Deweloper chce przejąć ROD. Wiemy, ile mają dostać działkowcy

Rodzinny Ogród Działkowy "Kaczeńce" nie należy do Polskiego Związku Działkowców. To ogród zarządzany przez stowarzyszenie. Znajduje się na Stogach, we wschodniej części Gdańska. Można iść z niego na spacer zarówno do centrum, jak i nad morze.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

- Przyszedł do nas inwestor, który powiedział: "Ja bym chciał się z wami zamienić za zgodą miasta". Skorzystałoby i miasto, i działkowcy, i mielibyśmy nowe ogrody. A Stogi zyskałyby nowe osiedle. Część ludzi mogłaby pospłacać długi, ktoś inny dołożyć trochę i kupić mieszkanie. Gdyby to się udało, bylibyśmy mistrzami świata - nie ukrywa entuzjazmu dla tego pomysłu Ryszard Wenzel, prezes ROD "Kaczeńce" w rozmowie z Wirtualną Polską.

I nadmienia: - Deweloper zachował się uczciwie. Przyszedł i powiedział, o co mu chodzi. Wszyscy go widzieli, był aplauz, chociaż oczywiście parę osób było przeciwnych. Mamy 155 działek. Prawie wszyscy należą do stowarzyszenia. Na zebraniu prawie 130 działek było za. Była też dyskusja o tym, jak podzielić te pieniądze. Pojawił się problem, bo niektórzy mają tam całe domy, mieszkają tam, a niektórzy zwykłe drewniane altany. Stwierdziliśmy, że dzielimy się po równo. Wychodzi 450 tys. zł za działkę. Pojawiły się jednak nieporozumienia. Np. tam, gdzie były dwie osoby przypisane do działki, chcieli dwa razy po 450 tys. zł. Myślałem, że mi długopis wypadnie z rąk.

Ziemia, na której znajdują się "Kaczeńce", należy do miasta. Tak jak w przypadku innych ROD-ów, magistrat wydzierżawia je na zasadzie dzierżawy wieczystej. W tym przypadku obowiązuje ona do 2038 r.

Działkowcy nie mogą więc sprzedać deweloperowi swoich działek. Konstrukcja prawna tej transakcji jest bardziej skomplikowana: inwestor miałby przenieść "Kaczeńce" do innej części miasta, na Wyspę Sobieszewską, dodatkowo zapłacić działkowcom pieniądze za utracone przez nich grunty i to, co się na nich znajduje, a potem dogadać się z miastem, by pozwoliło mu postawić osiedle.

- Do podziału jest 70 mln zł. Z tego 35 mln zł może być na operaty, czyli za altanę i nasadzenia, a drugie 35 mln zł m.in. za świetlicę oraz infrastrukturę. Do tego inwestor obiecał 7 mln zł na odtworzenie ogrodów i zakup ziemi - wyjaśnia Wenzel. - A Wyspa Sobieszewska jest piękna. Jest tam cisza i spokój. Nie ma tam przemysłu.

W sprawę zaangażował się gdański radny PiS Andrzej Skiba. Rozmawiał ze specjalistami z branży nieruchomości, którzy twierdzą, że inwestor ubiłby na "Kaczeńcach" kapitalny interes. Gdyby udało mu się przekonać miejskich radnych do zmiany przeznaczenia terenu, to ziemia po ROD mogłaby być warta nawet kilka razy więcej niż 70 mln zł.

Radny mówi nam, że zainteresował się sprawą po tym, jak zgłosiła się do niego duża grupa działkowców, ponad 50 osób, z których większość nie chciała pozbywać się swoich działek. Z jego szacunków wynika, że w całym ROD nie chce tego zrobić blisko jedna trzecia właścicieli.

Zwraca też uwagę, że deweloper miał wcześniej inny pomysł na przejęcie terenu, ale potem sięgnął po inną, wspomnianą wyżej konstrukcję prawną.

- Najpierw doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży ze stowarzyszeniem. Powiadomiliśmy miasto, że inwestor chce przejąć ten teren i w odpowiedzi miasto dość szybko przysłało informację, że przysługuje mu ustawowe prawo pierwokupu za jeden procent ceny ustalonej przez strony w umowie sprzedaży. Wtedy inwestor na jakiś czas się wycofał, a po kilku miesiącach zaczął przymierzać się już do "zamiany" i "relokacji", a nie do sprzedaży. Doszło do zawarcia przedwstępnej umowy zamiany, której tym razem nie złożono do sądu wieczystoksięgowego, prawdopodobnie nie chcąc prokurować reakcji miasta. Może inwestor liczył, że się z miastem dogada, ominie prawo pierwokupu albo że miasto prześpi szansę na pierwokup? - zastanawia się radny Skiba.

I kontynuuje: - Tyle że o czynności prawnej nie decyduje jej nazwa, tylko całokształt jej treści i skutków.

Jak podkreśla radny, w sprawie jest wiele niepokojących wątków, m.in. przy pierwszym podejściu w listopadzie 2023 r. członkowie stowarzyszenia dostali wgląd w kilkudziesięciostronicową umowę tuż przed walnym zebraniem, na którym mieli wyrazić na nią zgodę. Co więcej, według jego informacji członkami stowarzyszenia - uprawnionymi do głosowania w sprawie sprzedaży i relokacji - są również osoby, które nie mają tam działki, a niektórzy działkowcy nie należą do stowarzyszenia i nie mogli uczestniczyć w głosowaniu.

Zdaniem Skiby, nie można wykluczyć, że krąg faktycznych działkowców, którzy powinni mieć w tej sprawie coś do powiedzenia, nie do końca pokrywa się z kręgiem osób uprawnionych do głosowania nad uchwałą.

- Prezes twierdzi, że każdy miał dostać po równo za działkę, ale nie ma na to żadnego dowodu w postaci zapisu, który nie zostawiałby najmniejszych kontrowersji. Poza tym projekt umowy, jaka miała zostać zawarta, nie zabezpiecza praw działkowców z szeregu innych powodów. Wskazaliśmy na to w argumentacji prawnej - mówi radny Skiba.

Jednak by na terenach działek budować domy mieszkalne, potrzeba jeszcze zgody rady miasta. Może ona zostać wyrażona albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo korzystając z tzw. lex developer, czyli specustawy, która pozwala w celach mieszkaniowych skracać procedury administracyjne.

Wszystko wskazuje jednak na to, że żadnych prawnych operacji na ROD "Kaczeńce" nie będzie, ponieważ miasto do tego nie dopuści.

- Jeżeli miałoby dojść do sprzedaży terenów ROD "Kaczeńce", miasto skorzysta z prawa pierwokupu, ponieważ chcemy zachować ogrody działkowe na tym terenie - deklaruje Dariusz Wołodźko z gdańskiego urzędu miasta. - Ustawa daje nam możliwość nabycia prawa użytkowania wieczystego, w tym wypadku za jeden procent wartości - podkreśla.

Miasto przygląda się sprawie od wielu miesięcy. W czerwcu, w odpowiedzi na jedną z interpelacji radnego Skiby, wiceprezydent Gdańska Piotr Kryszewski poinformował, że ratusz na bieżąco monitoruje stan wpisów w elektronicznej księdze wieczystej, by nie przegapić szansy na pierwokup.

Wołodźko potwierdza, że wcześniej takiej sytuacji w Gdańsku nie było.

- Ten przypadek jest pierwszy, w którym same ogrody działkowe i potencjalny inwestor zwrócili się do miasta z zapytaniem, czy dokonamy takiego zakupu w przypadku, gdy działkowcy zdecydują się zbyć swoje prawa udziału wieczystego - informuje. - Takich zapytań wcześniej nie było. Ani od działkowców, ani od inwestorów - dodaje.

Prezes Wenzel uważa, że deklaracja gdańskich urzędników nie ucina tematu. Wciąż ma nadzieję, że transakcja może dojść do skutku.

- Nie widzę jeszcze, żeby ta sprawa się zakończyła - komentuje. - Nie dostałem żadnego pisma o decyzji miasta. Wciąż jesteśmy między młotem a kowadłem. Niektórzy nie wiedzą, czy mają się budować albo dokończyć budowę. Ale powiedziałem ludziom jedno: dopóki nie będzie na koncie pieniędzy, to my nie wchodzimy w ten temat.

Skiba uważa, że nawet gdyby transakcję udało się zrealizować, to działkowcy niekoniecznie zobaczyliby na kontach obiecane pieniądze.

- Obecnie jesteśmy na takim etapie, że jest podjęta uchwała stowarzyszenia, która umożliwia zawarcie umowy dotyczącej tzw. zamiany lub relokacji ogrodów działkowych na Wyspę Sobieszewską, choć praktycznie jest to ukryta umowa sprzedaży. Obawiam się, że zarówno prezes, jak i inwestor mogą podejmować jeszcze działania, by przekonać na różne sposoby miasto do znalezienia konstrukcji prawnej, która pozwoli zrealizować tę transakcję. Tymczasem przyznanie stowarzyszeniom ogrodowym prawa użytkowania wieczystego gruntów pod ROD-ami nigdy nie miało na celu, aby stowarzyszenia te dokonywały komercyjnego obrotu tymi gruntami - podkreśla radny PiS.

Mikołaj Podolski, dziennikarz Wirtualnej Polski