Wiemy, po ile CPK kupowało ziemię. Mieszkańcy są wściekli, tak ich poróżniono

Był już gotowy sprzedać rodzinne gospodarstwo. Planował: spakuje się i pojedzie odwiedzić córkę w Australii. Potem zdecyduje, gdzie rozpocznie nowe życie. Wtedy usłyszał, ile CPK zapłacił sąsiadowi. Pobladł, sięgnął po telefon, by zadzwonić do żony: - Na razie nie wyjeżdżamy. Te... (pada przekleństwo) chciały nas orżnąć na starość - powiedział.

To reakcja mieszkańca z terenu planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego, gdy dowiedział się, że sąsiad za mniejszą działkę, z domem w dużo gorszym stanie wziął milion złotych więcej. Wirtualna Polska poznała ceny transakcji z aktów notarialnych nabycia nieruchomości. Okazuje się, że podobnych konfliktów było dużo więcej.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Tajemnica CPK. Ceny wyszły na jaw

Na początku lutego 2022 roku spółka CPK kupiła 2,6 ha ziemi rolnej w Guzowie. Zapłaciła za nie 2,3 mln zł, czyli koszt jednego metra kwadratowego wyniósł ok. 88 zł. Niedługo później w sąsiedniej miejscowości Aleksandrów za 2,2 ha ziemi rolnej o tej samej kategorii rolniczej CPK zapłacił jedynie 299 tys. zł. W przeliczeniu wychodzi 13 zł za metr kwadratowy.

Kolejny przykład: we wsi Cyganka jednej osobie CPK zapłacił 185 zł za metr kwadratowy ziemi rolnej. W listopadzie w tej samej miejscowości innemu właścicielowi zapłacono 33 zł za metr. Byliśmy tam, obie działki to niczym nieróżniące się puste pola.

Pieniądze są jednak inne i dlatego mieszkańcy mówią nam o "aferze gruntowej". Jedni właściciele sprzedawali grunt i zostawali milionerami, podczas gdy inni szarpali się o kilkaset tysięcy - słyszymy.

- Każdego z mieszkańców rozgrywano osobno. Aby poznać wartość domu, trzeba było zgłosić się do Programu Dobrowolnych Nabyć. Po wycenie należało podpisać klauzulę o poufności tych danych. Negocjatorzy transakcji mogli potem manipulować sprzedającymi, wmawiając im, że inni mieszkańcy już sprzedali, a wywłaszczenia zaraz się rozpoczną - mówi Wirtualnej Polsce Mariusz, mieszkaniec gminy Wiskitki.

To on dobrał się do największych tajemnic spółki CPK. Oficjalną drogą uzyskał dostęp do aktów notarialnych, na podstawie których dokonywano transakcji. Stworzył bazę danych z cenami, które CPK płacił w każdej miejscowości.

- Kogo udało się złamać psychicznie albo był w trudnej sytuacji życiowej, sprzedawał tanio. Negocjatorzy liczyli, że ludzie nie poznają szczegółów, nie porównają się do innych - dodaje. Uważa, że temat wycen i różnic w transakcjach to obowiązkowy wątek dla Najwyższej Izby Kontroli, której kontrolerzy mają sprawdzić działalność spółki CPK.

CPK odpowiada: nieruchomości tylko pozornie są takie same

Przedstawiciele Centralnego Portu Komunikacyjnego pytani przez WP o różnice w wycenach tłumaczą, że wskazane przez nas nieruchomości różniły się przeznaczeniem oraz możliwościami zagospodarowania. Na polu rolnym w Guzowie miał powstać dom weselny i magazyn (właściciel uzyskał wcześniej tzw. warunki zabudowy). Stąd wycena przekraczająca 2 mln zł. Tymczasem sąsiednia działka miała charakter rolniczy, zatem należało się tylko 299 tys. zł.

CPK tłumaczy podobnie sześciokrotną różnicę wycen ziemi rolnej we wsi Cyganka. W aktach notarialnych obie działki to ziemia rolna, ale według inwestora różnią się zapisami w lokalnych dokumentach planistycznych. Na jednym polu mogłyby teoretycznie wyrosnąć magazyny i składy, na tym tańszym tylko rzepak i kukurydza.

- Pozornie takie same nieruchomości mogą mieć inne przeznaczenie planistyczne, a co za tym idzie różną wartość - przekazał WP Konrad Majszyk, rzecznik prasowy spółki Centralny Port Komunikacyjny. - Co bardzo ważne, wycena nieruchomości została sporządzona przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. To nie jest to samo co ostateczna cena sprzedaży w Programie Dobrowolnych Nabyć. Operat jest punktem wyjścia do rozmów prowadzących do ustalenia ceny transakcyjnej - podkreśla rzecznik CPK.

Pogoniła negocjatorów

Biały domek na zakręcie drogi około 10 minut jazdy samochodem od zjazdu autostrady A2. Na stole z białym obrusem lądują talerze z ciastkami, herbatnikami i faworkami oraz kawa i herbata. Właścicielka domu zasłynęła tym, że pogoniła z obejścia negocjatorów. To u niej spotykają się mieszkańcy z terenu przyszłego lotniska, którzy nie zgodzili się sprzedać swojej ziemi.

Z teczką papierów wchodzi Mariusz, pokazuje gruby na dwa palce plik wydruków tabel z transakcjami zakupu ziemi pod lotnisko. Dzieli się ustaleniami i własnym komentarzem do transakcji.

- Podejrzewam, że jeśli w danej miejscowości nikt nie chciał sprzedawać ziemi, to CPK aby przełamać to nastawienie, oferował w pierwszej transakcji zawyżoną kwotę -opowiada. Wskazuje na transakcję we wsi Skrzelew. Mieszka tam rodzina rolników: Tadeusz Szymańczak i jego syn Kamil, którzy słyną z krytyki inwestycji oraz organizowania protestów pod hasłem "NIE dla CPK". To ich niegdyś napiętnował Marcin Horała, były rządowy pełnomocnik ds. CPK.

- Inwestor obrał na cel dom blisko Szymańczaków. Aby zagrać Tadeuszowi na nosie, odkupili nieruchomość za 1,3 mln zł, a takich cen nie było. Kiedy pracownicy CPK przejęli już dom, to otworzyli okna, pokazywali gesty zwycięstwa. Teren zdobyty, wyłom we wsi dokonany - opowiada Mariusz.

Tak wyglądały oferty z CPK. "Panie Stanisławie, namyślił się pan?"

Przeciwko różnicom w wycenie protestuje Stanisław, rolnik ze wsi Wyczółki w gminie Baranów. Jego grunty rolne budowniczowie lotniska wycenili po 14 zł/m2. Tymczasem sąsiad sprzedał niewielkie pole przy domu po 34 zł/m2. Niedaleko pola pana Stanisława był też wąski na kilka metrów, ale długi pasek ziemi należący do radnego z innej gminy. Wykupiono go za ponad 30 zł/m2.

Rolnik podejrzewa, że CPK zaniża jego wycenę, ponieważ ma 25 hektarów ziemi, trzy domy i budynki gospodarcze - "po uczciwych cenach musieliby zapłacić wielokrotnie więcej".

- Trzymają mnie w napięciu. Grozili, że wywłaszczą i zapłacą mniej. To jest bandytyzm! - denerwuje się 73-letni mężczyzna. Pokazuje kartkę, na której negocjatorka CPK przedstawiła mu ofertę. Z nagryzmolonych liczb wynika, iż do wyceny opiewającej na 6,88 mln zł dorzuciła nieco ponad 200 tys. zł, czyli razem 7,09 mln zł. "To jest moja propozycja" - miała oświadczyć.

Stanisław nie zgadza się na styl rozmów z przedstawicielami CPK. Jakby chodziło o worek kartofli, a nie dorobek kilku pokoleń jego rodziny. - Pewnego razu widzę, że ich samochód przyjeżdża pod bramę. Ona, taka obwieszona biżuterią jak choinka, nawet nie wysiadła, tylko przez otwartą szybę mówi: no jak, panie Stanisławie, pan się namyślił? Ja mówię: nad czym mam się namyślać? Odparła: później już żadnych negocjacji nie będzie. Będą wywłaszczenia - relacjonuje rozmowę rolnik.

Inna sprawa, że w opracowanym dla Stanisława operacie szacunkowym murowany dom o powierzchni mieszkalnej 25 mkw. (bez poddasza) wyceniono na 3,2 tys. zł. Opisano "letniak", choć ma pokój, dużą kuchnię z piecem i jadalnią. Gdy o wycenie napisały media, spółka przyznała, że "doszło do pomyłki pisarskiej", a dom jest wart dziesięć razy więcej.

Burza wokół cen. Tyle płacił prywatny inwestor

Wyjaśnijmy, że mieszkańcy z terenów CPK od kilku lat nie mogli sprzedać swoich nieruchomości ani dokonywać w nich ulepszeń. Miało to ograniczyć spekulację gruntami i zapobiec wyższym kosztom wykupu w przyszłości.

Najniższe wyceny gruntów, jakie podajemy w tekście, stoją w sprzeczności z pierwszymi deklaracjami budowniczych lotniska. "Nieruchomości (...) nie będą wyceniane według wartości gruntów rolnych. Tutaj punktem minimalnym są odszkodowania płacone przy budowie autostrad, które w ostatnich czasach sięgały 35-40 zł za metr" - mówił w maju 2018 roku, na spotkaniu z mieszkańcami Baranowa, ówczesny wiceminister infrastruktury, pełnomocnik rządu ds. CPK Mikołaj Wild.

W 2022 roku komunikaty się zmieniły. Partia Prawo i Sprawiedliwość przeprowadziła przez parlament Ustawę o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK. Ustawa wprowadziła zasady bonusów dla sprzedających swoje nieruchomości właścicieli. Teoretycznie wynoszą one "120 proc. wartości dla gruntów niezabudowanych i 140 proc. wartości dla zabudowań". Brzmi dobrze, ale przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie uwzględnia się przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny, lecz jej wartość określa się według dotychczasowego przeznaczenia.

To dlatego mieszkańcy krytykują wyceny. Przypominają, że inwestor magazynu przy autostradzie A2 w gminie Wiskitki płacił od 135 do 209 zł za metr kw. gołego pola. W innej transakcji gmina płaciła 86 zł/m2 za grunt przejęty pod drogę publiczną.

Pełnomocnik lotniska chciał płacić za teren pod inwestycję tyle, ile za ziemię pod uprawę kapusty.

Tomasz Molga, dziennikarz Wirtualnej Polski