Tanie mieszkania dla młodych to fikcja. "Państwo abdykowało ze swojej roli"

"Moja, Twoja, Nasza... Podcast" zwraca uwagę na problemy, które na jedynkach gazet pojawiają się okazjonalnie, i które każda kolejna ekipa rządząca od momentu transformacji ustrojowej w 1989 roku traktowała po macoszemu. Mowa o sprawach, którymi żyła lub żyje młodzież. Słuchamy pomysłów, konfrontujemy je z opiniami innych, a także rozliczamy tych, którzy w przeszłości odpowiadali za kształt polskiej polityki młodzieżowej.

Gościem 15. odcinka był Jan Zygmuntowski, współprzewodniczący Polskiej Sieci Ekonomii, wykładowca Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Rozmawialiśmy o rynku mieszkaniowym, kłopotach z kupnem własnego lokum, a także o rozwiązaniach, które mogą poprawić stan mieszkalnictwa w Polsce.

Czy polscy 28-, 30-latkowie, którzy zarabiają średnią krajową i decydują się założyć rodzinę, mogą sobie pozwolić dziś na zakup mieszkania? - Myślę, że to jest bardzo trudne, dla większości w ogóle nieosiągalne. Mieszkania są dziś traktowane w kategorii aktywa inwestycyjnego dla starszych pokoleń niż dla osób, które myślą o własnej rodzinie, o stabilizacji - wskazywał rozmówca WP.

- Polska polityka mieszkaniowa jest mocno leseferystyczna. 98 proc. mieszkań oddawanych do użytku jest mieszkaniami budowanymi przez deweloperów, który robią to dla zysku i pobierają przy tym dużą marżę. Pozostałe 2 proc. to wszystkie inne - mieszkania komunalne budowane przez miasto, TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe. (...) W Polsce w znacznej większości buduje się bez żadnego planowania. Plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają jedynie mniej więcej 1/3 kraju. Większość pozwoleń na budowę wydaje się więc na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor przychodzi do urzędu z konkretnym projektem, mówi, co chce zbudować i urzędnicy temu przyklaskują - wskazywał Zygmuntowski.

Kwestia polityki mieszkaniowej uregulowana jest już w Konstytucji. Jak wskazuje art. 75. ust. 1 polskiej ustawy zasadniczej, "władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania". - Ma pan poczucie, że władza robi odpowiednio dużo w tej kwestii? - dopytywałem.

- Władza nie robi właściwie nic. Przez lata kolejne rządy popełniały te same błędy, szły po linii najmniejszego oporu. Na każdym rynku mamy dwie strony - stronę popytu na jakieś dobra i stronę podaży tych dóbr. Za każdym razem wygrywa strona popytowa. Łatwiej jest powiedzieć, że "damy wam dopłaty do kredytów", "sfinansujemy wkład własny", bo to jest prostsze w realizacji. Naciskamy guzik i transfer się dzieje. Dużo trudniej jest wymyślić sposób, w jaki chcemy budować mieszkania, kto ma to zrobić i ile ma to kosztować - wskazywał ekonomista.

- W Konstytucji jest mowa o "wspieraniu rozwoju budownictwa socjalnego". Trudno zauważyć, żeby to wsparcie się odbywało. Państwo i większość samorządów abdykowało z roli budowniczych mieszkań. W tym momencie rynek zdominowany jest wyłącznie przez deweloperów, którzy mogą określać dowolne ceny, często po kilkanaście tysięcy złotych za metr kw. w coraz mniej atrakcyjnych lokalizacjach. I to absolutnie przechodzi. Jeśli jednak istnieje mocna konkurencja w postaci mieszkań komunalnych czy spółdzielczych, to taki deweloper nie może już wszystkiego - tłumaczył ekspert.

"Mieszkanie Plus" to największa porażka PiS? "Rzeczywiście tak jest"

Najwyższa Izba Kontroli w swoim raporcie pokontrolnym bardzo krytycznie oceniła sztandarowy program PiS "Mieszkanie Plus", który miał oferować tanie mieszkania na wynajem. Polski rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje 100 tys. mieszkań. Jednak do końca października 2021 roku w ramach programu "Mieszkanie Plus" wybudowano jedynie 15,3 tys. mieszkań, a kolejne 20,5 tys. mieszkań znajdowało się w budowie.

"Polityka mieszkaniowa w Polsce od lat boryka się z tymi samymi problemami. Należą do nich: deficyt mieszkaniowy, niska podaż, stosunkowo wysokie koszty realizacji inwestycji i ceny mieszkań, brak skutecznej polityki czynszowej oraz zarządzania zasobem publicznym, a także zły stan techniczny zasobu mieszkaniowego" - wskazywała Najwyższa Izba Kontroli.

- Jarosław Kaczyński na konwencji Prawa i Sprawiedliwości całkiem słusznie zauważył, że porażka programu mieszkaniowego PiS-u to największa porażka ich rządów. I tak rzeczywiście jest. Władza ponownie wróciła do polityki popytowej, darowali już sobie budowanie, ponownie będą tylko dopłacać do wkładów własnych przy zaciąganiu kredytów - wskazywał Zygmuntowski.

Jak wskazywał gość "Moja, Twoja, Nasza... Podcast", początkowo za realizację programu "Mieszkanie Plus" odpowiedzialny był Bank Gospodarstwa Krajowego, dopiero później pieczę nad nim przejął Polski Fundusz Rozwoju. - BGK nie za bardzo chciał finansować ten program, nie było tam chęci, aby wyasygnować jakieś dodatkowe środki na mieszkania. Rząd Mateusza Morawieckiego nie wytworzył też żadnej specjalnej puli, nie stworzył osobnego funduszu, nie wprowadził podatku dla posiadaczy wielu mieszkań, z którego to można byłoby finansować budowę nowych budynków. To nie nastąpiło. I spółka odpowiedzialna za realizację programu utknęła w bardzo długim procesie organizacyjnym - wyjaśnił rozmówca WP.

- Problemem było też to, że spółki Skarbu Państwa dość niechętnie przekazywały swoje grunty do banku ziemi, na których można byłoby wybudować mieszkania. Większość tych działek była sztucznie przetrzymywana. Mówimy tutaj np. o dość dużych terenach, które należały do PKP czy Lasów Państwowych. "Wielkie państwowe księstwa" postanowiły zagrać pod siebie, a nie na realizację wspólnej strategii - dodał ekspert.

W raporcie Najwyższej Izby Kontroli zwrócono uwagę także na fakt, że finansowe wsparcie ze strony państwa dla sektora mieszkaniowego jest w zasadzie marginalne. Jeszcze w 1992 roku wydatki budżetu państwa na sferę mieszkaniową stanowiły 1,8 proc. udziału w PKB. W 2006 roku było już to tylko 0,1 proc., a w 2019 roku spadły do rekordowo niskiego poziomu i wyniosły 0,08 proc. PKB. - Rynek mieszkaniowy w Polsce oddany jest w całości jedynie prywatnym deweloperom - zauważyłem.

- A przy okazji podobną tendencję obserwujemy także w przypadku zmniejszającego się metrażu mieszkań. Jeszcze w 1978 roku, pod koniec epoki gierkowskiej, kiedy oddano do użytku 280 tys. mieszkań, ich średni metraż wynosił ok. 63 metry kw. Mieliśmy do czynienia nie tylko z planowaniem przestrzennym osiedli, ale także z planowaniem poszczególnych mieszkań. (...) W 2016 roku średni metraż mieszkania wynosił 57 metrów kw., w 2021 były to już tylko 53 metry. To "obcinanie" metrażu odbywa się zazwyczaj poprzez usunięcie jednego pokoju - przekazał Zygmuntowski.

Kredyt na mieszkanie? Raty idą ostro w górę

Jak czytamy w najnowszym raporcie Expandera, sprzedający wciąż podnoszą ceny mieszkań, a jednocześnie liczba ofert na rynku spada. Ceny najwyższe są w Warszawie - mediana cen za metr kwadratowy plasuje się na poziomie 13,1 tys. złotych. W Krakowie jest to 11,5 tys. złotych, w Gdańsku 11,4 tys., we Wrocławiu 10 tys. Nieco taniej jest w Poznaniu, gdzie mediana wynosi 9,1 tys. złotych za metr kw. - Pytanie tylko, czy przy tak wysokich cenach młodzi ludzie są w stanie dostać z banku w ogóle kredyt na mieszkanie. A nawet jeśli dostaną, to czy będą w stanie go spłacać - pytałem.

- Ja bym najpierw w ogóle zakwestionował sens gospodarki, która w tak dużym stopniu oparta jest o prywatne zadłużenie. (...) Ale nawet jeśli już zaakceptujemy, że ludzie mają brać kredyty na mieszkania, to pytanie brzmi, czy normalne jest to, że w Polsce 90 proc. kredytów hipotecznych to kredyty o zmiennej stopie oprocentowania. Długo nas to nie interesowało, bo stopy procentowe były bardzo niskie. Ale teraz, kiedy zaczęto je podwyższać [Rada Polityki Pieniężnej na początku czerwca zdecydowała o dziewiątej z rzędu podwyżce stóp procentowych - przyp. red.], to raty kredytu wzrastają ludziom dwukrotnie - zauważył ekonomista.

Według danych Eurostatu w 2020 roku prawie 18 proc. ludności Unii Europejskiej mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. W naszym kraju ten wskaźnik wciąż jest jednym z najwyższych w Europie i wynosi 36,9 proc. - Jakie jest rozwiązanie tego problemu? - dopytywałem.

- Przede wszystkim budować więcej. Ale także sprawić, żeby ci, którzy dysponują pustostanami, często bardzo dobrze wykończonymi, zaczęli je wynajmować. Jest pewna grupa osób, która dysponuje wieloma mieszkaniami i zamiast włożyć pracę w zarządzanie nimi, woli zamknąć drzwi na klucz i traktować je jako czyste aktywa. Dla przeciętnego słuchacza czy słuchaczki może to wydawać się absurdalne. Dlaczego ktoś ma rezygnować z kilku tysięcy złotych przychodu z wynajmu mieszkania? Ale jest taka grupa inwestorów, dla których takie pieniądze stanowiłyby ułamek dochodu. I z ich punktu widzenia lepiej jest trzymać puste mieszkanie niż "użerać się z lokatorami" - tłumaczył Zygmuntowski.

W jego opinii skutecznym pomysłem mogłoby być wprowadzenie podatku od pustych mieszkań. Jak informowała w połowie maja "Rzeczpospolita", rząd Prawa i Sprawiedliwości pracuje nad takim rozwiązaniem. Polacy mieliby płacić daninę od niewykorzystanych lokali mieszkalnych, od trzeciego i kolejnego z posiadanych.

- Teraz pojawia się narracja, że to może to uderzyć np. w osoby starsze, które dysponują kolejnym mieszkaniem, albo osoby, które wyprowadziły się z obszaru wiejskiego i tam zostawiły pusty dom, którego nie mają komu sprzedać. Ale żadne z tych proponowanych rozwiązań nie jest wycelowane we właścicieli pojedynczych mieszkań czy domów. Ta narracja służy straszeniu ludzi takimi rozwiązaniami podatkowymi. (...) Ten model 1+1 powinien być chroniony przed tym podatkiem, który objąłby jedynie kolejne nieruchomości stanowiące już zazwyczaj cele inwestycyjne - wskazywał ekonomista.

W rozmowie pojawił się również wątek majowego felietonu opublikowanego na łamach "Gazety Wyborczej" autorstwa Alicji Defratyki z portalu ciekaweliczby.pl. Tekst wywołał sporo kontrowersji w mediach społecznościowych. "Przecież nie każdy od razu musi mieć mieszkanie na własność. Nie ma nic złego w tym, że ktoś przez kilka lat będzie mieszkanie wynajmował, zanim zdecyduje się na jego zakup. Będzie miał czas na zebranie oszczędności do wkładu własnego, ale też podjęcie przemyślanej decyzji o mieście czy dzielnicy, w której zamieszka na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat" - czytamy we fragmencie felietonu Defratyki.

- To nie jest tak, że oszczędności gospodarstw domowych są na jakimś bardzo dużym poziomie. Przed 2015 rokiem przeciętne oszczędności plasowały się na poziomie 10 tys. złotych. To jest poduszka finansowa, która pozwoliłaby na sfinansowanie jakieś większej operacji albo pojedynczej dużej podróży. Ale teraz, gdy mamy do czynienia z rosnącą inflacją, te oszczędności jeszcze stopniały. Więc ta opowieść zarysowana w felietonie Alicji Defratyki jest dla mnie taką szkolną rysowanką. "Nie każdy musi posiadać mieszkanie. Możemy sobie pomyśleć o tym". Spójrzmy na realia. To, że ktoś będzie przez pięć lat wynajmował mieszkanie, nie sprawi, że sobie na nie odłoży. Takie rzeczy nie zachodzą w szerokiej skali. (...) A naiwna opowieść o tym, że sobie ktoś odłoży i kupi mieszkanie, w ogóle nie konfrontuje się z tymi problemami, które ludzie dziś realnie mają - ocenił Zygmuntowski.

Tanie mieszkania na wynajem to realny pomysł? "Kwestia woli politycznej"

Na początku czerwca posłowie Lewicy zapowiedzieli, że po wygraniu wyborów uruchomią Narodowy Program Mieszkaniowy. Jego celem ma być wybudowanie w ciągu pięciu lat 300 tys. mieszkań na tani wynajem. Mieszkania mają pozostać własnością państwa, nie będzie się ich prywatyzować. - To było już robione w kilku miejscach na świecie. Tak zrobiono w Wiedniu. Podobny plan został wykonany w Szwecji - przekonywał wicemarszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty.

- Obiecać można sporo. Pytanie tylko, czy skoro PiS-owi nie udało się zbudować 100 tys. mieszkań, to Lewicy uda się zbudować trzy razy tyle - zauważyłem.

- Myślę, że to jest niestety głównie kwestia woli politycznej - wyjaśnił Zygmuntowski. - Tego, czy zostaną przeznaczone na to dodatkowe środki, czy uda się zbudować zasób ziemi. A także tego, czy w potencjalnym rządzie Lewicy będą kompetencje menadżerskie, żeby ten proces zorganizować.

- Nie wiem tylko, czy jestem w pełni przekonany do modelu państwowego dewelopera. To, co w jakimś stopniu się sprawdziło, to model, gdzie samorząd zaprasza do współpracy architektów i odpowiada za koordynację całego projektu. Takim przykładem były chociażby Nowe Żerniki we Wrocławiu. W finansowanie zaangażowano środki TBS-u oraz prywatnych deweloperów. Wszystkie warunki ustalała jednak strona publiczna. Deweloper miał szansę wejść lub nie. Gdy widzi w tym zysk, to wchodzi. Więc wyznaczanie takich dobrych reguł jest bardzo ważne - podkreślił ekonomista.

Jak dodał, okres pięciu lat, który wyznaczyła sobie Lewica, wydaje się jednak "dosyć krótki". - Dobrze byłoby, gdyby Lewica była w stanie pokazać całą strategię - gdzie są te elementy gospodarki, które można "poskładać do kupy", aby ten program się udał. To było też mocną siłą Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju, zwaną potocznie Planem Morawieckiego, w którym pokazano nasze siły i słabości. Zawarto tam całą strategię wykonawczą, która sprawiła, że wiele ludzie uwierzyło, że da się to zrobić. I wiele rzeczy faktycznie się udało wykonać, na przykład w sferze innowacji. Choć na kwestię miliona aut elektrycznych spuśćmy może zasłonę milczenia - podsumował Zygmuntowski.

Rozmawiał Marek Mikołajczyk, dziennikarz Wirtualnej Polski

Mail: marek.mikolajczyk@grupawp.pl

Całą rozmowę odsłuchasz w większości serwisów streamingowych, w tym na Spotify, Apple Podcasts czy Google Podcasts. Wszystkie odcinki "Moja, Twoja, Nasza... Podcast" dostępne są tutaj.