Właściciele mieszkań bez wpływu na spółdzielnie - odpowie Trybunał

We wtorek 16 grudnia Trybunał Konstytucyjny rozpozna wniosek posłów Platformy Obywatelskiej, w którym kwestionują oni sześć przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) oraz dwa prawa spółdzielczego (p.s.). Dotyczą one zarządzania spółdzielniami mieszkaniowymi, w tym zasad uzyskania członkostwa.

Zdaniem parlamentarzystów, zakwestionowane przepisy nie respektują podstawowych zasad rządzących spółdzielczością, a przede wszystkim wyrażonej w art. 1 prawa spółdzielczego zasady, zgodnie z którą spółdzielnia prowadzi działalność w interesie swoich członków. Przepisy te są pod tym względem niekonsekwentne, i nie realizują wskazanej zasady w stosunku do osób zamieszkałych w nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową, a posiadających prawa do lokali w tych nieruchomościach.

Bez wpływu na zarządzanie własną nieruchomością

Posłowie zwracają uwagę, iż coraz więcej mieszkańców będących właścicielami lokali w budynkach wielomieszkaniowych - wybudowanych niegdyś przez spółdzielnie mieszkaniowe i do dzisiaj przez nie zarządzanych - nie ma wpływu na zarządzanie nieruchomością, w której zamieszkują i której są współwłaścicielami.

Jak zauważają, art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyłączając stosowanie ustawy o własności lokali dopuszcza do sytuacji, w której właściciel lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności, jest w wielu przypadkach faktycznie pozbawiony wpływu na zarządzanie, a więc szeroko rozumiane dysponowanie nieruchomością wspólną. Gdy właściciel lokalu nie jest zarazem członkiem spółdzielni, nie ma żadnego wpływu na zarząd nieruchomością wspólną, a w konsekwencji swoim lokalem. Taki właściciel lokalu nie ma wpływu na wysokość opłat związanych z lokalem i wpłat na fundusz remontowy, rodzaje przeprowadzanych remontów w nieruchomości czy wybór wykonawcy robót. - Brak wpływu na zarządzanie własną nieruchomością nie jest mu w jakikolwiek sposób kompensowany przez przyznanie równoważnych korzyści. Wręcz przeciwnie, ponosi relatywnie wyższe koszty niż członkowie spółdzielni, gdyż nie korzysta z efektów działalności gospodarczej spółdzielni - podnoszą wnioskodawcy reprezentowani przez posłankę Lidię Staroń.

Bardzo poważne zastrzeżenia posłów PO budzi również sytuacja właścicieli lokali, którzy są członkami spółdzielni. Zaznaczają, iż co prawda osoby te zachowują pewien wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną, mając możliwość uczestniczenia w walnych zgromadzeniach spółdzielni administrującej budynkiem, ale w wielu przypadkach jest to wpływ dalece niewspółmierny do posiadanych praw właścicielskich. Każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma bowiem takie same prawa korporacyjne. Przysługuje mu więc na walnym zgromadzeniu spółdzielni jeden głos.

Z prawem, bez statusu

Kolejne zastrzeżenia budzi treść art. 171 ust. 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta. Z przepisu tego wynika wprost obowiązek przyjęcia w poczet członków osoby legitymującej się prawem spółdzielczym własnościowym do lokalu w określonych w tym przepisie sytuacjach. Przepis ten jednak zarazem zakłada, że nabycie prawa spółdzielczego własnościowego do lokalu nie pociąga za sobą powstania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z mocy prawa. Uzyskanie członkostwa następuje dopiero z chwilą podjęcia stosownej uchwały przez właściwy organ spółdzielni.

Posłowie zwracają uwagę, iż kwestionowany przepis dopuszcza sytuację, w której osoba posiadająca prawo spółdzielcze własnościowe i która swoim wkładem przyczyniła się do powstania majątku spółdzielni, nie ma statusu członka, a w konsekwencji jest pozbawiona wpływu na zarządzanie nim. To samo dotyczy osoby, która nabyła prawo spółdzielcze własnościowe na rynku wtórnym, a która wchodzi w prawa dotychczasowego uprawnionego z tytułu prawa spółdzielczego własnościowego ze wszystkimi tego konsekwencjami, również prawem do zgromadzonego wkładu budowlanego.

Nieuzasadniona ingerencja przy ekspektatywie

Wątpliwości dotyczą też tzw. ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Otóż, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu - w celu ustanowienia i przeniesienia jego odrębnej własności - przez członka spółdzielni mieszkaniowej powstaje ekspektatywa. Osoba, której taka ekspektatywa przysługuje ma roszczenie o zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową po jego wybudowaniu.

Problem pojawia się jednak w związku z ust. 2 art. 19 ustawy. Zgodnie z nim nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków, zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków.

Dla skutecznego nabycia ekspektatywy nie jest jednak wystarczające zawarcie umowy między zbywcą i nabywcą, lecz niezbędne jest ponadto złożenie dodatkowego oświadczenia - deklaracji przystąpienia do spółdzielni realizującej inwestycję budowlaną, która ma obejmować lokal będący przedmiotem tej ekspektatywy. Zdaniem posłów, wymaganie złożenia dodatkowego oświadczenia w formie deklaracji przystąpienia do spółdzielni, a wraz z nią poniesienia określonych nakładów finansowych tytułem wpisowego i udziałów członkowskich, stanowi nieuzasadnioną ingerencję wprawo podmiotowe nabywcy. - Sprawia, że osoby, który poniosły określone nakłady finansowe odpowiadające wartości rynkowej ekspektatywy, zawierając umowę ze zbywcą tego prawa, nie stają się jego nabywcami dopóty, dopóki nie uzyskają członkostwa w spółdzielni - uważają posłowie PO.

Nieuczciwy wpływ na decyzje

Parlamentarzyści kwestionują również art. 3 ust. 1 ustawy, który w ich opinii, pozwalając w sposób niczym nieograniczony wpływać na skład członków spółdzielni, może prowadzić do osłabienia realnej siły głosu w organach spółdzielni bezpośrednio zainteresowanych - członków posiadających prawa do lokali oraz do wpływania w sposób nieuczciwy na decyzje organów spółdzielni (przede wszystkim walnego zgromadzenia). W ocenie posłów, przepis ten daje przyzwolenie na ingerencję w prawa korporacyjne członków spółdzielni w sposób w zasadzie nieograniczony.

Niepotrzebna deklaracja

Następny problem to uzależnienie nabycia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej od złożenia dodatkowego oświadczenia w postaci deklaracji przez nabywcę prawa własnościowego spółdzielczego lub nabywcę ekspektatywy (art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy). Zdaniem posłów stanowi to nadmierną ingerencję w prawo podmiotowe będące przedmiotem nabycia.

Sygn. akt K 60/13

Które przepisy kwestionują posłowie

Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności:

1) art. 27 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 241

i art. 26 ust. 1 powyższej ustawy - z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 konstytucji;

2) art. 271 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ustawy w zakresie, w jakim odsyła do art. 241, art. 26 ust. 1 i art. 27 powyższej ustawy - z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 konstytucji; ,

3) art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim do powstania członkostwa nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, wymagane jest ubieganie się przez te osoby o przyjęcie w poczet członków - z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 32, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 konstytucji;

4) art. 19 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy z 1 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze - z art. 21, art. 64 i art. 58 konstytucji;

5) art. 3 ust. 1 i ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim pozwala na przyjęcie osób fizycznych i prawnych do spółdzielni mieszkaniowej bez związku z przysługiwaniem prawa do lokalu bądź ubieganiem się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo odrębnej własności lokalu - z art. 2, art. 21, art. 32 i art. 64 konstytucji;

6) art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy - Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim wymaga od nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową złożenia deklaracji w celu przystąpienia do spółdzielni - z art. 21, art. 64 i art. 58 konstytucji;

7) art. 26 § 2 ustawy - Prawo spółdzielcze z art. 21, art. 64, art. 31 ust.3, art. 32 i art. 58 konstytucji;

8) art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z art. 2 konstytucji.

Opracowano na podstawie materiałów Trybunału Konstytucyjnego.