Finansowy dramat spółdzielców dopiero przed nami [OPINIA]

W zasobach zarządzanych przez spółdzielnie mieszka od 8 do 10 mln Polaków.

Władze wielu, spośród istniejących 3500 kooperatyw, mierzą się właśnie z zadaniem: jak podnieść mieszkańcom czynsze możliwie najmniej, a zarazem nie doprowadzić do zawalenia się budynków.

Jednocześnie - czego by nie zrobiono, będzie gorzej niż jest obecnie.

Spółdzielnie mieszkaniowe dla wielu są reliktem PRL-u. Niezależnie od oceny, czy to dobre twory, czy złe, fakt jest taki, że budynki spółdzielcze to często nieruchomości stare, wymagające szeregu prac remontowych i których zasilanie w energię nie jest optymalne. Gdy bowiem projektowano betonowe kloce, nikt nie myślał o oszczędzaniu prądu czy gazu.

Zarazem - choć nikt w Polsce nie przeprowadził solidnego badania na ten temat - można przyjąć, że w zasobach spółdzielczych znaczny odsetek stanowią osoby niemajętne. Wynika to i z wieku spółdzielców (średnia w wielu spółdzielniach przekracza 55 lat), i z oczywistej okoliczności, że gdy komuś pieniędzy nie brakuje, woli zazwyczaj ładny nowoczesny budynek (najczęściej prowadzony w formie wspólnoty mieszkaniowej), niż blok, który od 30 lat "błaga" o remont.

Tymczasem w internecie pojawia się coraz więcej obwieszczeń przekazywanych przez władze poszczególnych spółdzielni mieszkańcom. Wynika z nich jasno: będzie coraz drożej.

Podwyżki za tzw. czynsz (właściwie należałoby mówić o opłatach, ale utarło się opłaty lokalowe nazywać czynszem) sięgają kilkudziesięciu procent.

U jednej osoby z 550 zł na 800 zł. U kogoś innego z 620 zł na 950 zł. Ktoś inny z kolei płacił 580 zł, a będzie musiał płacić 1250 zł.

Część internautów nie dowierza. Pojawiają się argumenty, że ktoś "musi dużo grzać" albo "woda leje się strumieniami".

Ale nawet gdyby tak właśnie było, że ktoś od dawna dużo grzeje, a inny od wieków zużywa ogrom wody - wysokość podwyżki pokazuje postępującą skalę drożyzny.

W rzeczywistości zaś nie jest wcale tak, że ludzie nie dbają o zużycie mediów, bo z rozmów z wieloma prezesami spółdzielni mieszkaniowych wynika, że z roku na rok spółdzielcy dbają o to coraz bardziej.

Kłopot jest trudniejszy do rozwiązania, a zarazem bardziej oczywisty: wzrost kosztów ponoszonych przez spółdzielnie sięga kilkudziesięciu, a w niektórych spółdzielniach nawet kilkuset procent.

I tak jak bez trudu można znaleźć wiele moich tekstów i opinii, w których bezlitośnie oceniam zarządzających spółdzielniami i pokazuję prezesowskie patologie, tak warto być uczciwym i powiedzieć głośno: w obecnych podwyżkach i tych, które pojawią się niebawem, nie ma winy prezesów. Ba, wielu z nich robi, co może, by podwyżki dla mieszkańców były możliwie najniższe. Bo prezesi doskonale wiedzą, że ludzki gniew w pierwszej kolejności zostanie skierowany przeciwko nim.

Najgorsze jednak dopiero przed nami. Dlaczego?

Po pierwsze: wiele spółdzielni ma zawarte umowy z dostawcami mediów na określony czas z ceną gwarantowaną. Przykładowo więc, gdy spółdzielnia zawarła umowę z firmą dostarczającą energię elektryczną na początku 2021 r. i strony umówiły się na stałą cenę do końca 2022 r., nie ma jeszcze tragedii. Nie ma też powodu, by podnosić czynsze.

Ale ta tragedia nadejdzie wraz z koniecznością zawarcia nowej umowy (już z zupełnie innymi, znacznie wyższymi, stawkami), a wysokość czynszu poszybuje.

I tak jest ze wszystkim: z prądem, z gazem, z wodą.

A czym gorzej zarządzana spółdzielnia, tym sytuacja mieszkańców będzie gorsza. Bo i suto wynagradzany prezes nie będzie zainteresowany negocjowaniem stawek, i stan bloków często jest taki, że zużycie jest większe (przykładowo w blokach z wymienionymi lampami na energooszczędne zużycie energii elektrycznej potrafi być mniejsze o 1/3 niż w budynkach, w których świecą inne żarówki).

Szkopuł w tym, że to odbija się na ludziach, a nie na prezesach. Ci ostatni zawsze sobie całkiem przyzwoicie radzą.

Pytanie, co będą mogli zrobić ludzie, których czynsz wzrośnie np. o 700 zł miesięcznie. A to perspektywa zupełnie realna.

W spółdzielniach będzie tragicznie z jeszcze dwóch powodów.

Po pierwsze, gdy opłaty wzrosną o kilkaset zł miesięcznie, część osób może nie poradzić sobie finansowo.

W kooperatywach jest zaś tak, że za tych, którzy nie płacą, muszą ostatecznie zapłacić ci, którzy jakoś sobie radzą.

W efekcie czym drożej będzie, tym mniejsza liczba osób będzie utrzymywała bloki.

Oczywiście w razie kilkunastomiesięcznych zaległości, spółdzielnia może podjąć kroki, których ostatnim etapem może być nawet eksmisja z lokalu. Tyle że nie o to przecież chodzi, by wyrzucać z mieszkań ludzi, którzy nie płacą nie ze względu na chęć kombinowania, lecz z prozaicznego powodu: bo nie mają pieniędzy.

Po drugie, w ostatnich kilkunastu miesiącach drastycznie wzrosły koszty materiałów budowlanych oraz usług. W warszawskich, poznańskich czy krakowskich spółdzielniach mieszkaniowych oferty składane w przetargach na część robót wzrosły w 2022 r. o ok. 30-40 proc. w porównaniu z przełomem 2020 i 2021 r. Firmy sprzątające – borykające się z kłopotami kadrowymi (nie ma co się oszukiwać – część osób sprzątających i ogrodników pochodzi z Ukrainy i wyjechało bądź zmieniło miejsce zamieszkania) - oczekują waloryzacji stawek na poziomie 15-25 proc.

Spółdzielnia mieszkaniowa remontuje budynki co do zasady z tzw. funduszu remontowego. Jest to po prostu składka mieszkańców – każdy w czynszu płaci po 2, 3, czasem 4 zł miesięcznie za każdy metr kwadratowy swojego mieszkania. I teraz spółdzielnie stoją przed pytaniem: czy zwiększać stawki na fundusz remontowy, czy nie? Zwiększenie oznacza jeszcze wyższe opłaty. Niezwiększanie z kolei w praktyce oznacza uszczuplenie budżetu na remonty, bo gdy ma się tyle samo pieniędzy co kilkanaście miesięcy temu, ale materiały i robocizna są droższe o kilkadziesiąt procent – robót można wykonać mniej.

W ostatnich tygodniach rząd dwoi się i troi, by pokazać obywatelom, że władza pomoże. Jednocześnie jednak kolejne przedstawiane rozwiązania to pomysły zupełnie nieuwzględniające sytuacji spółdzielców. Istotą dla mieszkańców blokowisk jest nie tyle dostać kilkaset czy nawet kilka tysięcy zł do kieszeni (choć, nie ma co się oszukiwać, niemal każdy chętnie przyjmie), co wsparcie podmiotów zarządzających budynkami, które lada moment drastycznie podniosą opłaty za media wykorzystywane w częściach wspólnych.

Zapominanie o spółdzielniach przez rządzących to zresztą żadna nowość.

Wystarczy wspomnieć, że pod koniec 2021 r. rząd postanowił ograniczyć wzrost cen gazu.

Wymyślono, że przeciętny obywatel będzie płacił mniej, a przedsiębiorca - więcej.

Szkopuł w tym, że zapomniano zupełnie o istnieniu spółdzielni mieszkaniowych. I tak zredagowano przepisy, że tańszy gaz mogli mieć wyłącznie spółdzielcy, u których w spółdzielni nie ma ani jednego przedsiębiorcy. W skrócie: zero sklepów, zero zakładów fryzjerskich, zero piekarni.

Po opublikowaniu tekstu przez Wirtualną Polskę rządzący najpierw stwierdzili, że takie rozumienie przepisów jest niewłaściwe, a kilka dni później... zmienili przepisy.

Warto jednak reagować przed złym zdarzeniem, a nie po nim.

Przed dwoma tygodniami Jarosław Kaczyński, prezes Prawa i Sprawiedliwości, zapowiedział, że partia chce więcej uwagi poświęcić spółdzielniom mieszkaniowym i prawom spółdzielców.

Politycy PiS, zaczepiani przez media o sytuację spółdzielców, odpowiadają zaś wymijająco.

Właśnie jest okazja, by się wykazać. Skoro rozwiązaniem na wszelkie bolączki gospodarcze są tarcze, czas zatem na tarczę dla spółdzielni mieszkaniowych. I nie chodzi o to, by komukolwiek dawać pieniądze do kieszeni. Nie chodzi też o to, by wspierać zarządzających. Idzie o to, by uchronić zwykłych Polaków od drastycznych podwyżek, np. poprzez lepszą ofertę od państwowych molochów energetycznych dla spółdzielni mieszkaniowych.

W przeciwnym razie zima w starych blokowiskach będzie bardzo mroźna i bardzo droga.

Patryk Słowik, dziennikarz Wirtualnej Polski

Napisz do autora: Patryk.Slowik@grupawp.pl