Przedsiębiorca powinien wiedzieć, jak ocenić wartość budowli czy działki

Egzekucja z nieruchomości jako jedna z form prowadzenia egzekucji z majątku dłużnika zmierza do zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Przy czym egzekucja z nieruchomości jest jedną z bardziej uciążliwych i co do zasady wierzyciel sięga po nią, gdy zaspokojenie z innych składników majątku dłużnika staje się faktycznie niemożliwe. Przy egzekucji z nieruchomości, tak jak przy wszystkich tym, w których zaspokojenie wierzyciela następuje poprzez spieniężenie praw lub rzeczy, priorytetową kwestią jest właściwe oszacowanie.

Opis i oszacowanie

Przystąpienie do egzekucji z nieruchomości poprzedza zarządzenie przez komornika dokonania opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika. Czynności te dokonywane są przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę.

Czynność opisu i oszacowania nieruchomości ma istotne znaczenie z wielu względów. Jednym z jej podstawowych celów jest ustalenie podstawy do ceny wywołania. Cena wywołania stanowi odpowiednio trzy czwarte lub dwie trzecie sumy oszacowania w zależności od tego, czy mamy do czynienia z pierwszym czy też drugim terminem licytacji nieruchomości. Cena wywołania natomiast pośrednio wpływa na cenę, po jakiej nieruchomość dłużnika zostanie sprzedana w egzekucji.

Ustalenie podstaw ceny wywołania to zasadnicza funkcja opisu i oszacowania, ale niejedyna. Od prawidłowego oszacowania nieruchomości zależy jeszcze wiele innych, nie mniej istotnych kwestii. Należyte ustalenie wartości przedmiotu egzekucji, w tym przypadku nieruchomości, zapobiega zarówno pozbawieniu dłużnika jego własności ponad potrzebę, jak i jej sprzedaży za zaniżoną kwotę.

Chodzi o to, ?by nie utrudnić

Prawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości jest ważne nie tylko z perspektywy dłużnika, ale również pozostaje w interesie wierzyciela, np. przedsiębiorcy. Właściwe oszacowanie nie pozostaje bez wpływu na skuteczność i czas egzekucji. Jeżeli bowiem cena oszacowania, a pośrednio cena wywołania będzie zbyt wygórowana - utrudni to skuteczną licytację nieruchomości z powodu małej liczby zainteresowanych nabywców lub licytacja w ogóle nie dojdzie do skutku z braku potencjalnych nabywców. Natomiast gdy cena oszacowania będzie zbyt niska - cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucyjnej może nie zapewnić wierzycielowi całkowitego zaspokojenia roszczeń.

Nie ulega wątpliwości, że opis i oszacowanie nieruchomości spełniają wiele funkcji w postępowaniu egzekucyjnym i mają znaczenie dla obu stron postępowania egzekucyjnego. Niemniej jednak najwyraźniejszymi funkcjami opisu i oszacowania są:

- ?funkcja czynności egzekucyjnej ustalającej - w jej ramach dokonywane są ustalenia dotyczące stanu faktycznego nieruchomości i jej wartości, oraz

- ?funkcja czynności decyzyjnej w toku postępowania egzekucyjnego - postanowienie o opisie i oszacowaniu.

Zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości regulują przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 948 § 1 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem nieruchomość była oszacowana na potrzeby obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości. W takiej sytuacji nowego oszacowania się nie dokonuje.

Biegły, dokonując szacowania, podaje osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, jeżeli została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości te należy podać zarówno z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Przede wszystkim rzetelnie

Oszacowanie powinno być dokonane w sposób rzetelny i odpowiadać rzeczywistej wartości nieruchomości. Brak odzwierciedlenia w opisie i oszacowaniu nieruchomości rzeczywistej wartości nieruchomości na dzień licytacji skutkuje uprawnieniem w postaci żądania sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania. Przykładowo: w stanie nieruchomości zaszły zmiany związane ze zwiększeniem stopnia zaawansowania prac budowlanych budynku mieszkalnego, zwiększeniem nakładów podwyższających wartość bądź zaistniały okoliczności powodujące obniżenie wartości nieruchomości. Uprawnienie takie wynika z art. 951 k.p.c., który stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Można skarżyć

Jeżeli natomiast po dokonaniu opisu i oszacowania w opinii dłużnika lub wierzyciela cena oszacowania nieruchomości budzi wątpliwości, a nie zachodzą przesłanki żądania dodatkowego opisu i oszacowania, kodeks postępowania cywilnego przewiduje środki prawne umożliwiające kwestionowanie szacunków dokonanych przez biegłego. Na postanowienie komornika o opisie i oszacowaniu przysługuje środek w postaci skargi na czynności komornika.

Przepisy art. 950 k.p.c. przewidują dwutygodniowy termin zaskarżenia opisu i oszacowania, liczony od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4 k.p.c., a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu.

Istotną kwestią przy zaskarżaniu opisu i oszacowania jest ustalenie daty, od której biegnie termin na wniesienie skargi. Często zainteresowani spóźniają się ze złożeniem skargi na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania, mylnie licząc dwutygodniowy termin od momentu otrzymania od komornika protokołu z opisu i oszacowania bądź stosując termin tygodniowy do wniesienia skargi na czynność komornika wynikający z art. 767 k.p.c., liczony od otrzymania wyżej wspomnianego protokołu.

W kontekście tych uwag i treści przepisu art. 950 k.p.c. zasadniczą kwestią pozostaje ustalenie, kiedy czynność opisu i oszacowania nieruchomości uznaje się za ukończoną. Od tej daty bowiem należy liczyć termin do złożenia środka zaskarżającego czynność opisu i oszacowania.

Wskazówki w tej materii zawiera art. 945 § 1 k.p.c., stanowiąc, iż o terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w przesłanym zawiadomieniu, komornik o ukończeniu opisu i oszacowania zawiadomi znanych mu uczestników dodatkowym pismem oraz dokona stosownego obwieszczenia.

?Grażyna Sylwestrzak

Zdaniem autorki

Grażyna Sylwestrzak, radca prawny, Kancelaria Kochański Zięba Rapala i Partnerzy

Za datę ukończenia opisu i oszacowania uznaje się datę podaną w zawiadomieniu komornika o czynności opisu i oszacowania. Dwutygodniowy termin do wniesienia skargi na opis i oszacowanie biegnie więc od daty wskazanej w zawiadomieniu przesłanym przez komornika. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy opis i oszacowanie nie zostały ukończone we wskazanym wcześniej terminie. W takim przypadku komornik jest zobowiązany zawiadomić o dacie ukończenia opisu oraz oszacowania i datą, od której liczy się początek terminu do złożenia skargi, jest data odbioru zawiadomienia o ukończeniu opisu i oszacowania. W przypadku nieuzyskania satysfakcjonującego rozstrzygnięcia w kwestii opisu i oszacowania nieruchomości w pierwszej instancji kodeks postępowania cywilnego przewiduje środek odwoławczy. Na postanowienie sądu wydane w związku z zaskarżeniem postanowienia o opisie i oszacowaniu przysługuje stronom zażalenie.