Wynajął mieszkanie w Krakowie. Lokator nie płaci i nie zamierza się wyprowadzić

Pan Jacek kupił ponad 100-metrowy apartament w Krakowie. Młody informatyk traktował nieruchomość jako inwestycję na przyszłość. Kłopoty zaczęły się, kiedy został zmuszony do wyjazdu za granicę.

- Po roku mieszkania dostałem ofertę pracy w Szwecji. Postanowiłem wynająć mieszkanie w Krakowie. Zrobiłem to w pełni legalnie. Z obawy przed oszustwem wynająłem do tego celu agencję nieruchomości. Ta znalazła klienta, który zgodził się płacić 2500 zł miesięcznie - mówi Wirtualnej Polsce pan Jacek.

Zgodnie z planem, właściciel wyjechał z rodziną do Szwecji. Poza jedną wpłatą w wysokości 1600 zł, pan Jacek nie otrzymał pieniędzy. Zadłużenie rosło. Kiedy próbował kontaktować się telefonicznie, najemca i lokator (konkubina oraz mężczyzna) nie odbierali. Jedyną odpowiedzią ze strony wynajmujących na maile z przypomnieniem o zapłacie były słowa oburzenia.

Jak udało nam się dowiedzieć, nieuczciwy mężczyzna jest managerem w firmie sprzedającej odżywki w systemie MLM (marketing sieciowy). Określa siebie "europejczykiem z krwi i kości".

Z jego zawodowego profilu w mediach społecznościowych, wynika, że jest doskonałym motywatorem, mentorem i doradcą biznesowym. Tymczasem manager zalega blisko 30 tys. zł za najem mieszkania oraz czynsz.

Podczas naszej interwencji, lokator przekonywał, że to on jest pokrzywdzony i padł ofiarą napastującego go właściciela.

- Umowa najemcy wygasła, a ja jestem lokatorem. Tak widnieję na umowie i właściciel zezwolił na moje przebywanie w tym lokalu - twierdzi lokator w kłótni z panem Jackiem. Powołuje się przy tym na skomplikowane przepisy prawne oraz wyroki Sądu Najwyższego, które dopuszczają na wykorzystywanie właścicieli mieszkań. - Pan jest właścicielem, ale narusza pan moje prawo do lokalu. Rola właściciela ogranicza się do społeczno-gospodarczego zarządzania tym mieszkaniem. Pan może sprzedać to mieszkanie z lokatorami, nająć to mieszkanie - dodaje. I nie przejmuje się, że cała rozmowa jest nagrywana i dokumentowana.

Na próbę wejścia do mieszkania, najemca groził właścicielowi policją i sądem. Założył również sprawę panu Jackowi za naruszanie miru domowego. Ze względu na skomplikowane prawo, policja w tej sprawie rozkłada ręce.

- Z takimi sytuacjami mamy do czynienia na terenie całego kraju, można to porównać do czyścicieli kamienic. Są to dla policji i prokuratury trudne sprawy, zazwyczaj zahaczające o problemy prawa cywilnego pomiędzy wynajmującymi, z którymi muszą poradzić sobie sądy - mówi Wirtualnej Polsce Mariusz Ciarka, rzecznik małopolskiej policji.

Funkcjonariusze ostrzegają, że przy okazji walki o prawo do swojego lokalu, mogą być popełniane inne przestępstwa, które podlegają pod kodeks karny i policja może interweniować. Niekoniecznie w obronie właściciela mieszkania.

Wtedy właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej. Przykładem mogą być groźby karalne czy zmuszanie lokatorów do określonej czynności przez przetrzymywanie.

- W tym kierunku prowadzimy postępowania, natomiast nie załatwia to sprawy głównej, opuszczenia mieszkania przez osobę, która wtargnęła do lokalu - relacjonuje Wirtualnej Polsce Mariusz Ciarka z małopolskiej policji.

Wszystko za sprawą tzw. ustawy lokatorskiej. Miała ona docelowo chronić lokatorów przed „czyścicielami kamienic”, w praktyce pomaga oszustom i krętaczom, a uczciwi lokatorzy są terroryzowani przez wyspecjalizowane osoby. Z apartamentem wartym pół miliona złotych, pan Jacek pozostaje praktycznie bezdomny.

- Jestem bezradny. Mam prawników, ale nie wiadomo co można zrobić. Nawet eksmisja w tej sytuacji nie pomaga, bo sprawy toczą się latami. To są pieniądze, a z takim nakazem trzeba zagwarantować lokal zastępczy nieuczciwemu lokatorowi – zżyma się pan Jacek.

Co może zrobić? O pomoc poprosiliśmy prawników z kancelarii Lex Perfecta.

- Przepisy prawa polskiego w opisanej sytuacji rzeczywiście kolokwialnie rzecz ujmując „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych – komentuje Elżbieta Liberda, radca prawny, ekspert z zakresu prawa nieruchomości, właściciel Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości Lex Perfecta w Lublinie.

- Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. eksmisję na bruk często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie. Mało tego, lokatorzy często działają świadomie. Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku, kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę, to trudno będzie się ich pozbyć, nawet kiedy przestaną płacić. Niestety rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzystają z przywilejów jakie gwarantują im przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów – dodaje radca prawny.

- Z reguły wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni - mówi właściciel Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości Lex Perfecta w Lublinie.

Co na to prawo? - Otóż należy wyjść od definicji pojęcia lokator. W świetle prawa należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego, z mocy prawa najemca staje się lokatorem. To właśnie z treści umowy wynikają prawa i obowiązki stron. I wszystko wydawałoby się proste gdyby nie fakt, że przepisy prawa nie pozostawiają w tym przedmiocie pełnej swobody. Przy „tradycyjnej” umowie najmu część postanowień zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy. A przepisy w tym zakresie ustawiają lokatorów w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji – komentuje Wirtualnej Polsce prawnik.

Jak dalej słyszymy, przekładając wyżej wymienione przepisy na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że sytuacja pana Jacka do łatwych nie należy. Otóż po pierwsze trzeba rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy, które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów. I tu pojawiają się kolejne schody. Mianowicie ustawodawca określa wprost sytuacje, kiedy możemy dokonać wypowiedzenia.

- W treści art. 11 pkt 1 czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas - tłumaczy Elżbieta Liberda.

- Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia - relacjonuje.

A co w sytuacji kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, wciąż zamieszkuje w lokalu?

- Niestety, nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę. Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach, a lokator wciąż mieszka - dodaje.

W toku procesu sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy. W szczególności, czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.

Jak dalej mówi prawnik, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie. Jednakże, jak powszechnie wiadomo, okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami. Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

- Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta. Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych. Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelkie zapisy i mieć świadomość co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli. Czujność pana Jacka być może uśpił fakt, iż transakcja dokonywana była za pośrednictwem firmy zajmującej się obsługą rynku nieruchomości. Niemniej jednak, powinien on zostać pouczony o skutkach zawarcia tego typu umowy i możliwości skorzystania chociażby ze wspomnianej opcji zawarcia umowy najmu okazjonalnego - wyjaśnia Wirtualnej Polsce Elżbieta Liberda, radca prawny, ekspert z zakresu prawa nieruchomości, właściciel Kancelarii Radcy
Prawnego oraz Biura Nieruchomości Lex Perfecta w Lublinie.

- I co ja teraz zrobię? - pyta pan Jacek. I dodaje: "za tydzień przyjeżdża żona z dzieckiem ze Szwecji, a ja nie mam mieszkania. Będziemy bezdomni całą rodziną".