Mieszkanie prawem i towarem. W teorii. W praktyce frustracja i bezczynność władz

Autor podcastu Patryk Michalski w rozmowie z ekspertami szuka odpowiedzi na pytania związane z nadciągającym kryzysem i jego konsekwencjami. Dlaczego mieszkania w Polsce są tak drogie? Dlaczego jest ich tak mało? Kiedy sytuacja może się poprawić? Kupić mieszkanie teraz czy lepiej poczekać? Dlaczego politycy od lat nie interesowali się tym tematem? Gościem dziewiątego odcinka podcastu "Idzie kryzys" jest dr Marcin Wroński, ekonomista ze Szkoły Głównej Handlowej.

Polityka mieszkaniowa w Polsce istnieje tylko na papierze. Mimo że deweloperzy w ostatnich latach budowali sporo, mieszkań jest za mało. Rząd i samorządy nie są w stanie lub nie chcą budować, więc to deweloperzy dyktują warunki. Wiele młodych osób traci nadzieję, że sytuacja poprawi się w niedalekiej przyszłości. - W Polsce główną drogą do zakupu mieszkania jest kredyt hipoteczny. W związku z podwyżkami stóp procentowych zdolność kredytowa Polaków radykalnie spada. Liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła o 70 proc., obserwujemy więc znaczne ograniczenie popytu na mieszkania - mówi dr Marcin Wroński.

Ekonomista wyjaśnia, że polski rynek mieszkaniowy jest specyficzny. - Z jednej strony mieszkań w Polsce jest mało: na 1000 osób przypada 390 mieszkań, kiedy średnia unijna to 450, jesteśmy znacząco poniżej średniej, co jest konsekwencją zapaści budownictwa w latach 80. i 90. Z drugiej strony, do niedawna, budowało się u nas całkiem dużo. W 2021 roku Polska była w czołówce Unii Europejskiej pod względem mieszkań oddanych do użytku, np. w samej Warszawie oddano do użytkowania więcej mieszkań niż na Węgrzech - wyjaśnia ekspert.

- Praktycznie wszystkie mieszkania budują deweloperzy albo inwestorzy prywatni. Polityka państwowa w zasadzie nie istnieje. Oczywiście w teorii są dokumenty strategiczne, ale praktycznie nic z nich nie wynika. Wydatki na politykę mieszkaniową w Polsce to jest mniej niż 1 proc. PKB, a do tej kwoty wlicza się również termomodernizacja budynków oraz spłata książeczek mieszkaniowych za kredyty z PRL. To oznacza, że model, który ostatnio działał, czyli kredyt hipoteczny i zakup od dewelopera, napotyka na poważny problem związany z wysokimi stopami procentowymi. Ich spadek zwiększy oczywiście zdolność kredytową Polaków, ale w najbliższym czasie spadku stóp procentowych nie ma sensu się spodziewać - podkreśla Wroński.

Lukę po załamaniu zdolności kredytowej Polaków mogliby wypełnić politycy i ich pomysły na to, jak ułatwić zakup lub wynajem mieszkania. Ale to tylko teoria. - Na razie jednak inicjatywy nie widać. Widzieliśmy program "Mieszkanie Plus", który zakończył się porażką. W maju PiS uruchomiło program kredytów mieszkaniowych bez wkładu własnego, co w teorii miało być rozwiązaniem dla osób, które posiadają zdolność kredytową, ale nie mają wystarczających oszczędności. Po podwyżkach stóp procentowych zdolność kredytowa załamała się tak bardzo, że z tego programu skorzystało sto kilkadziesiąt osób, co oznacza, że w skali państwa jest to praktycznie program nieistniejący - zaznacza ekspert.

- Mieszkań nie budują też samorządy. W 2021 roku oddano do użytkowania 235 tys. mieszkań: 140 tys. wybudowali deweloperzy, nieco ponad 80 tys. inwestorzy indywidualni - to przede wszystkim domy poza dużymi miastami. Samorządy wybudowały około tysiąc. Widać, że sektor publiczny ten problem ignoruje. Rozmawiałem ostatnio z jednym z polityków opozycji i on zwrócił uwagę, że według badań Polacy do tej pory nie oczekiwali w tej dziedzinie zaangażowania od władz. Dopiero od niedawna polityka mieszkaniowa to obszar, który stał się tak ważny dla polityki publicznej. Jeszcze rok czy dwa lata temu problemy na rynku mieszkaniowym nie były dla Polaków kluczowe - wskazuje Wroński.

W ostatnim czasie widać też, jak zmienił się marketing deweloperów. Jeszcze rok czy dwa lata temu w reklamach występowały szczęśliwe polskie rodziny, które kupują pierwsze mieszkanie, a teraz deweloperzy coraz częściej kierują swoje reklamy do rentierów, do ludzi, którzy szukają sposobów, by ochronić swoje oszczędności przed inflacją. Z punktu widzenia dewelopera ważne jest, by mieszkanie po prostu sprzedać, a to komu je sprzeda, jest tematem drugorzędnym. Natomiast problem braku zdolności kredytowej Polaków jest również problemem deweloperów. Jeszcze w tym roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania będzie podobna do tej sprzed roku, ale już widzimy, że liczba nowych budów uległa znacznemu spadkowi.

Mieszkań w Polsce jest mało, są przeludnione, a młodzi ludzie są często zmuszeni do tego, by mieszkać z rodzicami. Nie mają jeszcze zdolności kredytowej, a opcja najmu mieszkania na wolnym rynku jest mało atrakcyjna - tak mieszkają Polacy, co wyraźnie pokazują statystyki. - Odsetek przeludnionych mieszkań w Polsce to blisko 40 proc. i jest jednym z najwyższych w Unii Europejskiej. Pod tym względem Polska jest w ogonie rankingu. Jeśli chodzi o odsetek osób młodych, mieszkających z rodzicami, to ponad 40 proc. osób w wieku 25-29 lat mieszka wciąż z rodzicami, co również jest jednym z najwyższych wskaźników w Unii Europejskiej - wylicza Wroński.

- Poprawienie sytuacji mieszkaniowej nie jest możliwe bez zmiany politycznego podejścia. Władze muszą podjąć decyzję, że na serio zajmą się tym problemem. Zmiana wymaga też dużo większych nakładów finansowych, bo nie da się prowadzić ambitnej polityki mieszkaniowej, przeznaczając na ten cel mniej niż 1 proc. PKB. Tu zawodzą władze centralne, ale też lokalni politycy - dodaje.

Z perspektywy samorządowca, który jest politykiem walczącym o reelekcję, budowa mieszkań komunalnych jest mało atrakcyjna, bo jest to bardzo droga inwestycja, która trafia do niewielkiej grupy potencjalnych wyborców. - Są badania, które pokazują, jak zmieniają się wydatki samorządów w cyklu wyborczym. Przed wyborami rosną wydatki na kulturę, organizuje się festyny, remontuje drogi, bo to ludzie widzą. Z perspektywy wyborczej środki wydane na budownictwo komunalne, to "pieniądze wyrzucone w błoto" - wyjaśnia ekspert.

Gość podcastu odniósł się również do powracającego dylematu: czy mieszkanie jest prawem, czy towarem. - A dlaczego musimy wybierać? Mieszkanie jest prawem, Powszechna Deklaracja Praw Człowieka, jak i polska konstytucja stwierdzają, że ludzie mają prawo do dachu nad głową. Jednocześnie mieszkanie jest towarem: ma swoją cenę, jest przedmiotem obrotu rynkowego. Zadaniem państwa jest zadbanie o to, by te osoby, które nie mogą kupić mieszkania na wolnym rynku, mogły zrealizować prawo do dachu nad głową. Niestety, państwo polskie robi bardzo niewiele w tym zakresie - podkreśla.

W efekcie prywatyzacji zasobu mieszkaniowego po 1989 roku, 80 proc. polskich gospodarstw domowych posiada na własność zamieszkiwaną nieruchomość, co daje odsetek zdecydowanie wyższy niż w Europie Zachodniej. To wskaźnik, który nie działa pobudzająco na polityków, bo w takim społeczeństwie wydatki na politykę mieszkaniową nie przez wszystkich są mile widziane. - Sam widziałem w lokalnej warszawskiej gazecie artykuł pełen oburzenia po tym, jak do użytku został oddany blok komunalny w jednej z dzielnic, pierwszy od kilku lat. Pojawiały się pytania, dlaczego niektórzy dostają mieszkania komunalne, a inni muszą zaciągać kredyty. W najgorszej sytuacji są ludzie młodzi, którzy na mieszkaniach się nie uwłaszczyli i muszą albo je wynajmować, albo zaciągać kredyty - wskazuje Wroński.

- Problem bez wątpienia w tej grupie będzie narastał. Sam mam znajomych, których zdolność kredytowa znikła w procesie zakupu mieszkania. W czasie poszukiwań jeszcze mieli zdolność kredytową, a podwyżki stóp procentowych tę zdolność zabiły. Pytanie, czy politycy cokolwiek z tym zrobią, bo ludzi młodych w Polsce jest mało. Ludzie urodzeni około 2000 roku to jest 350-400 tys. osób, roczniki lat 60. to jest 600-700 tys. ludzi, a wcześniej mamy roczniki, których liczebność jest bliska miliona. Paradoksalnie ludzie młodzi będą coraz bardziej sfrustrowani, ale w skali całego elektoratu nie ważą dużo - mówi ekspert.

Patryk Michalski, dziennikarz Wirtualnej Polski