Zachód w obliczu krachu mieszkaniowego

Boom mieszkaniowy wspomagał wzrost gospodarczy – wraz z podnoszeniem się cen posiadanych domów ich właściciele czują się bogatsi i wydają więcej pieniędzy, zaciągając pożyczki pod zastaw nieruchomości. Jeśli ceny mieszkań spadają lub przestają rosnąć, ich właściciele przestają wydawać pieniądze, co może doprowadzić do recesji. I tak jak wzrost cen nastąpił na globalną skalę, tak samo może być z ich spadkiem i wywołanym przez to spowolnieniem wzrostu gospodarczego. Zagrożenie dostrzegł Międzynarodowy Fundusz Walutowy.

– Gdyby podwyżka stóp procentowych w USA doprowadziła do podwyżek stóp w innych krajach, wzrosłoby ryzyko wystąpienia równoczesnego załamania na rynkach nieruchomości innych państw. Problem jest szczególnie dotkliwy, gdyż ceny nieruchomości znajdują się na wysokim poziomie, a wiele gospodarstw może nie wytrzymać dodatkowych kosztów związanych z wyższym oprocentowaniem kredytów – głosi raport IMF „World Economic Out-look” z kwietnia 2005 r.

– Spadek cen nieruchomości może mieć różne skutki. Dużo zależy od tego, jak zareaguje na taki krach sektor bankowy – mówi Janusz Grobicki z Centrum im. A. Smitha.
– Jeżeli wskutek spadku cen wzrośnie popyt na mieszkania, to nic negatywnego się nie stanie. Jeśli jednak wraz ze spadkiem cen nieruchomości spadnie też popyt, to banki stracą. Spadnie zainteresowanie kredytami hipotecznymi, a to oznacza, że banki będą szukać pieniędzy gdzie indziej, np. podwyższając ceny innych kredytów. Skutki krachu na rynku nieruchomości odczują producenci materiałów budowlanych, biura projektowe, geodezyjne i wszystkie branże związane z nieruchomościami. To oczywiście również utrata miejsc pracy, ponieważ firmy będą zwalniać pracowników. Gospodarka z pewnością odczuje krach na rynku nieruchomości – wyjaśnia Grobicki.

Z obliczeń tygodnika „The Economist” wynika, że wartość nieruchomości mieszkaniowych w krajach rozwiniętych wzrosła w ciągu ostatnich 5 lat o równowartość 100% produktu krajowego brutto tych państw. Do tak wielkiego zainteresowania zakupem nieruchomości przyczyniły się niskie stopy procentowe, które obniżają koszty kredytów hipotecznych, oraz niepewność inwestowania na giełdzie.

W Polsce w ostatnim czasie można było obserwować podobny trend. W 2004 r. ceny mieszkań w Polsce rosły bardzo szybko – od 5 do 15%, w zależności od miejsca.
Chociaż w większości państw ceny mieszkań nadal idą w górę, w innych jednak widać objawy krachu spekulacyjnego na rynku. W Australii ceny domów od 2003 r. spadły o 7%, a w rejonie Sydney nawet o 16%. Raporty z Wielkiej Brytanii wskazują, że ceny mieszkań spadają od 10 miesięcy, zmniejsza się także liczba transakcji kupna-sprzedaży na rynku.

Jednym ze wskaźników określających, czy kupno domu jest dobrą inwestycją, jest stosunek ceny mieszkania do kosztu wynajmu. Ten wskaźnik w USA jest obecnie o 35% wyższy od średniej z lat 1975-2000. W Wielkiej Brytanii, Australii oraz Hiszpanii ten wskaźnik jest aż o 50% wyższy od historycznej średniej – podaje „The Economist”. W wielu miejscach koszt wynajmu jest niższy od raty kredytu hipotecznego, co stawia pod znakiem zapytania sensowność inwestowania w nieruchomości.

W naszym kraju wzrost cen mieszkań jest większy niż cen wynajmu. O ile ceny mieszkań w 2004 r. potrafiły rosnąć w tempie kilkunastu procent rocznie, to ceny wynajmu zachowywały się znacznie spokojniej. Koszt wynajmu w roku 2004 w porównaniu z poprzednim rokiem wzrósł tylko o 3,6%. W 2003 r. wskaźnik ten wynosił 4,9%.

Na wielu rynkach kupujący nieruchomości zachowują się jak gracze giełdowi tuż przed krachem. Inwestorzy kupują nieruchomości na kredyt, chociaż ich wynajem nie pokrywa kosztów spłaty rat kredytu hipotecznego. Decydują się na zakup inwestycji, która przynosi straty, w nadziei, że kiedyś znajdzie się ktoś, kto odkupi nieruchomość po wyższej cenie. Takie zachowanie ekonomiści nazywają „zasadą większego głupca” – przed krachem spółek internetowych na giełdzie ludzie kupowali ich akcje tylko dlatego, że wydawało im się, że ktoś i tak je kiedyś drożej odkupi. Nie analizowali stopy zwrotu, nie brali pod uwagę sytuacji finansowej firmy ani produktu, który firma sprzedaje lub tworzy. Liczyli wyłącznie na dalszy wzrost cen akcji, na których zakup zaciągnęli kredyty.

Podobnie nieracjonalnie zachowują się często osoby zaciągające wysokie kredyty na zakup zbyt drogich nieruchomości. Rośnie stopień ryzyka przyznawanych kredytów: w USA 45% kupujących pierwsze lokum zrobiło to bez wkładu własnego. Obecnie 60% nowych kredytów hipotecznych w Kalifornii to kredyty najbardziej ryzykownego rodzaju.

Powszechne jest przekonanie, że nawet gdyby doszło do spadku cen nieruchomości, to będzie on nieznaczny – ludzie muszą gdzieś mieszkać, a dom jest trudniej sprzedać niż np. akcje. Jednak jeśli ceny zaczną spadać, a zysk z wynajmu nie pokryje kosztów spłaty kredytów hipotecznych, to inwestorzy zaczną się wycofywać z nierentownych zakupów.

Pomimo groźnych informacji z zagranicy nie wydaje się, by polskiemu rynkowi nieruchomości groził poważny krach. Będzie tak przynajmniej do 2008 roku, kiedy wejdzie podwyższona stawka VAT na zakup nowych mieszkań. Ale nie powinniśmy się też spodziewać szybkich wzrostów cen nieruchomości.

– W najbliższym czasie nie spodziewałbym się dużych wzrostów cen, bo to, co miało zdrożeć, już zdrożało w ubiegłym roku– mówi Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Polanowscy. Wzrosty cen mogą jednak wynikać z lokalnych nieprawidłowości. – Wzrost cen w stolicy może być spowodowany tym, że jest coraz mniej atrakcyjnych miejsc w Warszawie, gdzie można wybudować nowe mieszkania. Ale będzie to wzrost stopniowy i powolny – twierdzi Jańczuk.

Podwyżka VAT na zakup nowych mieszkań z 7 do 22% może spowodować szybszy wzrost cen nieruchomości w 2007 r., kiedy ludzie będą kupować mieszkania przed podwyżką. – Po 2008 roku rynek się nasyci i być może właśnie wtedy ceny nowych mieszkań zaczną spadać, ponieważ deweloperzy będą chcieli zniwelować wzrost stawki podatku VAT – podsumowuje Jańczuk.