Czy program pomocy dla kredytobiorców walutowych jest opłacalny?

Różnica podstawowych stóp procentowych. Czym w ogóle są stopy procentowe? Najprościej: jest to koszt kapitału w czasie. Czyli to, ile trzeba zapłacić za oddanie danej kwoty po określonym okresie. Parametr ten przeważnie jest niższy dla gospodarek wysoko rozwiniętych, a wyższy w przypadku gospodarek rozwijających się. Wszyscy pamiętamy, jakie były kiedyś koszty kredytów w Polsce i jak dobrze oprocentowane były lokaty. W umowach kredytowych nie ma co prawda mowy o stopach procentowych, ale o zależnych od nich stopach na rynku międzybankowym. W przypadku kredytów w PLN będzie to WIBOR (Warsaw Interbank Offering Rate), czyli średnia stawka podawana przez największe banki. W przypadku walut obcych będzie to LIBOR (London Interbank Offering Rate), to samo tylko dotyczące innej waluty i kwotowane na innej giełdzie. Parametry te przeważnie wpisane są do umowy jako “WIBOR 3m”. Zamiast 3 może występować inna liczba np. 6. Jest to informacja
ilomiesięczna stopa pożyczki jest brana pod uwagę.

Jak wyglądają obecnie te wartości?

Widać, że różnica pomiędzy rynkową stopą w Polsce a w strefie euro i Szwajcarii, czyli regionach, w których walutach są wzięte największe liczby hipotecznych kredytów walutowych w Polsce, są znaczne.

Dobrze, ale jak to się przekłada na raty kredytów? Spłacając kredyt, w każdej racie mamy część odsetkową i część kapitałową. Ta druga wartość to to, co faktycznie oddajemy z pożyczonej kwoty. Ta pierwsza to koszt pożyczki. Na ten koszt składają się dwa elementy. Pierwszym jest marża banku, a drugim koszt kapitału, czyli wartości z powyższej tabeli. Na potrzeby tego artykułu przyjmuję założenie, że po wejściu zapowiadanej ustawy banki nie będą miały możliwości podniesienia marży przy przewalutowaniu kredytu z waluty obcej na złotówki, co jest zgodne z aktualnymi projektami. W związku z czym pomijamy różnicę w tym parametrze. To, co jest ważne, że do marży w przypadku PLN trzeba dodać 1,68%, a w przypadku CHF należy odjąć 0,73%. W rezultacie koszt obsługi kredytu w PLN jest wyższy niż w CHF o około 2,4% w skali roku. W przypadku euro jest to niemal 2%. Jak duży wpływ ma to na wysokość raty? To zależy od tego, ile rat nam jeszcze zostało do spłaty. W przypadku, gdyby pozostały nam jeszcze 21-22 lata spłaty
(czyli kredyt 30 letni brany w 2007-2008 roku) różnica ta wynosiłaby około 27% dla CHF i i 22% dla EUR. Gdyby okres kredytowania był dłuższy i zostałoby nam np. 30 lat, różnica sięgnęłaby niemal 40% dla CHF i 32% dla EUR. W rezultacie jeżeli kurs dzisiejszy jest wyższy o mniej niż wspomniane w poprzednim zdaniu procenty niż kurs, po którym nasz kredyt jest przewalutowywany, to po przewalutowaniu nasza rata wzrośnie. W praktyce, w przypadku kredytu w CHF na 30 lat wartość taka na koniec kwietnia wynosi około 2,85 zł za 1CHF, a dla kredytów z perspektywą 20 lat byłoby to 3,10 zł. Jak nie trudno się domyślić, przewalutowanie po obecnym kursie gwałtownie zwiększy ratę zarówno w przypadku CHF, jak i EUR.

Obliczenia te mają jednak jedną podstawową wadę. Zakładają mianowicie, że różnica w stopach procentowych zawsze będzie taka sama. Na rynkach nie ma nic pewnego, a różnica ta powinna się zmieniać, tym bardziej w tak długim okresie czasu, na jaki brane są kredyty na nieruchomości. Dodatkowym elementem jest założenie, że przeciętny kurs franka, po którym kupowane będą waluty, również będzie niezmienny.

Od czego zatem zależą stopy procentowe i kurs franka? Stopy procentowe od których zależą LIBOR i WIBOR zmieniane są decyzjami banku centralnego. Priorytetem większości banków centralnych na świecie jest dbanie o stabilny poziom zmiany cen. W największym skrócie stopy procentowe rosną, gdy gospodarka się rozwija, by ograniczyć inflację, a spadają, gdy gospodarka spowalnia, by rozpędzić ją tańszym kredytem. Obecnie zarówno w Polsce, jak i w Szwajcarii i strefie euro jesteśmy w okresie niskich stóp procentowych. Z drugiej strony, na przestrzeni ostatnich lat różnica między polskimi a szwajcarskimi stopami procentowymi nie spadła poniżej 2%, a wciągu ostatnich lat średni poziom różnic był wyższy niż jest obecnie. W rezultacie cały czas kredyty we frankach mają dużo niższe odsetki.

Notowania waluty są z kolei odbiciem kondycji gospodarki oraz popytu na daną walutę. Problemem franka jest to, że jest traktowany jako dobra inwestycja na trudne czasy, dlatego w trakcie kryzysu zyskuje. Z drugiej strony mocny frank osłabia gospodarkę Szwajcarii, co wymusza niskie stopy procentowe oraz chroni przed jego dalszym umacnianiem. Nie ma możliwości precyzyjnego określenia, co stanie się na rynku franka w ciągu najbliższych lat, a co dopiero w perspektywie całego kredytu hipotecznego. W rezultacie, pomimo korzystnych widoków na rynku, jakimi wydaje się przewartościowany frank i korzystne różnice w stopach procentowych, nie da się jednoznacznie wskazać dobrego rozwiązania. Można natomiast bardzo precyzyjnie obliczyć, jak zmieni się nasza rata po przewalutowaniu. Następnie możemy ocenić czy taka zmiana jest warta rezygnacji ze stresów związanych z drożejącym frankiem. Z drugiej strony nie unikniemy stresu związanego z obserwowaniem taniejącego franka,
jeżeli przewalutujemy kredyt.

Warto również wspomnieć, że spłacając kredyty zaciągnięte w walucie ponosimy dodatkowy koszt przewalutowania rat przez bank. Spłacając ratę bezpośrednio w złotych mamy doliczony przez bank spread walutowy. Jest to dla polskich banków przeważnie około 5% dodatkowej “marży”. Na szczęście ustawodawca już wcześniej pomógł kredytobiorcom poprzez ustawę antyspreadową. Dzięki niej można spłacać kredyt w oryginalnej walucie. W rezultacie kredytobiorca ma możliwość pozyskiwania waluty poza bankiem. Żeby zaoszczędzić, można skorzystać z oferty jednego z wielu dostępnych na rynku kantorów internetowych takich jak Walutomat.pl lub nabyć walutę od znajomych zarabiających w niej. O ile kurs transakcji ze znajomymi jest kwestią umowy wzajemnej, o tyle w przypadku skorzystania z kantorów internetowych marża powinna wynieść około 0,2%-0,4%, czyli być wyraźnie niższa niż w banku. Nie można oczywiście nie wspomnieć o spokoju, który kredytobiorca uzyskuje nie musząc już obserwować kursu franka.

Artykul powstał przy współpracy z Walutomat