzy weszli w próżnię, którą ktoś musiał wypełnić. Ta próżnia powstała wtedy, gdy mieszkania przestały budować spółdzielnie. Nie wpłynęły na taki stan rzeczy tylko jakaś jedna ustawa czy jeden zły człowiek. To splot wielu negatywnych okoliczności. Brak wiedzy. Szereg złych aktów prawnych. To niechęć polityków do rozwiązań palących problemów, którymi powinien zająć się sektor publiczny i administracja państwowa. To naiwna wiara w to, że podmioty prywatne wszystko zawsze zrobią lepiej, dlatego lepiej, żeby państwo umywało ręce.

To wreszcie kwestia lobbingu i powiązań deweloperów z polskimi politykami. Pochylam się nad tym problemem w swojej książce. To wszystko jest też pochodną tego, że kiedy tworzono pewne fundamenty pod współczesny rynek nieruchomości, to nie był to najlepszy moment funkcjonowania gospodarki w Polsce i kondycji polskiego państwa. Dlatego uznano, że z tej sfery - mieszkaniowej - niemal całkowicie się wycofa.

Czyli oddaliśmy mieszkalnictwo w ręce prywatnych podmiotów.

A stało się to tak łatwo dlatego, że w latach 90. budownictwo peerelowskie źle się kojarzyło. Ludzie nie chcieli mieć już wielkiej płyty, chcieli zmiany. Tyle że w dużej mierze okazało się to zmianą na gorsze, bo dziś jakość budownictwa jest fatalna. Nie coraz gorsza, tylko po prostu zła, bo taki stan utrzymuje się od lat. Zła izolacja akustyczna, niska efektywność energetyczna - to było za PRL problemem, ale problemem jest i dziś. Współczesne osiedla niewiele różnią się pod tym względem od peerelowskich.

A mimo to deweloperzy przekonują, że tworzą osiedla prestiżowe. Nowoczesne.

Próby stworzenia wrażenia prestiżu bywają komiczne. Deweloperzy wolą zbudować marmurową recepcję i postawić tam udającego portiera emeryta na umowie śmieciowej, niż zadbać o to, by w mieszkaniach było ciepło, a przez ściany nie było słychać mruczenia kota sąsiada. Grodzenie osiedli czy nadawanie im anglojęzycznych nazw jest próbą budowania prestiżu, ale już nie lepszej jakości miejsc do życia. Jeden z moich ulubionych przykładów w Warszawie to wieżowiec Babka Tower, a w Bydgoszczy istnieje nawet niejaka Sky Island.

Dlaczego ludzie się na to łapią?

Może nie aż tak, jak w latach 90., gdy ślepo wierzono wszystkim reklamom, bo dzisiejszy marketing jest nieco bardziej wyrafinowany, ale ciągle dajemy się nabierać. Phishing działa w najlepsze, piramidy finansowe też nie zniknęły, no i deweloperzy również mają swoje techniki skutecznej manipulacji.

Choćby piękne wizualizacje powstających osiedli, które po wybudowaniu niewiele mają wspólnego z rzeczywistością.

Oferty deweloperskie często przedstawiane są jako coś, co oficjalnie nie jest ofertą w rozumieniu kodeksowym. To daje duże pole do popisu - z obrazka pokazującego obecną "dziurę w ziemi" może zatem zniknąć sąsiednia linia wysokiego napięcia, która psuje nam sielski krajobraz. Wnętrzu też może ubyć trochę powierzchni, na dodatek sugerowany sposób urządzenia nie licuje z rzeczywistymi rozmiarami mebli.

Zwraca pan mocno uwagę na problem luki czynszowej. Na czym on polega?

Luka czynszowa dotyczy ludzi, których nie stać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych samodzielnie, ale jednocześnie zarabiają na tyle dużo, że nie łapią się na wsparcie sektora publicznego i budownictwa społecznego. Jeszcze przed podniesieniem stóp procentowych szacowano tę grupę na jakieś 40 proc. polskiego społeczeństwa.

Jak ten problem rozwiązać?

Stworzyć konkurencję dla oferty deweloperskiej. Zrównoważoną politykę mieszkaniową, która stoi na kilku nogach. Nie wiąże się to rzecz jasna z zakazem działalności deweloperów, ale jednak ograniczyłoby liczbę chętnych na kupowanie marnej jakości towaru za niebotyczne kwoty. Żeby tak się stało, muszą być też inni aktorzy na tym rynku. Mógłby powstać państwowy deweloper. O tym pomyśle mówi Lewica i ja się pod tym podpisuję. Mieszkania komunalne, kooperatywy mieszkaniowe, spółdzielnie, TBS-y, które są formą pośrednią między deweloperem a mieszkalnictwem komunalnym. Na to powinni stawiać ustawodawcy. Oczywiście we współpracy z samorządami.

Deweloperzy są chciwi?

Wielu z nich cechuje chciwość, oczywiście. Jeśli obchodzą prawo, to robią to dla własnego zysku, dla wzbogacenia się, bo są chciwymi cwaniakami. Trzeba to nazwać po imieniu. Ale deweloperzy sami sobie ram działania nie stworzyli. Ktoś im na to pozwolił.

Pan ma na myśli polityków. Ale, sorry, ludzie się na tę chciwość i fatalne praktyki godzą. Bo deweloperzy budują źle, za ciasno, niechlujnie, a ludzie i tak kupują. Bo chcą gdzieś mieszkać.

Bo nie mają wyboru. Jest wielki głód mieszkań, który wyklucza sytuację, że z uwagi na mnogość podmiotów deweloperskich one ze sobą konkurują i tworzą lepsze osiedla, podnosząc standardy i jakość. Dlatego deweloperzy wychodzą z założenia, że nie muszą się starać.

Mieszkania w ramach rządowego programu "Mieszkanie Plus" miały być budowane w kontrze do patodeweloperki, a okazuje się, że program PiS niewiele się od tego różni. Jak ujawniają w ostatnich dniach różne ogólnopolskie redakcje, nawet budynki powstałe w ramach rządowego programu nie spełniają norm. Słowem: Ministerstwo Rozwoju chce iść na wojnę z patodeweloperami, a wygląda na to, że będzie walczyło samo ze sobą.

To jest szerszy problem braku umiejętności zarządzania przez państwo kluczowymi, strategicznymi wręcz projektami. Jakość zarządzania w polskim sektorze publicznym bywa fatalna. Z drugiej strony, korporacjom z Doliny Krzemowej wybaczamy wiele i traktujemy ich porażki jako odważne eksperymenty, a od państwa oczekujemy efektów natychmiast.

Standardy mieszkań w Polsce wpływają na stan psychiczny Polaków? Na ich wybory życiowe?

Oczywiście. Wpływają bardzo źle. Dobitnie pokazał to czas lockdownów. Większość z nas źle czuje się w zbyt ciasnych przestrzeniach, trudno w nich pracować i równocześnie znosić hałasujące nad głową dzieci. To przekłada się mocno na życie rodzinne, na chęć posiadania potomstwa. A, co gorsza, nie ma alternatywy. To wywołuje wielką frustrację. Patodeweloperka produkuje wkurzone, sfrustrowane, wiecznie napięte społeczeństwo z przemocowymi skłonnościami wobec rodziny i współpracowników.

Co z planowaniem przestrzennym? Co mogą robić w tej sprawie samorządy? Kto konkretnie to robi i za to odpowiada? Bo to jest problem, który leży u podstaw kłopotów z rynkiem patodeweloperki.

Ustawodawcy powinni uchwalić moratorium na planowanie przestrzenne. Dać samorządom na przykład 10 lat na zaplanowanie obszarów, na których można budować. Skończyłyby się gadanie, że mamy problem z nieregulowanym planowaniem przestrzennym i inwestycje realizowane bez ładu i składu na terenach, na których być ich nie powinno. Mieszkańcy wtedy wiedzieliby, czego spodziewać się od swojego sąsiedztwa. Problem z planowaniem przestrzennym jest taki, że większość powierzchni w kraju jest nieuregulowana. Dlatego można budować wszystko i wszędzie.

Kto podejmuje indywidualne decyzje administracyjne, czyli decyzje o warunkach zabudowy - słynne "wuzetki"? One przecież nie dają możliwości koordynowania zabudowy przestrzennej.

To prawda. Tzw. wuzetka to mechanizm, który miał zapobiec doprowadzeniu w polskiej przestrzeni do powstania prawnej próżni, kiedy nie ma stosownych regulacji, a inwestorzy chcą na danym terenie coś budować. 2/3 obszaru państwa nie ma planów miejscowych, więc z reguły nie ma niczego, co regulowałoby rozwój zabudowy. Dla takich sytuacji stworzono procedurę wuzetki.

Sęk w tym, że to nie jest sytuacja wyjątkowa, tylko dominująca. Wuzetka to jednostkowa decyzja administracyjna, która powinna kierować się zasadą dobrego sąsiedztwa, a więc dopasowywać projekty, które starają się o pozwolenie na budowę, do otoczenia. W praktyce te jednostkowe decyzje administracyjne są korupcjogenne. Kto je wydaje? Władze miasta lub delegują to zadanie na inne podmioty. W Warszawie burmistrz jednej z dzielnic prawdopodobnie dzięki takim łapówkom kupował sobie włoskie garnitury i luksusowe samochody sportowe.

Deweloperzy przekupują samorządowców i urzędników?

Niestety tak. Co więcej, o wuzetkę można się starać nawet nie będąc właścicielem działki, na której chce się coś wybudować. Czyli jeżeli pan będzie zainteresowany odrolnieniem atrakcyjnego gruntu i dopiero myśli nad jego zakupem, to już wtedy może dostać wszystkie kluczowe zgody. To mało ryzykowna procedura z punktu widzenia inwestorów, ale szalenie groźna dla ładu przestrzennego.

Flipping mu zagraża?

Flipping opiera się na wykorzystywaniu możliwych luk. Na tym, że łatwo jest dzielić mieszkania na mniejsze i sprzedawać je z dużą przebitką, że opłaca się sprzedawać mieszkania, bo ich ceny ciągle rosną, a flipperzy się do tego przyczyniają. Żyjemy w raju podatkowym dla nieruchomości w Polsce. Flipperzy z tego korzystają i masowo skupują mieszkania, czasem je przetrzymując, żeby jeszcze mocniej podbić ceny.

W Polsce opodatkowanie nieruchomości mieszkalnych praktycznie nie istnieje, jego poziom jest naprawdę żenujący. Dlatego flipperzy kolekcjonują mieszkania i nie ponoszą z tego tytułu większych kosztów. Skuteczną walką z flipperami i spekulantami byłoby wprowadzenie podatku katastralnego, pełniącego rolę podatku od pustostanów. Wtedy posiadanie 25 mieszkań nie byłoby tak atrakcyjne jak dziś. Trzymanie pustych mieszkań podbija ceny najmu tego, co zostaje na rynku.

Władza boi się podatku katastralnego.

Podatek katastralny uderzyłby np. w panów Obajtka i Morawieckiego czy panią Adamowicz, czyli ludzi, którzy mają więcej nieruchomości. Nie uderzyłoby to jednak w osoby, które mają mieszkanie na własne życiowe potrzeby. Wprowadzenie podatku katastralnego zwiększyłoby natomiast ofertę mieszkań dostępnych na wynajem.

Czyli - generalizując - kupujemy mieszkania, ale nie zaspokajamy potrzeb mieszkaniowych?

Tak, bo to się w obecnej sytuacji bardziej opłaca. Nieruchomości to w Polsce towar i świetne miejsce na lokowanie kapitału.

Propozycja rządowa - kredyty 2 proc. plus marża i prowizja - to dobry krok?

To pakowanie kasy w kieszenie deweloperów i banków. Innymi słowy: powrót do przeszłości, dopłacanie do kredytów, zamiast stawiania na budownictwo społeczne. Rząd niestety nie wspiera najbardziej potrzebujących, tylko umacnia model, który już nie działa. I nie zadziała. Dlaczego wszyscy mają dokładać się do cen metrów kwadratowych, które cały czas rosną? Z punktu widzenia efektywności finansów publicznych proponowane rozwiązania nie są najlepsze.

Polacy powinni mieszkać w lepszych warunkach. Władza im tego jednak nie umożliwia. Stawia na 30-letnie kredyty, a te nie są dopasowane do cyklu życia ludzi, którzy nie pracują przez całe życie w jednym miejscu i tylko jednej firmie.

Czytaj też:

Zbierają "kwity" na Tuska. W PiS powstała specjalna komórka

Tu Polki dokonują aborcji. "Chcą zabrać szczątki do domu, nie mogą"

Rozmawiał Michał Wróblewski, dziennikarz Wirtualnej Polski

Napisz do autora: Michal.Wroblewski@grupawp.pl

*Dr Łukasz Drozda to urbanista i politolog wykładający na Uniwersytecie Warszawskim i Uniwersytecie SWPS oraz autor pierwszej książki o patodeweloperce w Polsce, która ukazała się 15 lutego, nakładem wydawnictwa Czarne. Jego badania koncentrują się głównie na politykach publicznych, ze szczególnym naciskiem na politykę miejską. Autor bada również zjawisko gentryfikacji i procesy urbanizacyjne w Europie Środkowej i Wschodniej.