Lokale mieszkaniopodobne. Choroba XXI wieku?

Od 2018 roku w Polsce obowiązują przepisy, zgodnie z którymi mieszkanie nie może być mniejsze niż 25 metrów kwadratowych. Deweloperzy zaczęli jednak je obchodzić, oferując lokale użytkowe po kilkanaście metrów kwadratowych i reklamując jako "inwestycje mieszkaniowe z najszybszą stopą zwrotu".

Od kwietnia 2024 roku ma zacząć obowiązywać prawo, zgodnie z którym powierzchnia lokalu użytkowego nie będzie mogła być mniejsza niż 25 metrów kwadratowych. Czy to ukróci patodeweloperkę?

Marta Sobieszek i Grzegorz Kumiszcza, eksperci ze studia Omnicreatio, twierdzą, że już widać luki w prawie, które jeszcze nie weszło w życie. Wskazują też na problemy społeczne, których patodeweloperka jest objawem.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

- Rzadko kiedy ktoś kupuje takie mieszkanie dla siebie czy dla swojego dziecka. To nie jest miejsce do życia dla normalnej rodziny. Najczęściej są to mieszkania inwestorskie, pod wynajem dla singli czy studentów - przyznają Sobieszek i Kumiszcza.

Mimo absurdu, zjawisko to, ich zdaniem, wskazuje na sytuację, w której jest podaż, bo jest popyt.

- Mikroapartamenty są bardziej opłacalne niż standardowe - mówią. I tłumaczą to na konkretnym przykładzie. - Przypuśćmy, że mamy w Warszawie trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych. Jeśli je podzielimy na pokoje, za wynajem każdego możemy wziąć jakieś 1,5 tys. złotych. W sumie daje to 4,5 tys. zł miesięcznie. Kiedy zaś taką samą powierzchnię podzielimy na mikroapartamenty, otrzymamy np. siedem pomieszczeń po dziesięć metrów kwadratowych. Wynajęcie jednego to, załóżmy, 1,2 tys. złotych (bo jednak samodzielne). Oznacza to, że wynajem wszystkich 7 "minimieszkań" daje 8,4 tys. złotych miesięcznie, czyli niemal dwa razy więcej niż ta sama powierzchnia w klasycznym budownictwie - mówią eksperci.

Mikroapartamenty cieszą się dużą popularnością również ze względów podatkowych. W przypadku inwestycji z przeznaczeniem na lokal użytkowy można odliczyć 23 proc. podatku VAT. Ponadto odliczenie dotyczy nie tylko ceny zakupu lokalu, ale też wyposażenia, co daje pełny zwrot VAT-u plus niską cenę zakupu mieszkania, a w efekcie końcowym szybki zwrot wyłożonego kapitału. Dla osób prowadzących działalność gospodarczą to najlepsza inwestycja i sposób na ominięcie wysokich "danin" dla fiskusa.

Tymczasem nowe przepisy, które miały ograniczyć patodeweloperkę, mogą uderzyć w lokale typowo użytkowe, przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Nowe przepisy zrównują wielkość lokalu użytkowego z mieszkalnym. Według paragrafu 56a lokal użytkowy musi mieć minimalną powierzchnię 25 mkw. Może być mniejszy, o ile znajduje się na dwóch pierwszych kondygnacjach mieszkalnych i ma wejście z zewnątrz budynku.

Całkiem niedawno na jednym z portali sprzedażowych ukazała się oferta mieszkania na warszawskim Ursynowie z "kawalerką" w okazyjnej cenie 210 tys. złotych. Cena faktycznie, jak na obecne czasy, rewelacyjna. Tylko że kawalerka ta miała wielkość 10 metrów kwadratowych i wejście było z zewnątrz – przez balkon. Czy to był fejk, czy próba zwrócenia uwagi, że jak ktoś będzie chciał, to znajdzie sposób na obejście nowych przepisów – nie wiadomo, bo ogłoszenie już nie jest dostępne w sieci.

Zdaniem naszych ekspertów patodeweloperka nie zniknie, a powodów tego jest kilka. - Trend jest taki, bo inwestorzy czy deweloperzy wykorzystują sytuację gospodarczą. Po pierwsze, ludzie nie mają pieniędzy, a muszą gdzieś mieszkać, nawet jeśli są singlami czy studentami. Po drugie, kredyty nie są tak łatwo dostępne. Banki, które mierzą się z frankowiczami, nie rozdają kredytów na prawo i lewo, jak było to jeszcze 20 lat temu. Poza tym przyszła do nas moda z Zachodu i młodzi ludzie nie chcą brać kredytu na mieszkanie, wolą żyć tu i teraz, podróżować niż, niczym ich rodzice, wiązać się z bankiem na 30 lat - mówią Marta Sobieszek i Grzegorz Kumiszcza.

A skoro już jesteśmy przy "modzie", przypomnijmy, skąd ona się wzięła. Pierwsze mikroapartamenty zawdzięczamy wcale nie słynącym z zamiłowania do minimalizmu Japończykom, ale… Amerykanom. Pierwsze "wyroby mieszkaniopodobne" powstały w Nowym Jorku na początku lat XXI w., kiedy burmistrzem miasta na kolejną dekadę został Michael Bloomberg. Ponieważ dynamicznie rozwijające się miasto wywindowało ceny mieszkań do absurdu, a i tak ich brakowało, wprowadził on prawo, które pozwalało na budowanie mieszkań mniejszych niż 40 metrów kwadratowych. Nie sądził chyba jednak, że doprowadzi to do takiego absurdu, że ludzie będą mieszkać na dosłownie kilku metrach kwadratowych.

W Polsce pierwsze mikroapartamenty zbudowano w 2013 roku we Wrocławiu. Spółka Dolnośląskie Inwestycje przebudowała hotel akademicki z lat 60. i oddała do użytku 150 kawalerek wykończonych pod klucz, które miały powierzchnię od 12 do 27 metrów kwadratowych. Dziś mikrolokale są w kilku największych miastach naszego kraju. Rekord prawdopodobnie należy do Warszawy, gdzie w prestiżowej inwestycji "Pola Mokotowskie" oddano do użytku lokal o powierzchni 6,7 mkw.

Grzegorz Kumiszcza opowiada o szkoleniu, na którym ktoś pokazywał kawalerkę o powierzchni 3,4 metra kwadratowe i wysokości 2,2 metra. Lokum było bez okien. - Wiem, że to skrajny przykład, ale ktoś tam naprawdę mieszkał. To moim zdaniem jest odczłowieczanie - twierdzi.

Sobieszek i Kumiszcza mówią wprost, że mikroapartamenty ilustrują zmieniający się świat. - Dziś coraz więcej mamy singli, osób samotnych z wyboru lub ze strachu. Oni mają zdecydowanie mniejsze potrzeby. Życie w pojedynkę wydaje im się prostsze. Przez telefon załatwiają większość życiowych tematów - mówią.

Sami jednak nie są entuzjastami mikroapartamentów, bo uważają, że to prowadzi do tego, iż ludzie zaczynają mieszkać w gettach i izolują się od drugiego człowieka.

- Teraz ludzie są egocentrykami, traktują się instrumentalnie, jak urządzenia, które się wyrzuca, kiedy się popsują. A przecież człowiek jest istotą społeczną. Potrzebujemy kontaktu z drugim człowiekiem. Czas, byśmy jako społeczeństwo się obudzili i zreflektowali nad jakością relacji. Inaczej czeka nas marny koniec.

Małgorzata Bąkowska, omnicteratio.com