Tylko głupi nie kupi

Działki w Krępicach, a właściwie przysiółku tej wsi - Kokorzycach w imieniu AWRSP (właściciel gruntu) sprzedawało Towarzystwo Obrotu Nieruchomościami „Agro Wrocław”. Około 40-hektarowy grunt po dawnym PGR-ze został podzielony na działki nieznacznie przekraczające hektar. W prasie, Internecie i urzędzie gminy pojawiły się ogłoszenia o przetargu na ziemię rolną. Wyceny gruntów dokonał wynajęty przez TON Agro rzeczoznawca majątkowy.

Do przetargowych zmagań o ziemię w gminie Miękinia stanęło m.in. czterech policjantów. Komendant posterunku w Miękini, Józef Bielat, szef inspektoratu komendy wojewódzkiej Józef Jachimczuk oraz komendant wojewódzki Andrzej Matejuk i jego zastępca Zbigniew Maciejewski. - To nie były żadne superokazje – mówi sekretarz gminy Miękinia, Jan Marian Grzegorczyn. - Moim zdaniem ci, którzy je kupili, dali się wypuścić w maliny. Szczere pole, żadnej porządnej drogi, daleko do mediów...

Był to pierwszy przetarg na te grunty i nie cieszył się wielkim zainteresowaniem. Większość działek została sprzedana po jednym postąpieniu (podniesieniu ceny wywoławczej o jedną ustaloną wcześniej wartość). I tak np. komendant i jego zastępca zapłacili po 200 zł więcej od ceny wywoławczej (odpowiednio 15 tys. 890 i 16 tys. 310 zł). Z dokumentów przetargu wynika, że został przeprowadzony prawidłowo. Ziemię, na takich samych warunkach, kupiło tam w sumie kilkadziesiąt osób.

Kupujący zapłacili za każdy metr gruntu rolnego po około 1,50 zł. - Nie ma tak tanich działek rolnych na wolnym rynku – powiedziała nam Teresa Michniak, szefowa działu sprzedaży Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. - Wszystko co blisko Wrocławia jest drogie. Co prawda, ceny ziemi rolnej nawet w pobliżu miasta zaczynają się już od kilkudziesięciu groszy za metr. Pod warunkiem jednak, że kupujemy hurtem. Przynajmniej kilkanaście, a raczej kilkadziesiąt hektarów. Agenci nieruchomości zgodnie potwierdzają, że ceny niewielkich, jedno-dwu hektarowych działek rolnych są znacznie wyższe.

- Co najmniej 5 złotych za metr – wyrokuje Michniak. - Najtańsza oferta jaką mam w tej gminie, to 7 zł za metr. To działka rolna w Gałowie. - Nie robiłem takiej analizy – mówi Kazimierz Ławik, dzisiejszy prezes TON Agro Śląsk (spółka powstała po połączeniu „Agro Wrocław” i „Agro Opole”). - Ale muszę przyznać, że były zarząd mojej firmy miał wyjątkowo dobre usposobienie do niskich cen, a także rzeczoznawców, którzy takie ceny ustalali.

Pytanie dlaczego TON Agro zaproponowało tak niskie ceny nie jest jedyną wątpliwością w tej sprawie. Drugie pytanie brzmi: dlaczego podzielono działki rolne na 1-hektarowe „maleństwa”? Z punktu widzenia opłacalności produkcji rolnej, taki areał jest zupełnie nieprzydatny. Odpowiedź na nasze pytanie jest prosta. Zanim 11 lipca zmieniły się przepisy, posiadając przynajmniej 1 ha ziemi ornej i opłacając podatek rolny, można było dostać pozwolenie na budowę tzw. siedliska. Oznacza to, że kupując tanią ziemię rolną można było się na niej budować tak samo jak na drogiej działce budowlanej.

- Dla działek, o które pytacie, zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy – dowiedzieliśmy się w urzędzie gminy pytając o działki komendantów Matejuka i Maciejewskiego. - Dla niektórych sąsiednich działek tego obrębu wydano już także pozwolenia na budowę. Ceny działek siedliskowych z wydaną decyzją o warunkach zabudowy lub pozwoleniem na budowę w gminie Miękinia wahają się od... kilkunastu do czterdziestu złotych. Średnio na poziomie 25 zł. Mowa o cenach wywoławczych.

Kolejna wątpliwość: dlaczego TON Agro sprzedało ziemię rolną? Spółka zwykle sprzedawała ziemię odrolnioną, przekształconą w grunt inwestycyjny, co dawało zwielokrotniony zysk. W tym celu AWRSP tę spółkę powołała i powierzała jej najatrakcyjniejsze grunty. I choć zdarzało się, że umowy między agencją i TON Agro dopuszczały sprzedaż ziemi rolnej (tak było w tym przypadku), to nigdy nie zakładały strat Skarbu Państwa.

Jak się dowiedzieliśmy, w tym przypadku TON Agro nawet nie próbowało kokorzyckich gruntów odrolnić. - Rzeczywiście, nie ma w dokumentacji firmy wystąpień o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczących gruntów w gminie Miękinia – mówi Kazimierz Ławik. W tym roku TON Agro nie może już sprzedawać ziemi rolnej, wyłącznie przekształconą.

Przede wszystkim, co najmniej bardzo tanio, jeśli nie za bezcen, kupili ziemię tuż pod Wrocławiem, na której mogą zbudować domy. Wartość metra kwadratowego działki budowlanej w tej gminie waha się od 25 do 55 zł. Kupujący w Kokorzycach wyłożyli po 1,50 zł i również mogą się budować. Mogą też spróbować sprzedać działki siedliskowe. Zysk byłby przynajmniej kilkunastokrotny. Trzeba jednak poczekać, bo na razie nie wiadomo, czy nowe przepisy pozwolą zachować ważność wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Warto też poczekać dłużej. Nawet dziesięć, dwadzieścia lat, bo na razie gmina nie myśli o zmianie przeznaczenia terenu w Kokorzycach.

Planowana jest jednak budowa zachodniej obwodnicy aglomeracji wrocławskiej. Ma przebiegać między granicą Wrocławia a Miękinią. Około trzech kilometrów od kokorzyckich działek. Może wtedy ktoś pomyśli o przekształceniu terenu i będzie chciał go kupić? Właściciele zyskaliby przynajmniej kilkudziesięciokrotną „przebitkę” ceny przetargowej. A wtedy zaczynamy zbliżać się do miliona za hektar. Ale to na razie to odległa i tylko potencjalna przyszłość...

• Po co kupił pan działkę rolną w Kokorzycach?

- Jak każdy, po to, żeby się wybudować...

• Rolną, żeby się wybudować?

- To już działka siedliskowa. Jestem w trakcie załatwiania dokumentów. Staram się o pozwolenie na budowę i będę chciał tam postawić dom.

• Skąd dowiedział się pan o możliwości kupna tej ziemi?

- Z ogłoszenia w Super Expresie. Informacja była wywieszona też w urzędzie gminy.

• A zna pan Józefa Bielata?

- Nie wiem kto to jest.

• To komendant komisariatu w Miękinii. Też kupił tam działkę.

- Nie znam go, nie miałem o tym pojęcia.

• Ale Józefa Jachimczaka (szef inspektoratu komendy wojewódzkiej) pan zna.

- To nie żadna tajemnica, pracujemy razem. Wiem, że ma w Krępicach działkę, podobnie jak ja. Ale kupując, nie wiedziałem o tym.

• Ale zdaje Pan sobie sprawę, że kupiliście ziemię po niespotykanie niskiej cenie?

- To cena wywoławcza ustalona przez rzeczoznawców. Mam na to dokumenty, licytowałem się z Wiesławem D. I go przelicytowałem.

• Zdaje się, że cena została podniesiona tylko o 200 zł od wywoławczej...

- Ja ją podbiłem, a mój rywal stwierdził, że jest dla niego za wysoka i zrezygnował. Zresztą nie ma tu żadnej tajemnicy, do tego przetargu mógł stanąć każdy, pan także.

• Nie obawiał się pan, że kupując tak okazyjnie, narazi się na nieprzyjemności? Na przykład, że sprawą zainteresuje się ABW?

- Pan chyba myli sprawy! To nie ten zarząd TON Agro i nie Bielany Wrocławskie!

• A więc nie był pan przesłuchiwany w tej sprawie przez żadne służby?

- Oczywiście, że nie.

• Czy uważa pan ten zakup...

- Za działanie zgodne z prawem.

• Czy uważa pan ten zakup za dobrą inwestycję?

- To się okaże, jeśli uda mi się postawić dom. A kupowałem nie po to, żeby spekulować.

Tomasz Janoś