3601 aktów notarialnych. Tak kancelaria wiceministra Jacka Tomczaka zarabia na branży deweloperskiej

• Wiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak od lat współpracuje z deweloperami poprzez swoją kancelarię notarialną - wynika z ustaleń Wirtualnej Polski.

• W ciągu ostatnich czterech lat kancelaria ta zarobiła na aktach notarialnych związanych ze sprzedażą przynajmniej 1717 mieszkań. W sumie kancelaria Tomczaków miała udział przy 3601 aktach notarialnych pomiędzy deweloperami a ich klientami. Według naszych szacunków - taka liczba obsłużonych transakcji to kilka milionów złotych przychodu dla kancelarii.

• Choć wiceminister Tomczak deklaruje niewielkie dochody z pracy na rzecz kancelarii, śledztwo WP dowodzi, że ta miała przychody o wartości kilku milionów złotych, dzięki obsłudze wielu inwestycji deweloperskich w Poznaniu i okolicach.

• Kancelaria Tomczaka funkcjonuje jako spółka cywilna, co pozwala na elastyczny podział zysków. Możliwy jest scenariusz, w którym większość dochodów trafia do wspólnika-żony, co minimalizuje przychody wykazywane przez samego polityka w oświadczeniach majątkowych.

OD REDAKCJI: O Jacku Tomczaku piszemy jako o wiceministrze rozwoju i technologii. Wkrótce po tekstach Wirtualnej Polski, polityk - 30 października 2024 r. - podał się do dymisji.

"Polacy inwestują w mieszkania m.in. dlatego, żeby uciekać ze środkami przed inflacją (…). Założenie jest takie, że nie stracą, czyli ceny rosną" - te słowa wiceministra rozwoju i technologii Jacka Tomczaka (z posiedzenia Komisji Infrastruktury z końca września) dotyczące wprowadzenia programu "Kredyt na start" wywołały burzę.

"Jeśli ktoś mówi, że jest przeciwnikiem 'Kredytu na start', to jest de facto przeciwnikiem wspierania rodzin" - mówił innym razem w wywiadzie dla "Rzeczpospolitej".

Polityk należący do klubu parlamentarnego PSL, który pilotuje wspomniany program kredytowy, był oskarżany o wspieranie interesów firm deweloperskich, nawet przez koalicjantów. Politycy Lewicy sugerowali, że wiceminister Tomczak - świadomie bądź nie - "lobbuje" na ich korzyść. I dlatego powinien podać się do dymisji. Nawet Miłosz Motyka, kolega Tomczaka z Polskiego Stronnictwa Ludowego stwierdził, że komunikacja rządu ws. programu mieszkaniowego musi być "lepsza".

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Wiceminister Tomczak jest konsekwentny. W studiu Wirtualnej Polski, w rozmowie z Michałem Wróblewskim, bronił się i przekonywał, że nowy program nie doprowadzi do wzrostu cen. W jego ocenie "'Kredyt na start' podaje rękę tym, którzy sobie nie radzą". I - jak przekonuje - polskie rodziny dzwonią do ministerstwa, pytając, kiedy ruszy program.

Gdy tylko Rada Ministrów zdecydowała, że środki, zamiast na program, trafią na pomoc dla powodzian, Tomczak od razu zapewnił, że to nie kończy tematu. "(…) możemy ten program w każdej chwili uruchomić" - mówił w odpowiedzi.

Eksperci ostrzegają, że rozwiązania forsowane m.in. przez Tomczaka doprowadzą do wzrostu cen mieszkań, a najbardziej zyskają na nim deweloperzy. Jako dowód podają przykład wprowadzonego rok temu - 1 lipca 2023 roku - programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Jak wynika z raportu przygotowanego przez portal Money.pl, ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 5 proc., w Krakowie o 7 proc., a we Wrocławiu o ponad 6 proc. bezpośrednio po uruchomieniu programu.

Tomczak to poznański polityk Centrum dla Polski, niszowej partii blisko współpracującej z Polskim Stronnictwem Ludowym. W ostatnich wyborach zdobył mandat z listy Trzeciej Drogi tworzonej przez partię Szymona Hołowni i PSL (Tomczak został wiceprzewodniczącym klubu parlamentarnego PSL). To właśnie Ludowcy wskazali go na stanowisko wiceministra.

Był posłem sześciu kadencji, w karierze politycznej zaliczył wiele partii: Konfederację Polski Niepodległej, Zjednoczenie Chrześcijańsko-Narodowe, Przymierze Prawicy, Prawo i Sprawiedliwość czy Platformę Obywatelską. Z tej ostatniej wyleciał w 2018 roku za złamanie dyscypliny partyjnej w głosowaniach nad projektami dotyczącymi aborcji (zagłosował za odrzuceniem projektu, dyscyplinę partyjną nazwał "łamaniem kręgosłupów"). Od 2022 r. jest członkiem wspomnianego Centrum dla Polski.

Z wykształcenia Tomczak jest prawnikiem. Jak wynika z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, polityk prowadził kancelarię notarialną w latach 2004-2013. Wrócił do tej aktywności w lutym 2019 roku. Pracował razem z żoną Agatą, działali w ramach spółki cywilnej. Małżeństwo ma rozdzielność majątkową.

Z dokumentów sądowych wynika, że oprócz nich dla kancelarii umowy przygotowywały - jako zastępcy notarialni Jacka lub Agaty Tomczaków - kolejne cztery inne osoby. Jedna z nich została wspólnikiem Agaty Tomczak po tym, jak w grudniu 2023 roku Jacek Tomczak wszedł do rządu Donalda Tuska i zawiesił działalność.

Jak wynika z ustaleń Wirtualnej Polski - Tomczak przez lata zarabiał na bliskiej współpracy z deweloperami. Łącznie namierzyliśmy w księgach wieczystych 3601 aktów notarialnych w nowych budynkach oddawanych przez deweloperów. Dotyczą one sprzedaży 1717 lokali.

Skąd ta różnica?

- Gdy idziemy do dewelopera kupić nowe mieszkanie, zazwyczaj najpierw podpisujemy umowę deweloperską, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia prawa własności lokalu, który się w nim będzie znajdował. Za taką umowę notariusz pobiera taksę nie wyższą niż maksymalna taksa wyliczona według stawek obowiązujących od 2004 r., na podstawie wartości przedmiotu umowy. A dokładnie połowę maksymalnej stawki, zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Tę kwotę po połowie uiszczają kupujący oraz deweloper - tłumaczy dr hab. Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. To autor pierwszej w Polsce rozprawy doktorskiej, która w sposób kompleksowy przedstawiła zagadnienia prawne dotyczące umów deweloperskich w prawie polskim.

- Gdy budynek zostanie już wybudowany, wtedy zawieramy u notariusza kolejną umowę - ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę. Wynagrodzenie notariusza jest obliczane w ten sam sposób, ale tym razem całość kosztów notarialnych uiszcza kupujący - tłumaczy.

Dotarliśmy do ksiąg wieczystych, które łączy jedno: związane z nimi akty notarialne zostały sporządzone w kancelarii Jacka Tomczaka - przez niego samego, jego żonę albo ich współpracowników, o których wspominaliśmy.

Nieruchomości, które obsługiwała kancelaria, odnaleźliśmy w Poznaniu i niedalekim Swarzędzu oraz ich okolicach.

Elektroniczna wyszukiwarka ksiąg wieczystych to kopalnia danych - znajdziemy w niej m.in. informacje o położeniu nieruchomości oraz o jej właścicielach. Każda zawiera też adnotację, z jakiej księgi dana posiadłość została wyłączona. W ten sposób ustaliliśmy 24 inwestycje (niektóre składają się z kilku budynków), w których kancelaria notarialna Tomczaków podpisywała chociaż jedną umowę związaną z wyodrębnieniem lokalu, przeniesieniem jego własności lub sprzedażą.

Dlatego mogliśmy sprawdzić, kto konkretnie był notariuszem przy sporządzaniu aktów notarialnych przy sprzedaży nowych, deweloperskich mieszkań.

Tomczak i jego kancelaria sporządzali zarówno umowy przedwstępne i umowy deweloperskie (zawierane jeszcze przed zbudowaniem budynku), jak i późniejsze umowy przeniesienia własności lokalu na nabywcę (po ukończeniu inwestycji). Stąd przy jednej nieruchomości możliwe są dwie umowy rozłożone w czasie.

Jacek Tomczak w oświadczeniach majątkowych zadeklarował, że od 2019 roku jego łączne przychody z tytułu prowadzenia kancelarii notarialnej wyniosły 330 500 zł (z tego aż 303 655 zł w samym 2019 roku), co przełożyło się w sumie na 9325 zł dochodu.

Zgodnie z oświadczeniem majątkowym, które sam Tomczak składał w 2019 r., kancelaria przyniosła 4932 złote straty. Nie znaleźliśmy za ten okres żadnego aktu notarialnego dotyczącego finalizacji transakcji mieszkania sporządzonego przez Tomczaka.

W 2020 r. polityk zarobił w kancelarii tylko 760 zł. Jak wynika z naszych ustaleń - w tym roku odpowiadał za opracowanie i podpisanie 26 aktów notarialnych gotowych mieszkań. Jego współpracownicy za kolejne 79.

Z kolei w 2021 roku Jacek Tomczak zarobił w kancelarii jedynie 1432,60 zł - znów, co podkreślamy, według dokumentów, które sam składał i podpisał. W tym czasie sporządził 29 aktów notarialnych gotowych mieszkań, a jego współpracownicy dołożyli kolejne 82.

W 2022 r. poseł sporządził 20 aktów notarialnych gotowych mieszkań, ale jego współpracownicy już 399. Tomczak zarobił wtedy na czysto 2546,65 zł.

Za to w 2023 r. wiceminister - najpewniej mocno pochłonięty kampanią do Sejmu - odpowiadał jedynie za dziewięć aktów notarialnych gotowych mieszkań. Współpracownicy w tym roku sporządzili 466 aktów. Dochód Tomczaka za ubiegły rok to 9517,95 zł. Jak wynika z analizy i szacunków Wirtualnej Polski - jego kancelaria mogła zarobić kilkaset razy więcej.

Przypomnijmy - łącznie znaleźliśmy umowy sporządzone przez Jacka Tomczaka, jego żonę lub jego współpracowników w 24 inwestycjach. Rekord to 286 na 293 akty notarialne dla budynku przy ul. Jana Henryka Dąbrowskiego w Poznaniu. 220 na 227 umów Tomczakowie sporządzili w budynku przy pl. Unii Lubelskiej. W czterech innych ponad 100 umów.

Kolejna z inwestycji, którą obsługiwało małżeństwo Tomczaków to osiedle Park Podolany przy ul. Jasielskiej w Poznaniu. Na 447 aktów notarialnych 184 sporządzili Tomczakowie i współpracownicy. Tylko 8 marca 2022 roku Jacek Tomczak sporządził pięć aktów notarialnych, a jego żona sześć. Do tego poseł wziął udział w trzech głosowaniach w Sejmie. Tydzień później żona polityka pobiła swój rekord, sporządziła jednego dnia siedem aktów dla mieszkań z inwestycji przy ul. Jasielskiej.

Zalesewo koło Swarzędza, ul. Wesoła. "Sześć trzypiętrowych budynków o nowoczesnej linii i modernistycznej bryle oferuje wygodne mieszkania o powierzchni..." - brzmi reklama. Na 67 aktów notarialnych 48 sporządził sam Jacek Tomczak.

Tu ważna uwaga - 26 marca 2020 roku Sejm zmienił regulamin i posłowie mogli uczestniczyć w obradach zdalnie ze względu na pandemię COVID-19. Następnego dnia - 27 marca - Tomczak korzysta z tej możliwości. O godzinie 11.40 jako notariusz wysyła do sądu akt notarialny dotyczący jednego z mieszkań w Zalesewie. O godzinie 12.43 jako poseł bierze udział w głosowaniu w Sejmie.

Czasem niestety obowiązki posła i notariusza nakładały się na siebie. 6 maja 2020 roku poseł przygotowuje kolejny akt z ul. Wesołej i równocześnie - w tym samym czasie - głosuje w Sejmie. To samo 19 czerwca 2020 roku. O godzinie 12:38 Tomczak wysyła akt do sądu, o godzinie 12:54 już głosuje w Sejmie.

To wszystko tylko akty notarialne dotyczące umów przeniesienia własności lokalu, czyli sfinalizowania transakcji. Do tego dochodzą umowy deweloperskie, czyli zawierane przed wybudowaniem inwestycji. Tych Tomczakowie też zawierali setki - 226 tylko w inwestycji przy ul. Dąbrowskiego. Do tego są też inne czynności wymagające aktów notarialnych, jak zmiany umów, korekty czy oświadczenia o służebności.

Zapytaliśmy kilku notariuszy, jaka wygląda dzienna norma dla notariuszy. Nasi rozmówcy zastrzegli anonimowość - nie chcieli, żeby ich nazwisko pojawiało się w kontekście działalności wiceministra-kolegi po fachu. - Umowa deweloperska zajmuje około godziny. To jest przynajmniej 30 stron do przeczytania. Taki wynik jest do zrobienia, ale człowiek już po pięciu takich umowach jest ledwo żywy - zgodnie stwierdzają nasi rozmówcy.

- Co tu dużo mówić, zazdroszczę panu wiceministrowi. To doskonały wynik - nie kryje podziwu jeden z naszych rozmówców z branży notarialnej. Jak przekonują działający w branży, nie jest niczym nadzwyczajnym fakt, że jedna kancelaria obsługuje jedną inwestycję.

- Do takich umów trzeba dostarczyć całą masę dokumentów. Jeżeli są one wszystkie przygotowane w jednej kancelarii, to bardzo ułatwia sporządzenie aktu notarialnego. Samemu mi się zdarza odesłać klienta do takiego notariusza współpracującego z deweloperem, żeby oszczędzić czasu sobie i klientowi - mówi nasz rozmówca.

Taksa notarialna, czyli maksymalna opłata pobierana przez notariusza za dokonanie określonych czynności notarialnych, jest regulowana odgórnie rozporządzeniem ministra sprawiedliwości. I tak przy wartości przedmiotu umowy od 60 tys. do 1 mln zł maksymalna taksa wynosi 1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. W przypadku umów o wartości od 1 mln zł do 2 mln zł maksymalna taksa wynosi 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł.

Według obowiązującego obecnie prawa notariusz pobiera najpierw połowę maksymalnej stawki przy umowie deweloperskiej (płacą ją po połowie deweloper i kupujący), a po wybudowaniu kupujący płaci drugą połowę maksymalnej taksy notarialnej.

Na bazie stawek możemy oszacować przychody kancelarii Jacka Tomczaka. Z bazy serwisu Cenatorium wyciągnęliśmy wszystkie zgromadzone tam transakcje lokali z budynku przy Jana Henryka Dąbrowskiego - za okres, gdy kancelaria Jacka Tomczaka sporządzała akty notarialne dotyczące tej nieruchomości.

Żeby uniknąć zaburzenia wartości przez skrajne transakcje, wyliczyliśmy nie średnią, a medianę wartości. To 657,5 tys. zł - czyli połowa zawartych transakcji była na kwotę wyższą, a połowa niższa. Maksymalna taksa deweloperska w takim przypadku to 1700 zł. Przy 226 umowach deweloperskich i 286 umowach finalizujących transakcję daje to 870 tys. zł przychodu dla kancelarii Jacka Tomczaka. Zaznaczamy - to tylko szacunki, dla jednej inwestycji.

To samo robimy dla mieszkań sprzedanych przy Unii Lubelskiej. Mediana wartości transakcji za okres, gdy Tomczak i jego ludzie sporządzali umowy dla tej nieruchomości, to 522 tys. zł. Maksymalna taksa deweloperska to 1430 zł. Przy 161 umowach deweloperskich i 220 umowach finalizujących transakcję daje to 544 tys. przychodu dla kancelarii.

Inwestycja przy ul. Zygmunta Wojciechowskiego to 192 umowy finalizujące transakcje i 144 umowy deweloperskie. Mediana transakcji wynosi 553 tys. zł. Maksymalna taksa dla takiej sytuacji to 1492 zł, a więc szacowany przychód wynosi 500 tys. zł.

Inwestycja przy ul. Czesława Niemena to 177 umów finalizujących umowę i 42 deweloperskie. Mediana 509,5 tys zł powoduje, że maksymalna taksa notarialna to 1404 zł. Stąd szacowany przychód kancelarii to około 306 tys. zł.

Podobnie zrobiliśmy dla osiedla przy ul. Wesołej i Radosnej w Zalesewie pod Swarzędzem. Mediana umów z tego miejsca to 315 tys. zł, a więc maksymalna taksa notarialna dla umowy deweloperskiej to 1015 zł. Przy 91 umowach deweloperskich i 175 finalizujących umowy szacowany przychód z obsługi takiej nieruchomości to 269 tys. zł.

Wyliczyliśmy w ten sposób medianę taksy maksymalnej dla wszystkich transakcji kancelarii Tomczaka - 1430 zł. Jeśli pomnożymy to przez liczbę znalezionych przez nas aktów notarialnych, daje nam to około 2,8 mln zł szacowanego przychodu dla kancelarii Jacka Tomczaka i jego żony od 2020 do 2024 roku. Jednocześnie warto podkreślić, że to tylko szacunki. Oficjalnych przychodów kancelaria nie publikuje ze względu na wybraną formę prowadzenia działalności.

Jak to się ma do zadeklarowanego przez ministra dochodu za ostatnie lata w wysokości 9325 zł?

Kluczem do zrozumienia potencjalnego powodu rozbieżności pomiędzy przychodami posła (deklarowanymi w oświadczeniu majątkowym) a przychodami jego kancelarii, jest forma prowadzenia tej działalności. Ten trop wskazali nam informatorzy z branży notarialnej.

Spółka cywilna ma to do siebie, że po pierwsze ani jej umowa, ani jej wyniki finansowe nie są publicznie dostępne. Ponadto w umowie spółki cywilnej wspólnicy mają dużą swobodę w określaniu podziału zysków i strat.

Możliwe jest takie zapisanie umowy, że jeden ze wspólników (na przykład małżonków) otrzymuje 99 proc. zysków lub przychodów, a drugi 1 proc.

Jak wynika z aktualnego oświadczenia majątkowego, Tomczak ma odłożone 6,5 tys. zł, do tego jest właścicielem domu o wielkości 250 metrów kwadratowych z 40-metrowym garażem. Tomczak wycenił tę nieruchomość na 470 tys. zł.

To cena kilkukrotnie zaniżona. W serwisie Cenatorium zbierającym informacje o transakcjach nieruchomości znaleźliśmy w okolicy domu Tomczaka dwie podobne nieruchomości sprzedane od początku 2023 roku. Jeden dom za 2,1 mln, drugi za 1,7 mln zł.

Ziemię pod dom Tomczaka kupili jego rodzice, a następnie podarowali ją synowi. Z kolei potem on podarował jej część żonie. To odwrotnie niż w przypadku lokalu, gdzie mieściło się biuro notarialne Tomczaków.

W czerwcu 2023 roku, czyli na cztery miesiące przed wyborami, Tomczakowie przepisali nieruchomość w centrum Poznania na rodziców posła. Oprócz tego żona Tomczaka ma mieszkanie w Poznaniu i kilkanaście hektarów ziemi w Wielkopolsce.

W rozmowie z Michałem Wróblewskim poseł zapytany o to, dlaczego promuje program, który może doprowadzić do wzrostu cen, powołał się na własne doświadczenie. Stwierdził, że z żoną "w dramatyczny sposób walczył" o wzięcie kredytu, który umożliwił budowę domu przed narodzinami trzeciego dziecka.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Z ksiąg wieczystych wynika, że Tomczak w 2007 roku wziął kredyt na 35 lat, a spłacił go już w 2016 roku - po dziewięciu latach. Żona dopiero cztery lata później umową darowizny otrzymała od Tomczaka udziały w tej nieruchomości.

Wśród firm, których Inwestycje obsługiwała kancelaria Jacka Tomczaka, znajdujemy co najmniej trzech członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich, firmy notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych, ale także mniejsze lokalnie przedsiębiorstwa deweloperskie.

Gdy Michał Wróblewski zapytał w programie Wirtualnej Polski, czy wiceminister konsultował założenia programu "Kredyt na start", Jacek Tomczak kluczył i nie odpowiedział na to pytanie.

W internecie można znaleźć zdjęcie z 2022 roku - Jacka Tomczaka na imprezie z okazji 20-lecia Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Szymon Jadczak, dziennikarz Wirtualnej Polski