Odebranie satysfakcji z mieszkania bez zadośćuczynienia

Tak orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie oraz rozpatrujący apelację od jego wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt I ACa 26/14).

Sprawa dotyczyła kameralnego, przedwojennego budynku mieszkalnego usytuowanego w prestiżowym miejscu Warszawy: w sąsiedztwie Sejmu, przy pięknym parku ze starodrzewiem. Zarządzała nim wspólnota mieszkaniowa, którą tworzyli trzej właściciele lokali. Dwóch z nich to osoby prywatne. Większość lokali mieszkalnych i użytkowych należy do spółki z o.o.

Ruina czy jeszcze nie

Spółka pozabijała deskami od zewnątrz futryny okien i drzwi balkonowych w swoich lokalach w oknach lokali na parterze umieściła tabliczki ostrzegawcze: „Uwaga! Strefa niebezpieczna" i „Uwaga! Budynek grozi zawaleniem". Małżonkowie D., którzy mają lokal na trzecim piętrze uznali, że to narusza ich dobra osobiste, bo stan budynku nie został jednoznacznie potwierdzony.

To była prawda. Stan budynku badało kilku ekspertów. Ich wnioski różniły się. Ekspertyza zamówiona przez spółkę, która chciała sprawdzić opłacalność remontu swoich lokali , była alarmująca. Rzeczoznawca uznał, że stan budynku zagraża życiu ludzi i powinien być poddany remontowi kapitalnemu w trybie pilnym. Z kolei w protokole z okresowej kontroli inny rzeczoznawca stwierdził, że budynek wymaga remontu kapitalnego i dostosowania do obowiązujących przepisów przeciwpożarowych, ale nie ma zagrożenia katastrofą budowlaną, bo konstrukcja budynku jest w stanie zadowalającym. Była jeszcze trzecia ekspertyza zamówiona przez inny sąd na potrzeby postępowania dotyczącego tego samego budynku. Wspólnota szykowała się bowiem do generalnego remontu budynku, ale uchwałę w tej sprawie zaskarżył jeden z prywatnych właścicieli i została ona uchylona przez sąd. Powołany wtedy biegły stwierdził, że budynek nie stanowi zagrożenia ani niebezpieczeństwa dla życia lub zdrowia ludzi.

Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił pozew małżonków D. Uznał, że żądają oni ochrony dobra osobistego w postaci prawa do satysfakcji z bycia właścicielem mieszkania. Jednak tak skonstruowane dobro nie mieści się w katalogu dóbr osobistych podlegających ochronie. Jego zdaniem spór pomiędzy stronami powinien być rozpatrywany przede wszystkim na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o własności i innych prawach rzeczowych, a także przepisów ustawy o własności lokali.

Dyskomfort z powodu deprecjonowania

Małżonkowie D. zaskarżyli wyrok I instancji zarzucając mu m.in. naruszenie art. 23 k.c. poprzez bezpodstawne przyjęcie, że nie istnieje dobro osobiste w postaci prawa do satysfakcji posiadania określonego lokalu. Ich zdaniem bezprawne działania spółki spowodowały, że powodowie postrzegani są przez osoby trzecie jako zamieszkujące w budynku uznawanym za melinę/ruinę.

Sąd Apelacyjny nie zgodził się z tym. Przyznał, że napisy ostrzegawcze jak również deski umieszczone w oknach lokali mieszkalnych nie mają walorów estetycznych, a dodatkowo odnoszą się do stanu technicznego budynku, który jest zły, ale brak jest jednoznacznego dowodu na to, że stanowi zagrożenie dla mieszkańców lub grozi katastrofą budowlaną. - W tej sytuacji można przyjąć, że informacja nie jest prawdziwa - stwierdził Sąd Apelacyjny. Jednak za bardziej właściwy do dochodzenia roszczeń z tego tytułu uznał art. 24 k.c. dotyczący immisji. Przepis ten może stanowić podstawę ochrony także wtedy, gdy do zagrożenia lub naruszenia dóbr osobistych dochodzi na skutek pośredniego oddziaływania, pozostającego w związku z korzystaniem z sąsiedniej nieruchomości.

Powodowie tymczasem powoływali się na naruszenie prawa do nietykalności mieszkania. Sąd Apelacyjny przypomniał, że nie oznacza ono wyłącznie prawa do ochrony przed bezpośrednią ingerencją w sferę fizycznego korzystania z mieszkania, ale chroni także przed bezprawnym wtargnięciem w sferę określonego stanu psychicznego i emocjonalnego, jaki daje każdemu człowiekowi poczucie bezpiecznego i niezakłóconego posiadania miejsca, w którym koncentruje swoje istotne sprawy życiowe i chroni swoją prywatność.

W tej sprawie Sąd nie dopatrzył się jednak naruszenia tak rozumianego dobra osobistego.

- Powodowie odwołują się raczej do dyskomfortu odczuwanego w związku z deprecjonowaniem wartości ich prawa własności. Ten brak satysfakcji, dyskomfort czy niepokój należy jednak wiązać z ekonomicznym wymiarem prawa własności, którego wartość jest obniżana na skutek stwarzania wrażenia istnienia gorszego stanu technicznego budynku niż jest - zauważył.

Zdaniem Sądu nie można jednak wywodzić, że działania pozwanej spółki doprowadziły do utraty walorów estetycznych budynku, bo to wynik wieloletnich zaniedbań, braku remontów, napraw i konserwacji.

- Działanie pozwanej może powodować trudno wyliczalną szkodę majątkową związaną z utratą wartości lokalu mieszkalnego, natomiast związek pomiędzy działaniami pozwanej a ujemnymi przeżyciami powodów wynikającymi z deprecjonowania ich prawa własności jest na tyle odległy, że nie da się zakwalifikować jako naruszający nietykalność mieszkania, rozumianą jako dobro osobiste chroniące pewną sferę życia prywatnego człowieka, jego mieszkania - stwierdził Sąd Apelacyjny.