Zalew apartamentów nad Bałtykiem. Coraz trudniej na tym zarobić. Koniec eldorado?

Problem ze sprzedażą nieruchomości wypoczynkowych nad morzem mają teraz zarówno deweloperzy wchodzący z nową ofertą, jak i właściciele apartamentów, którzy z różnych względów chcieliby się ich pozbyć. – Nowych lokali na sprzedaż jest coraz więcej i są niebotycznie drogie. Ponieważ rosną koszty materiałów i robocizny, nie ma specjalnie pola do obniżki – relacjonuje Mirosław Król, ekspert finansowy, który wraz z partnerami prowadzi biuro nieruchomości. Jego biuro miało kilku klientów, którzy chcieli sprzedać apartamenty kupione ileś lat temu. – Zainteresowanie – ocenia – było mierne. Kończyło się na rozmowie wstępnej.

– Tyle jest tego nad morzem i w górach, że ten rynek zwolnił, już się nasycił – diagnozuje Marlena Kosiura, analityczka rynku, założycielka portalu inwestycjewkurortach.pl. Serwis internetowy Business Insider ujął sprawę dosadnie: "Deweloperzy zalali brzegi Bałtyku apartamentami. Teraz muszą na nich zarobić".

– W 2020 r. w wakacje sprzedaliśmy w Rogowie 180 lokali – wspomina Mateusz Lachowicz z Shellter Hotel&Apartments. – Kolejka jak do mięsnego stała. Rezerwacje robiliśmy na 15 minut, zamiast na 1–2 dni. Ale to była anomalia.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

A było co sprzedawać: 550 apartamentów w ciągu 3,5 roku. Na starcie liczyli za metr kw. po 10 tys. zł netto (trzeba dodać 23 proc. VAT), pod koniec trzy razy tyle. A to nie Sopot czy Świnoujście, kurorty całoroczne. Miejsce jest piękne, dziewicze, między Bałtykiem a przymorskim jeziorem Resko, ale wybitnie sezonowe. W pobliżu jeden sklep i jedna restauracja. Całoroczna baza gastronomiczna i rozmaite atrakcje będą, gdy Shellter ukończy budowę 5-gwiazdkowego hotelu (w planach maj 2024 r.).

– Teraz na pewno jest ciężej. Jeśli chodzi o sprzedaż, podniósł się minimalny próg cenowy – stwierdza Lachowicz. – 10 lat temu można było kupić lokal za 300 tys. zł, obecnie za 600 tys. Średniego klienta, a takich jest najwięcej, przestaje być stać na taki zakup.

Nabudowano do wyboru, do koloru. Od obiektów czysto apartamentowych, przez aparthotele, po condohotele. Te ostatnie od aparthoteli różnią się ofertą usług, nieodbiegającą od hotelowej (restauracje, bary, baseny, spa itp.). Całość działa jak normalny hotel, choć pokoje mają różnych właścicieli, którzy zarabiają na tym, że zainwestowali. Condo od angielskiego condominium – współwłasność. Oferty deweloperskie często zaczynają się od zdania: "Zostań właścicielem kawałka hotelu".

Według raportu Emmerson Evaluation "Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2022" w pasie nadmorskim, gdzie funkcjonuje blisko 18,5 tys. apartamentów i pokoi condohotelowych, do 2024 r. ma przybyć jeszcze 2,5 tys., które są w budowie. Tyle samo buduje się w górach, gdzie obecnie jest ich 12,5 tys. Na aglomeracje przypada 8,7 tys. plus ponad tysiąc w budowie. Mazury na tym tle to margines – niecały tysiąc plus 265 w perspektywie.

A to przecież nie wszystko. Do apartamentów i hoteli dołączyły w ostatnich latach rosnące jak grzyby po deszczu tzw. osady turystyczne – mniejsze, większe i wręcz gigantyczne skupiska bliźniaczych domków letniskowych, ustawionych ciasno dach w dach w zwarte szeregi niczym koszary. Podobno ich inwazję na polskim gruncie zainicjował Piotr Śledź, właściciel firmy Bocian Pożyczki. Dużo tego widać na środkowym wybrzeżu (Rowy, Mielno, Kołobrzeg, Ustronie Morskie).

W 2019 r. dynamiczny rozwój rynku apart- i condohoteli zaniepokoił Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który rozesłał do deweloperów ankiety z pytaniami o składane klientom obietnice, ile to procent kwoty zainwestowanej w lokal zwróci się im rocznie, gdy przeznaczą go na wynajem turystyczny. UOKiK wskazał na konieczność uwzględniania w materiałach reklamowych informacji na temat ryzyka tego typu inwestycji. Część ekspertów mówiła wtedy o condohotelowej bańce.

Ale ryzyko lepiej niż przestrogi UOKiK i ekspertów uświadomiła nabywcom pandemia, która mocno uderzyła w turystykę. Apartamenty nie zarabiały i nawet najlepsi operatorzy, którym właściciele powierzyli je w zarząd, nie mieli z czego płacić kwot wynikających z umów. Trzeba je było renegocjować. Na szerszą skalę wszedł, wcześniej mało popularny, model prowizyjny, który nie operuje określonym sztywno procentem wartości lokalu, tylko w określonych proporcjach dzieli pieniądze uzyskane z wynajmu w danym roku. Najczęściej 30 proc. pozostaje u operatora, a 70 proc. trafia do właściciela lokalu. Choć są też inne rozwiązania (np. podział fifty-fifty, ale właściciel nie może zarobić mniej niż 5 proc. wartości lokalu).

Najpierw apartamentowo-condohotelowy boom napędzało niskie oprocentowanie lokat, jakie oferowały banki. Potem inflacja i chęć pozbycia się "gorącego" pieniądza. Deweloperzy chwytali okazję.

KLIKNIJ W OKŁADKĘ, BY PRZENIEŚĆ SIĘ DO WYDANIA AKTUALNEGO "POLITYKI"

– Pojawiło się na tym rynku dużo młodych spółek, bez kapitału i bez doświadczenia – mówi Marlena Kosiura. – Widać opóźnienia w projektach, które dawno powinny wystartować. Od Mielna po Świnoujście powstało bardzo dużo apartamentowców. W samym Ustroniu Morskim widziałam kilkanaście inwestycji. W tym przy głównej drodze, gdzie nie ma ani morza, ani ciszy. Bez charakteru wczasowego. Dużo buduje się w miejscowościach sezonowych, jak wspomniany Ustroń, Sianożęty czy Dziwnówek. Deweloperzy zachwalają: zarabiaj cały rok na tych apartamentach. Ale jak? W miejscowościach, gdzie po sezonie nic się nie dzieje? I właściwie od października trzeba to zamknąć i czekać do kwietnia. Z kolei w Kołobrzegu apartamentów i hoteli jest już tak dużo, że nawet w sezonie trwa walka na ceny wynajmu i one spadły. To co dopiero po sezonie.

Kosiura wylicza inwestycje, które się opóźniają. Jak Baltic Wave, hotel budowany w systemie condo w Kołobrzegu: 200 m od plaży, 50 m wysokości, 14 kondygnacji, 468 apartamentów, baseny, restauracje, centrum konferencyjne i spa, standard 5-gwiazdkowy. Pod koniec 2019 r. zakończenie inwestycji planowano na koniec 2021 r. Potem pakiet kontrolny spółki deweloperskiej Baltic Wave kupiła firma budowlana. Ale finału nie widać. Odwlekają się plany otwarcia hoteli sieci Mövenpick, zapowiadanych zarówno nad morzem, jak i w górach (m.in. Kołobrzeg, Zakopane, Karpacz). W sumie miało ich powstać sześć. Wszystkie miały już działać, ale na razie żaden nie został otwarty. Podobno najszybciej ma szanse wystartować Karpacz (cena netto w pełni wyposażonego pokoju: 792 tys. zł).

System condo wybiera coraz więcej deweloperów hotelowych. Nie tylko ze względu na koszty kredytów bankowych, ale też popandemiczną ostrożność i wymogi stawiane przez banki. – To jest czysta matematyka – mówiła Izabela Kuszner z Banku Pekao SA podczas branżowej konferencji, zorganizowanej przez miesięcznik "Hotelarz". – Przy obecnych stopach procentowych i kosztach funkcjonowania hotelu, bez 50-procentowego wkładu własnego ten projekt bardzo rzadko generuje środki wystarczające do obsługi kredytu. Po prostu. To nie jest czyjaś zła czy dobra wola, tylko proste wyliczenia.

Deweloperzy szukają chętnych, ale ci już nie walą drzwiami i oknami, bo podobny zwrot kapitału mogą teraz uzyskać z lokat bankowych. Część wybiera mieszkania w dużych miastach i mniej kłopotliwy wynajem długoterminowy. Albo kupuje za granicą, np. w Hiszpanii. – Wcześniej lokale i apartamenty w kurortach sprzedawały się na etapie dziury w ziemi, a teraz czekają gotowe, do wyboru, tylko kupować – opowiada Marlena Kosiura.

W Darłówku uwagę przyciąga wykop tuż obok kładki przyrodniczo-spacerowej nad wydmą. Dogorywają tu kępy chronionego mikołajka nadmorskiego. Z przyrodniczego punktu widzenia to lokalizacja barbarzyńska, z deweloperskiego – top of the top. Na ogrodzeniu szyld: "The View Hotel". Ma być 5-gwiazdkowy, w systemie condo. Inny obiekt tego dewelopera ma wyrosnąć z dziury w ziemi w Międzywodziu. Na stronie internetowej zachęta: "Zostań współwłaścicielem Radisson Blue Resort Międzywodzie". Jakie są planowane terminy zakończenia budów? Ile pokoi znalazło nabywców? Przedstawicielka dewelopera musi się skontaktować z zarządem firmy. Potem przestaje odbierać telefon.

W Pobierowie, gdzie buduje się hotel gigant firmy Gołębiewski, w maju br. zaczął przyjmować gości hotel Linea Mare: 235 apartamentów, standard 5-gwiazdkowy. Został wybudowany ze środków własnych dewelopera, który teraz oferuje apartamenty na sprzedaż (cena od 20 do trzydziestu kilku tysięcy złotych za metr kw. netto). Mateusz Synoradzki z TOM Nieruchomości (deweloper) uważa, że jeśli chodzi o hotele, to rynek w miejscowościach turystycznych nie jest jeszcze nasycony, i że problem ten dotyczy raczej obiektów bez pełnego zaplecza (restauracje, bary, baseny i inne atrakcje). Nie powie jednak, ile pokoi w Linea Mare znalazło już nabywców. Więc chyba szału nie ma.

Tu i ówdzie ludzie z branży deweloperskiej przyznają, że jak zmiłowania czekają, aby banki obniżyły stopy procentowe. Liczą, że wrócą dobre dni. Wielu wabi szyldem znanej sieci, w ramach której ma działać ich hotel. Zdaniem Marleny Kosiury taki szyld to bardziej obietnica na etapie sprzedaży niż gwarancja. Często służy deweloperom do tego, żeby drożej sprzedać albo uwiarygodnić projekt, zwłaszcza jeśli sami mają znikome doświadczenie w budowaniu obiektów hotelowych.

Jednak powoli pojawiają się też mniej banalne pomysły, by pozyskać nabywców. "Niepowtarzalna inwestycja na gdańskim wybrzeżu. Ostatnie dzikie plaże, z szerokim pasmem wydm, które chronią przed wiatrami" – tak zachwala spółka Dekpol Deweloper inwestycję Sol Marina w Wiślince, ze 20 km od centrum Gdańska. Od plaż na Wyspie Sobieszewskiej, bardziej lub mniej dzikich, dzielą ją ok. 3 km, w tym most nad Martwą Wisłą. Raczej nie jest to lokalizacja marzeń.

Powstaje tu w trzech etapach kompleks 360 apartamentów. Pierwszy etap (92 lokale) został zamknięty w 2021 r. Jest sprzedany. Drugi (127 lokali) finiszuje we wrześniu. Oddanie reszty (140) zaplanowano na III/IV kwartał 2024 r. Z etapów II i III do sprzedaży pozostało ok. 60 apartamentów (26–82 m kw., w cenie netto od 22 tys. zł za m kw., górnym pułapem firma chwalić się nie chce). W sierpniu br. wystartował należący do kompleksu 10-piętrowy 4-gwiazdkowy hotel, budowany w systemie condo. Ze 130 pokoi na nabywców czeka jeszcze 40, w cenie ok. 20 tys. zł netto za m kw.

Niektórzy, pływając po okolicy, natrafiali na Sol Marinę przypadkiem, widząc ją od strony wody. Bo główną atrakcją, wabikiem tego kompleksu jest przystań z własnym kapitanatem i klubem jachtowym. Część nabywców apartamentów znęciła możliwość zakupu miejsca postojowego w marinie (300 tys. zł netto). – To sięgnięcie po mniej atrakcyjne grunty i testowanie rozwiązań na naszym rynku mało spotykanych albo raczkujących – konstatuje Piotr Tarkowski, ekspert rynku nieruchomości.

W położonych koło Gdyni nad Zatoką Pucką Mechelinkach budynki dla własnej spółki deweloperskiej Pekabex Origin stawia Pekabex, producent nowoczesnych prefabrykatów. Rosną znacznie szybciej niż z tradycyjnych materiałów. Starzy mieszkańcy Mechelinek patrzą na nie kosym okiem. – To mała miejscowość rybacka, gdzie tu w centrum pięć bloków po trzy kondygnacje – sarka właścicielka pensjonatu po sąsiedzku. – To nie są gabaryty na Mechelinki. Zmieniają charakter miejscowości.

Lokalizacja jest atrakcyjna – 200 m od brzegu zatoki i plaży. Projekt w Mechelinkach wyróżnia się tym, że oprócz dwóch typowych apartamentowców na wynajem krótkoterminowy powstaje budynek przeznaczony dla seniorów do zamieszkania lub wynajmu długoterminowego (58 lokali, 28–48 m kw., 1–3 pokoje), z możliwością uzyskania wsparcia w życiu codziennym (np. zakupy, sprzątanie, reagowanie na przycisk SOS umieszczony w każdym apartamencie). Z pomieszczeniem klubowym na parterze budynku. Kolejny element tej układanki to centrum rehabilitacji dla osób uczestniczących w długotrwałej rehabilitacji stacjonarnej. Ceny apartamentów: 17 800 zł brutto za m kw., w budynku senioralnym – 14 700 zł brutto (za stan deweloperski, do wykończenia). Jak to się sprawdzi w praktyce, dopiero się okaże.

Takie koncepty, bardziej skomplikowane, wymagające większego wysiłku, pokazują, jakich dróg szukają teraz deweloperzy. Nad Bałtykiem coraz trudniej zarobić, ale i coraz trudniej znaleźć niezabudowane jeszcze kawałki wybrzeża.

Ryszarda Socha

Z wykształcenia filolog-teatrolog, gdynianka z urodzenia, zamieszkania i emocji. Od 1995 r. dziennikarski przyczółek "Polityki" na Wybrzeżu. Przeważnie opisuje zjawiska społeczne, obyczajowe, gospodarcze. Chętnie łączy elementy reportażu i publicystyki.