Dom z drugiej ręki. "Kupujesz szybko, ale sprzedajesz długo"

Małgorzata Bąkowska dla Wirtualnej Polski: Kiedy kupujemy dom czy mieszkanie na runku wtórnym, więc z tzw. całym dobrodziejstwem inwentarza, na co powinniśmy zwracać uwagę?

Marta Sobieszek i Grzegorz Kumiszcza, projektanci wnętrz oraz właściciele studia projektowego Omnicreatio: Wszystko zależy od tego, dlaczego kupujemy taką nieruchomość. Jeśli po to, by ją wyremontować i sprzedać dalej z zyskiem - na pewno wiemy, na co zwrócić uwagę. Jeśli jednak kupujemy, bo nie stać nas, nie mamy czasu na zakup czy wybudowanie nowego, wolimy domy czy kamienice z duszą, zamiast nowoczesnych rozwiązań albo ze względu na lokalizację, żeby mieć bliżej do pracy, szkoły i tak dalej - wtedy powinniśmy się do tego przygotować. Pamiętając oczywiście o zachowaniu rozsądku, bo u nas w branży mówi się: "nieruchomość kupujesz szybko, ale sprzedajesz długo". Tymczasem to powinno się równoważyć. Od czego zacząć? Po pierwsze warto zastanowić się w ogóle, czy taki zakup ma sens.

To znaczy?

Na przykład mieszkania w kamienicy mają swoje zalety - są zazwyczaj świetnie położone, mają wysokie sufity, duże okna i niepowtarzalny klimat, ale też często nie ma tam windy, piwnicy, garażu, miejsca na rower czy wózek. Może być tak, że części wspólne są zniszczone lub zaniedbane. Jeśli to nie zaspokaja naszych potrzeb, bo mamy np. dużą rodzinę, osobę chorą, wtedy należy wstrzymać się od zakupu. Nawet inwestycyjnie takie mieszkanie nie jest łatwo i korzystnie wynająć długoterminowo.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

W przypadku domów najważniejszy pierwszy krok to sprawdzenie całej dokumentacji: ksiąg wieczystych, pozwoleń, granic działki - czasem okazuje się na przykład, że wjazd na posesję należy do sąsiada, który przez lata pozawalał z niego korzystać, ale to tylko dobra wola jego lub jego spadkobierców, czy zgoda będzie przedłużona. W Polsce obowiązkiem jest tzw. projekt budowlany, który powinien być w posiadaniu właściciela nieruchomości. Na jego podstawie sprawdzimy, czy są wszystkie ściany, okna, instalacje. Wciąż można spotkać na rynku nieruchomości będące tzw. samowolą budowlaną. Trzeba też sprawdzić prawo własności do danego mieszkania czy domu. Potencjalna inwestycja może być przedmiotem sprawy spadkowej, a ktoś próbuje nam ją sprzedać, mimo że nie jest pełnoprawnym właścicielem. Nie zaszkodzi sprawdzić książki serwisowe pieca, instalacji elektrycznej czy komina - oczywiście, o ile takie istnieją. I jeśli nieruchomość jest naprawdę stara, należy sprawdzić, czy nie podlega ochronie konserwatora zabytków, bo to generuje kolejne trudności.

Czym są błędy projektowe? Jak je znaleźć, jak nie dać się oszukać?

Błędy projektowe to chociażby źle zrobiona instalacja albo dom postawiony niezgodnie z projektem czy prawem. Na przykład według wytycznych grubość styropianu do izolacji powinna wynosić 15-20 cm, tymczasem inwestor z oszczędności dał 10 cm. Błąd może być też w izolacji dachu - nie powinno tam być tzw. mostów termicznych, które powodują utratę ciepła. Jeśli mamy tu wątpliwości bądź brak wiedzy, możemy wynająć firmę od termoizolacji, która sprawdzi, czy i którędy ucieka ciepło. Typowe błędy instalacyjne to też źle zrobione spadki do odpływu wody, które powodują, że woda wraca lub stoi w rurach. Wilgoć, grzyb, zła wentylacja to konsekwencje błędów projektowych. Zawsze sprawdzajmy narożniki i pęknięcia w ścianach. Warto podczas oględzin zabrać latarkę z zimnym światłem, które wyłapie każdą zamalowane plamę wilgoci albo zobaczyć inwestycję w świetle dziennym i nocnym. Warto obejrzeć piwnicę (jeśli jest) oraz lokal bez mebli czy dywanów (czasem właściciele maskują nimi fuszerki). Instalacja elektryczna również może być stara, może też nie być planu jej poprowadzenia i wtedy możemy niechcący wbić się w przewód. Jeśli tylko coś budzi nasz niepokój, wynajmijmy zaufanego fachowca, który nam to sprawdzi. Zróbmy też tzw. wywiad środowiskowy - pogadajmy z sąsiadami, zapytajmy o plusy i minusy danej lokalizacji.

Jakie mamy prawa jako kupujący?

Plusem jest to, że mamy prawo uzyskać od sprzedającego wszelkie informacje na temat inwestycji. Wszystko to możemy spisać i zawrzeć w umowie. Mamy też prawo odstąpić od umowy w przypadku wspomnianych i ukrytych błędów projektowych. Możemy też przed zakupem zrobić audyt i sprzedawca nie ma prawa nam tego odmówić. Nie bójmy się otoczyć fachowcami. Często sprzedający dobrze kamuflują elementy, która chcą ukryć, ale specjaliści wiedzą, czego szukać.

Jakie są koszty remontu? Czy da się to procentowo określić w odniesieniu do kwoty zakupu nieruchomości?

Absolutnie się nie da, bo to zależy od analizy potrzeb osób, które tam będą mieszkać oraz od budżetu. No i nie da się przewidzieć wszystkiego. Można kupić nieruchomość i zrobić tam jedynie lifting - odświeżyć, odmalować i tyle. W momencie, kiedy decydujemy się na poważny remont, zrywanie podłóg i glazury, możemy natknąć się na różne niespodzianki, o których poprzedni właściciel mógł nawet nie wiedzieć. Im starsza nieruchomość, tym bardziej trzeba się liczyć z tym, że będzie więcej do zrobienia.

Czy w ogóle warto kupować mieszkania na rynku wtórnym?

To zależy od potrzeby i czy chcemy od razu się wprowadzić i robić remont. Trzeba usiąść na spokojnie i przeanalizować sobie wszystkie za i przeciw. Na korzyść każdego takiego zakupu, dla poczucia, że nasz czas i pieniądze nie poszły na marne, warto wcześniej zainwestować w prawnika i architekta.

Małgorzata Bąkowska, omnicteratio.com