Kredytowy zawrót głowy. Ekspert odpowiada na kluczowe pytania

W ostatnich dniach zapadły decyzje bardzo ważne dla wszystkich kredytobiorców: Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podwyżce stóp procentowych o 0,75 punktów bazowych do 6 proc., WIBOR 6M przebił barierę 7 proc., a Sejm - by nieco ulżyć kredytobiorcom - uchwalił przepisy m.in. o wakacjach kredytowych.

Na internetowych forach i grupach na Facebooku zrzeszających ludzi, którzy albo mają kredyty hipoteczne, albo dopiero zamierzają się o nie starać, jest bardzo dużo zrozumiałych emocji - a przede wszystkim pytań i wątpliwości.

Postanowiliśmy przytoczyć kilka wybranych postów uczestników tychże grup (z zachowaniem anonimowości ich autorów) i skonfrontować je z opinią eksperta. O pomoc poprosiliśmy Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments.

Karolina: "Czyli co… wakacje kredytowe dla wszystkich? Nawet dla tych ze stałą stopą?"

Bartosz Turek, HRE Investments: W ustawie, nad którą wciąż jeszcze pracuje parlament [ustawa po uchwaleniu przez Sejm trafi do Senatu - przyp. red.], nie ma rozróżnienia pomiędzy tymi, którzy wzięli kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i tymi, którzy wybrali oprocentowanie stałe. Jeśli nie zostanie to doprecyzowane przez Senat, a ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie, to z darmowych wakacji kredytowych będzie mógł skorzystać posiadacz złotowego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych niezależnie od osiąganego dochodu.

Katarzyna: "Cześć, wiecie może, czy wakacje kredytowe, które zostały przegłosowane w Sejmie, będą obniżały scoring (w BIK)? Jeżeli tak, to jak bardzo? Chciałabym brać te wakacje, aby nadpłacać kapitał"

Bartosz Turek: Skorzystanie z wakacji kredytowych może być odnotowane w naszej historii kredytowej. Teoretycznie więc banki będą miały możliwość, aby uwzględniać fakt skorzystania z tego wsparcia w trakcie badania zdolności kredytowej. Nie wykluczam, że może mieć to potem wpływ na decyzje kredytowe niektórych banków, ale sam się z takim zjawiskiem nie spotkałem. To wymagałoby pytania do banków, jaki będzie charakter informacji wysyłanych do BIK-u przy okazji korzystania z wakacji kredytowych. Póki nie zostanie uchwalona ustawa, pewnie żaden bank nie odpowie na tak zadane pytanie.

Michał: "Witam. Czy to się w końcu uspokoi z tymi ratami? Czy przejść na stałe oprocentowanie? Ktoś coś? Na razie się waham, bo liczę na to, że coś z tym zrobią, ale wszyscy znajomi w popłochu przechodzą na stałe. Przecież to doprowadzi do komorników"

Bartosz Turek: Jeśli wierzyć w dostępne dziś prognozy czy przewidywania formułowane przez prezesa NBP prof. Adama Glapińskiego, to stopy procentowe nie powinny już znacznie rosnąć (jesteśmy bliżej końca cyklu niż początku). Ponadto już w 2023 roku stopy procentowe mogą zacząć spadać. Dostępne na początku czerwca dane sugerują, że WIBOR wzrośnie jeszcze w tym roku o tyle, że raty pójdą w górę o 5-10 proc.

Trzeba jednak wziąć poprawkę na to, że prognozy dotyczące stóp procentowych to tylko prognozy. Te potrafią się bardzo wyraźnie zmieniać. Bardzo boleśnie przekonujemy się o tym właśnie teraz. Jeszcze rok temu gracze rynkowi spodziewali się, że stopy procentowe w Polsce wrócą do poziomu sprzed epidemii w perspektywie lat. Okazało się, że pokonały już tę drogę ponad czterokrotnie i to w zaledwie trzy kwartały. W praktyce więc nikt nie daje nam gwarancji.

Piotr: "Czy bank może podwyższać ratę powyżej zdolności kredytowej? Płacę 1300 zł odsetek, a 120 zł kapitału. Przecież to jest niepojęte"

Bartosz Turek: Wysokość raty, a tym bardziej jej podział pomiędzy część odsetkową i kapitałową, wynika wprost z oprocentowania, pożyczonej kwoty i okresu pozostałego do spłaty. Jeszcze rok temu oprocentowanie kredytów było tak niskie, że nawet na początku spłaty długu ponad połowa raty mogła iść na spłatę kapitału. Dziś niestety rata kapitałowa potrafi stanowić niewielki odsetek (np. 10-15 proc.) płaconej raty. Takie są konsekwencje gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytu.

Adam: "Czy z funduszu wsparcia kredytobiorców można skorzystać, jeśli dwie osoby pracują, ale wspólny średni dochód jest mniejszy niż rata kredytu?"

Bartosz Turek: Co do zasady z oferty funduszu można skorzystać, o ile rata kredytu mieszkaniowego pochłania ponad połowę dochodu. Przy tym jednak są różne niuanse dotyczące tego, jaki dochód należy przyjąć, trzeba też zwrócić uwagę na warunki dodatkowe zapisane w ustawie. Na przykład wsparcie z funduszu to rozwiązanie dla osób posiadających jedno mieszkanie lub dom, które ponadto nie zwlekały nadmiernie z prośbą o wsparcie, czyli nie została im wypowiedziana umowa kredytowa.

Z dobrodziejstw funduszu wsparcia nie możemy też korzystać, póki dostajemy pieniądze z ubezpieczenia od utraty pracy. Wszystkich informacji powinny udzielać banki. W odpowiedzi na pytania może też pomóc BGK, który jest zaangażowany w realizację tego programu.

Bartek: "Marża w banku X: 2,79 proc., czy da się to negocjować? Niestety refinansowanie nie wchodzi w grę, ponieważ nie mam zdolności"

Bartosz Turek: Negocjacje są możliwe, ale banki rzadko przystają na obniżkę. Podejmując próbę, należy pokazać bankowi, że dziś jesteśmy mniej ryzykownym klientem niż w dniu udzielania kredytu - np. mamy znacznie wyższy wkład własny, umowę o pracę na czas nieokreślony, a nie tzw. śmieciówkę czy np. pozbyliśmy się jakichś zobowiązań finansowych, które mieliśmy w dniu zaciągania długu. Przy braku zdolności kredytowej może być to jednak trudne. Może więc warto zainteresować się ofertą Funduszu Wsparcia Kredytobiorców?

Agnieszka: "Zaciągnęliśmy z mężem kredyt w kwietniu tego roku, pierwsza rata była w maju. Oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie kredytu 6,93 proc., wysłałam zapytanie do banku X, jak wygląda oprocentowanie stałe. Zaproponowali nam oprocentowanie 8,59 proc. na 5 lat, rata stała 1552,22 zł, kredyt na 200 000 zł. Moje pytanie - opłaca się przechodzić teraz czy lepiej poczekać, co będzie dalej? Niby wszyscy mówią, że szczyt mamy już za sobą. Do końca roku jestem jeszcze na macierzyńskim, później raczej zostaje w domu, dopóki córka do żłobka nie pójdzie"

Bartosz Turek: Niestety decyzja nie jest prosta. Wybierając dziś pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym zakładamy się o to, czy przez najbliższych np. 5 lat stopy procentowe będą wyższe czy niższe niż to dziś przewiduje rynek. Kontrakty terminowe na stopę procentową z 10 czerwca 2022 sugerują, że WIBOR 3M w perspektywie 5 lat będzie na średnim poziomie 7 proc. Czy będzie to faktycznie mniej czy więcej? Nikt tego dziś nie wie.

Wiemy to, że oferując nam dziś kredyt ze stałym oprocentowaniem na poziomie 8,59 proc., bank zaszywa w tym oprocentowaniu około 1,59 pkt. proc. swojego zysku. Może to być marża korzystniejsza niż ta, którą ma pani w dziś posiadanym kredycie albo wręcz przeciwnie. Wiemy też, że decydując się na stałe oprocentowanie, przez 5 lat mamy z góry znaną ratę. Może się okazać, że będzie ona korzystniejsza niż rata kredytu zmiennego albo wręcz przeciwnie - jeśli np. RPP na tyle schłodzi gospodarkę, że szybciej i poważniej będzie musiała zacząć ciąć stopy procentowe niż spodziewają się dziś ekonomiści. Tego dziś nikt nie jest w stanie w sposób niepodważalny stwierdzić.

Nie wiemy też, jakie będzie oprocentowanie kredytu za 5 lat, a więc w momencie, w którym ustanie okres stałej stopy procentowej i przyjdzie umówić się z bankiem na nowe warunki spłaty. Jeśli jednak nie chce pani podejmować ryzyka zmienności raty albo pani rata pochłania znaczną część dochodu, to warto rozważyć przejście na ratę stałą. Dziś jest ona wciąż często wyższa niż rata kredytu o zmiennym oprocentowaniem, ale jest to cena, którą się płaci za brak ryzyka (przez kilka lat) podwyżki raty, gdyby stopy procentowe były dalej podwyższane.

Paulina: "Jak wygląda sytuacja, gdy nie dam rady już spłacać rat kredytu przez podwyżki i będę chciała pozbyć się nieruchomości i kredytu? Czy zawsze muszę najpierw sama wystawić dom na sprzedaż? Czy mogę po prostu w banku poprosić o przejęcie nieruchomości, żeby go np. zlicytowali? Jak to wygląda tak w tłumaczeniu najprościej jak się da? Gdzie udać się po pomoc w ogarnięciu formalności? Proszę, nie piszcie o przechodzeniu na stałe oprocentowanie czy refinansie"

Bartosz Turek: W Polsce nie ma kredytów w formule "klucz za dług", w której można by "porzucić" mieszkanie, na które zaciągnęło się kredyt i zapomnieć o zobowiązaniu. Wbrew obiegowej opinii nie jest tak nawet w większości stanów USA, a w tych, w których podobny mechanizm działa, i tak trzeba czasem np. udowodnić, że nie stać mnie na spłatę zobowiązania.

W Polsce działa to tak, że nawet jeśli bank zlicytuje majątek i uzyskane środki nie wystarczają na spłatę długu, to reszta zobowiązania wciąż na nas ciąży. Jeśli więc pojawia się problem ze spłatą, to w żadnym wypadku nie można tego lekceważyć. Warto iść do banku i np. poprosić o wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, poczekać na wejście w życie darmowych wakacji kredytowych albo co najmniej renegocjować z bankiem warunki spłaty.

Dopiero gdy to nie rozwiązuje problemu, wyjściem może być sprzedaż nieruchomości. Jest to lepsze niż licytacja, bo odsetki karne i egzekucja komornicza to koszty wielokrotnie większe niż wynajęcie nawet najdroższego pośrednika, którego zatrudnimy, aby sprzedał nasze obciążone kredytem mieszkanie.

Maciej: "Czy jest jakaś górna granica, do której mogą rosnąć raty i oprocentowanie kredytu? Tym, co lubią pouczać, odpowiadam, że o spłatę swoich zobowiązań się nie martwię. Tylko tak się zastanawiam: czy jak ktoś pożyczył 200 tys. na 20 lat, to rata z początkowego 1 tys. może się zrobić 5 tys. albo 10 tys.? Całość kredytu do spłaty z 300 tys. może się zrobić 1 mln, 10 mln zł, jeśli tylko RPP będzie wystarczająco podnosić stopy?"

Bartosz Turek: Teoretycznie jest to możliwe, bo raty mogą rosnąć stosownie do zmieniającego się oprocentowania. Jeśli jednak wierzyć w dziś dostępne prognozy czy przewidywania formułowane przez prof. Adama Glapińskiego, to stopy procentowe nie powinny już znacznie rosnąć.

Michał Wróblewski, dziennikarz Wirtualnej Polski