Klucz do wielkiej kasy

Zwykły dom pod Zakopanem za 2 mln zł – czy to nie gruba przesada? Za taką kwotę można w podwarszawskim Konstancinie, w Sopocie lub na wrocławskich Krzykach kupić secesyjną willę, prawie pałac. – Skoro jest taka cena, to i klient się znajdzie. Ten dom na pewno się sprzeda. Dziś wszystko idzie! – zapewnia Paweł Kowal, agent nieruchomości z Zakopanego. – Nikt nie pyta, gdzie jest górny pułap cen, nie ma takiego ani w Zakopanem, ani we Wrocławiu, ani w Warszawie – mówi Aleksander Jankowski z TFI Skarbiec, zarządzający jednym z funduszy inwestujących w nieruchomości. – Cena metra kwadratowego wyśrubowana do granic możliwości, jak nam się wydawało, dla nowej inwestycji w centrum stolicy okazała się... zbyt niska, bo już po dwóch tygodniach sprzedaliśmy jedną czwartą mieszkań. – Cóż mieliśmy zrobić, jak nie podnieść cenę? – uśmiecha się Jankowski.

Efekt Unii

Sprawdzają się prognozy mówiące, że wejście Polski do Unii wywoła wzrost cen. Tak się działo z ziemią i tak jest obecnie z domami i mieszkaniami. Poza tym efekty przynosi zbicie inflacji niemal do zera, a co za tym idzie – potanienie kredytów hipotecznych. Mimo wysokiego bezrobocia zniknął strach przed zadłużaniem się. – Nikt już nie boi się brać kredytu pod nieruchomość, bo to inwestycja – przekonuje Zbigniew Kudaś, członek zarządu Banku Millennium. – A dla banków to jest najlepszy klient, bo na długie lata – dodaje. Boom nieruchomościowy wywołuje też coraz lepsza sytuacja gospodarcza kraju i... brak na rynku bezpieczniejszych i bardziej opłacalnych inwestycji. Roczny wzrost cen mieszkań w ostatnich dwóch latach nie schodzi średnio poniżej 15–20 proc., w zależności od miasta. Czego więcej można oczekiwać? Z sytuacji korzystają wszyscy – kupujący, banki, deweloperzy i firmy budowlane. A to dopiero początek nieruchomościowego dolce vita w Polsce. Ceny będą rosły, aż zbliżą się przynajmniej do połowy cen w
krajach starej Unii. Dziś ceny nieruchomości są tam średnio sześć–osiem razy wyższe. Przy rocznym wzroście o 20 proc. pogoń może więc potrwać co najmniej pięć lat. Dziś stumetrowy apartament w centrum Warszawy można kupić za milion złotych, za podobny w Londynie trzeba wyłożyć milion funtów – sześć razy więcej. A polska hossa dopiero ruszyła. Dziś nakręcają ją klasa średnia i obcokrajowcy. Jutro będą to powracający z saksów emigranci.

Ile i na czym można zarobić?

Wrocław przeżywa złoty wiek. – Za inwestycjami przyszli obcokrajowcy, wykupują wszystko na pniu, a to winduje ceny – mówi Sylwia Sawczyn z wrocławskiej agencji nieruchomości Merkury. W ubiegłym roku ceny mieszkań we Wrocławiu skoczyły o 27 proc., sięgając 4,5 tys. za mkw. Dziś stopa zwrotu z inwestycji jest jeszcze wyższa. – Jeśli ktoś kupił 40-metrowe mieszkanie w centrum Wrocławia kilka miesięcy temu za 200 tys. zł, dziś może je sprzedać nawet za 300 tys. zł – mówi Sawczyn. W cenie są nie tylko mieszkania, lecz także apartamenty. Gdy rozeszła się wieść, że w centrum miasta przy ul. Czystej powstanie apartamentowiec, to nim inwestor wkopał w ziemię kamień węgielny, mieszkania były już sprzedane. Kosmiczna jak na Wrocław cena – 6 tys. zł za mkw. nie stanowiła żadnej zapory. – I tak jest ze wszystkim. Nawet nas, ludzi z branży, ten boom zaskakuje – twierdzi Sawczyn. Ostatnio miasto wystawiło na sprzedaż kamienicę w centrum Wrocławia, cena wywoławcza – 1 mln zł. Zakładano, że jeśli sprzeda się ją za 2 mln,
będzie wielki sukces. Miasto zainkasowało 5 milionów, nabywcą okazała się jedna z firm brytyjskich. Faktem są wizyty Brytyjczyków we Wrocławiu – przylatują Ryanairem, kupują, co się da, i wyjeżdżają. O zyski mogą być spokojni. Niewydolni urzędnicy

Ceny winduje popyt parokrotnie wyższy niż podaż. Ale poprzez swoje zaniechania przyczyniają się do tego urzędnicy. Problemem Wrocławia, jak i większości polskich miast, jest brak terenów pod zabudowę. Z tego powodu w ubiegłym. roku do użytku oddano zaledwie 2,1 tys. mieszkań we Wrocławiu. Jest to liczba mikroskopijna jak na 700-tysięczne miasto. Wszędzie zaczyna brakować miejsc pod inwestycję. Większość polskich miast nie posiada planów zagospodarowania przestrzennego (w stolicy ma je tylko 15 proc. terenów), bez których kupowanie działek pod jakiekolwiek inwestycje jest olbrzymim ryzykiem. Mimo to deweloperzy chętnie je podejmują, przewidując olbrzymie zyski. Ich apetyty powstrzymuje brak terenów uzbrojonych, tj. takich, gdzie jest już podstawowa infrastruktura – tzn. sieć wodociągowa, ciepłownicza, elektryczna i drogi. – Wykonanie takiej inwestycji przez dewelopera jest bardzo kosztowne i podejmuje się je bardzo rzadko – mówi Maciej Gnoiński, wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej firmy deweloperskiej J.W.
Construction. Deweloperzy i banki są zgodne co do tego, że uzbrojenie terenów powinny wziąć na siebie samorządy, inaczej miasta się udławią.

Warszawskie tempo

W Warszawie i tak buduje się najwięcej – prawie 40 proc. całego krajowego rynku nieruchomościowego. Najdroższymi dzielnicami są niezmiennie od lat Śródmieście, Żoliborz, Mokotów, Ochota, Wilanów. Niedawno dołączyło do nich Bemowo. – Będzie tu metro, jest dużo uzbrojonych terenów pod budowę nowych budynków – uzasadnia Maciej Dymkowski, dyrektor firmy redNet. zajmującej się handlem nieruchomościami. – Wilanów i Bemowo to dzielnice o najwyższej dynamice cen i tam warto inwestować, choć nie jest tanio – średnio powyżej 5 tys. zł za mkw. – Ale w ciągu kilku miesięcy ceny te na pewno wzrosną, i to znacznie więcej niż średnia warszawska – twierdzi Dymkowski. – Wilanów stał się szczególnie modny – potwierdza Jankowski – od kiedy pełną parą ruszyła inwestycja Miasteczko Wilanów. W ciągu pięciu lat powstanie tam 8 tys. mieszkań. Już dziś rozpoczętych jest kilka projektów różnych deweloperów. Poza Nową Rezydencją Królowej Marysieńki, budowaną przez Prokom Investment, powstaje Rezydencja Wilanowska, realizowana przez
Bouygues Immobilier, i Park Wilanowski, stawiany przez Ronson Development. Ceny mieszkań w tych projektach sięgają od 4,5 do 5,6 tys. zł mkw. Zdaniem Jarosława Jaczewskiego z firmy PiB EBEJOT w stolicy rządzi jednak klient przyjezdny, poszukujący dwupokojowego 40-metrowego mieszkania poza ścisłym centrum.

Wyścig cen

Warszawę pod względem wzrostu cen i liczby budowanych mieszkań goni nie tylko Wrocław, lecz także pozostałe największe polskie aglomeracje: Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Gród Kraka był w ubiegłym roku liderem pod względem dynamiki wzrostu cen, skoczyły tam one średnio o 43 proc. Według Zofii Śmieszek z agencji Aneks-Nieruchomości podobnie jak na całym południu kraju ceny krakowskie szybują za sprawą polskich emigrantów, których nie stać na to, by inwestować w nieruchomości w Londynie, ale w Krakowie czy Zakopanem – owszem. – W ciemno kupują mieszkania na Krowodrzy. To dobra inwestycja, bo przebicie jest tu nawet 50-procentowe – zapewnia Śmieszek. Najdroższą obecnie lokalizacją pod Wawelem jest apartamentowiec ze 170 lokalami przy ulicy Zwierzynieckiej, gdzie za mkw. trzeba zapłacić ponad 10 tys. zł. Będzie się można jednak cieszyć z klimatyzacji, patio i tarasów. Bogaci Polacy z południowej Polski zaczęli lokować kapitał gdzie indziej. – To miasto nie ma cen maksymalnych, bo zakopiańskie domy będą
kosztowały w przyszłości tyle ile wille w najlepszych europejskich kurortach, czyli miliony euro – twierdzi Dymkowski. Już dziś ceny działek są wyższe niż w Warszawie, a przedwojenne góralskie domy kosztują miliony złotych. Nadal jednak można natrafić na coś „taniego”. Dziś warto kupować domy lub działki w okolicach Zakopanego (tak do kilkunastu kilometrów), ale koniecznie z widokiem na panoramę Tatr. – Na takiej inwestycji będzie można zarobić nawet 100 proc. rocznie przez najbliższe parę lat. W okolicach Kościeliska czy Murzasichla nieruchomości są jeszcze tańsze niż w samym Zakopanem. Jednak za kilka lat ich ceny będą porównywalne, a może nawet i wyższe, bo miasto staje się zatłoczone i brudne – prognozuje Paweł Kowal, agent nieruchomości z Zakopanego. Na drugim krańcu Polski, w innej turystycznej mekce, rynek nieruchomości jest także rozgrzany do czerwoności. Sopot, Gdańsk i Gdynię pokochali warszawiacy. Na pniu sprzedawane są apartamenty w Gdyni i Sopocie z widokiem na morze, np. osiedle Kamienica
Gdyńska. Ceny w Trójmieście zbliżają się do warszawskich. Największy popyt jest na mieszkania małe – jedno- i dwupokojowe – w cenie od 2 tys. za mkw. Popyt na takie lokale jest dwukrotnie wyższy niż podaż. A ta w ubiegłym roku była niewielka – wybudowano jedynie 13 tys. mieszkań. Według Dymkowskiego po górach i morzu nadszedł czas Mazur. Ceny w Olsztynie, choć prawie o połowę niższe niż w Warszawie, jak na lokalne warunki biją swój rekord. Dochodzą do 3 tys. zł za mkw., niemal dorównując poznańskim. To jeszcze parę lat temu mogło budzić zdziwienie. Za dzisiejszą olsztyńską hossę odpowiadają nie tylko turyści, lecz także miejscowi. Olsztyn jest w trójce najszybciej rozwijających się miast w Polsce (po Warszawie i Wrocławiu). – To lider w sprzedaży kredytów hipotecznych na naszej mapie – potwierdza Zbigniew Kudaś z Banku Millennium. Budowlana hossa zawitała też do mniejszej Iławy, gdzie ceny rosną z każdym tygodniem.

Spijanie śmietanki

W co zatem dziś inwestować, aby najwięcej zyskać? Ostatnie miesiące pokazują, że najpewniejszą lokatą są mieszkania, i to niezależnie od miasta. Bardziej ryzykowne są działki budowlane, ofertę tylko dla cierpliwych stanowią zaś domy. Ceny działek w 90 proc. zależą od lokalizacji. Dopóki nie ma planu zagospodarowania terenu zatwierdzonego przez władze samorządowe, dana działka może być nic niewarta, kiedy plan się pojawi – będzie warta krocie. Jak nam powiedział Aleksander Jankowski, ceny domów rosną wolniej niż mieszkań. Trudniej je także sprzedać, bo o ich wartości decyduje głównie lokalizacja. – Nie ma jeszcze zbyt wielu osiedli domków jednorodzinnych, a pojedyncze zwykle stoją w nieatrakcyjnym otoczeniu – ocenia sytuację Jankowski. – Jeśli kupować dom, to znakomicie położony w ciekawej i dobrej dzielnicy. Na takiej inwestycji z pewnością nie stracimy. Do najlepszych lokalizacji należą Saska Kępa i Stary Żoliborz w Warszawie, Krzyki we Wrocławiu czy też Wola Justowska w Krakowie. Nieco innego zdania są
agenci z zachodnich regionów Polski. Według Anny Słupeckiej, sprzedającej nieruchomości w Opolu, najwyższy wzrost cen nastąpi w miastach położonych wzdłuż granicy zachodniej, tj. w Jeleniej Górze, Zielonej Górze, Szczecinie, Poznaniu, Wrocławiu i Opolu. – Te miasta dziś wydają się mało atrakcyjne, ale bliskość granic, nowe trasy szybkiego ruchu, znajomość języka niemieckiego wśród mieszkańców sprawią, że przychylnym okiem spojrzy na nie niemiecki klient. Wówczas pułap cenowy może się okazać niebotyczny – potwierdza Dymkowski, który szacuje jednocześnie, że w ciągu najbliższych trzech lat ceny wzrosną tam nawet o 50–75 proc.

Ucieczka przed fiskusem

Tę idylliczną perspektywę psują pomysły urzędników. Jedne za moment wejdą w życie, inne dopiero się rodzą. W lipcu wchodzą w życie przepisy narzucone przez Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego (GINB) dotyczące udzielania kredytów hipotecznych w walutach wymienialnych. Najważniejsze zmiany polegać będą na tym, że pierwszą ofertą, jaką bank za proponuje klientowi, ma być kredyt w złotówkach. Kiedy ten go nie zechce, wówczas może być przedstawiona oferta w walutach obcych. Dla takich klientów bank będzie obliczał ich zdolność kredytową w złotych z 20-proc. „zakładką”. W życie wejdzie także obowiązek przedstawiania przez banki klientowi tzw. „Rekomendacji S” (np. informowanie klienta na piśmie o ryzyku walutowym). Jak przewiduje Zbigniew Kudaś, w wyniku nowego rozporządzenia, po pierwsze, przejściowo spadnie popyt na kredyty mieszkaniowe – nie wiadomo, jak głęboki będzie to spadek i jak długo potrwa. Po drugie, dla biedniejszego klienta kredyt najtańszy do tej pory – we frankach szwajcarskich – stanie się
niedostępny. Po trzecie wreszcie, wielu, którzy inwestowali w nieruchomości „spekulacyjnie”, biznes ten przestanie się opłacać. Trwałym efektem rozporządzenia GINB będzie zmiana struktury walutowej udzielanych kredytów. Obecnie królem rynku jest frank szwajcarski. Kredyty w tej walucie są najtańsze i stanowią dwie trzecie wszystkich udzielanych. Od lipca zmieni się to na korzyść złotego. Jak bardzo? Zdaniem Kudasia wartość kredytów we frankach może się zmniejszyć nawet o 30 proc. Eksperci ze zrozumieniem przyjęli troskę GINB o ochronę klientów przed ryzykiem kredytowym. Wszak niski LIBOR franka szwajcarskiego (czyli podstawowa stopa procentowa tej waluty) nie jest wieczny– też rośnie. – W obliczaniu zdolności kredytowej klienta zaciągającego kredyt walutowy banki uwzględniają ryzyko kursowe. Tak jest w GE Money Banku, ale także u naszych konkurentów – mówi nam Mariusz Karpiński, prezes GE Money Bank. Dlatego główni gracze na rynku hipotecznym do nowych przepisów podeszli spokojnie. Jednak już kolejne
pomysły, tym razem rządowe, nie trafiają do przekonania klientom i deweloperom. Chodzi przede wszystkim o planowaną zmianę stawki podatku VAT od sprzedaży nowych mieszkań z obecnej 7-proc. do 22-proc. od 2008 roku. Zmiany stawki domaga się Unia Europejska. Jej podwyższenia będzie można uniknąć, jeśli polski rząd przekona Brukselę, że budowane mieszkania są ważnym celem społecznym realizowanym przez państwo. Maciej Gnoiński mówi wprost, że jeśli dojdzie do podwyżki stawki VAT, zostanie ona wliczona w cenę mieszkania. Kolejną rafą dla żeglujących po rynku nieruchomości może być opodatkowanie sprzedaży nieruchomości. W chwili obecnej, sprzedając nieruchomość, nie płacimy od „zysku” podatku, jeśli zarobione pieniądze przeznaczymy na zakup innego mieszkania lub domu. Resort finansów chciałby, aby od 2007 roku sprzedający płacili 19-proc. podatek od różnicy między cenami zakupu nieruchomości i jej sprzedaży. Wejście nowego podatku nie jest przesądzone, ale sam pomysł podgrzewa atmosferę na rynku. I, zdaniem
Dymkowskiego, plany dotyczące wyższego VAT i podatku od transakcji będą miały jeden skutek – w tym roku będą podbijać ceny nieruchomości.

Lukratywna branża

W Polsce w ubiegłym roku do użytku oddanych zostało w całym kraju nieco ponad 100 tys. mieszkań, z czego 60 tys. stanowią domy jednorodzinne. Liczba zawieranych małżeństw sięga 200 tys. rocznie, więc skala potrzeb jest olbrzymia. Żeby ją zaspokoić, powinniśmy budować 300 tys. mieszkań rocznie. Nawet 300 tys. obiektów znajdujących się na rynku wtórnym nie jest w stanie zapełnić luki i usatysfakcjonować wszystkich poszukujących. Taka sytuacja zachęciła wiele firm do działalności deweloperskiej na najbardziej lukratywnych rynkach dużych aglomeracji. Do starych graczy, takich jak: Dom Development, J.W. Construction, Pekao Development, EBEJOT czy Ronson, dołączyli nowi, także zagraniczni. Jest wśród nich skandynawski potentat budowlany Kristensen, który dotychczas stawiał u nas głównie biurowce i centra handlowe, a teraz aktywnie wszedł na rynek mieszkań i domów (zbuduje osiedle domów pod Warszawą i apartamentowiec w Zakopanem). Jest też spółka Budimex Nieruchomości powołana przez Budimex i hiszpański Ferrovial
Immobilaria. O kawałek nieruchomościowego tortu zamierza ubiegać się także inny hiszpański potentat – Acciona (należy do niego Mostostal Warszawa). Deweloperzy, którzy budują w Polsce 90 proc. lokali (około 10 proc. stawiają spółdzielnie mieszkaniowe), wyspecjalizowali się w inwestycjach mieszkaniowych, niechętnie angażują się w budowę osiedli domów jednorodzinnych. Zdaniem Gnoińskiego z dwóch powodów. Po pierwsze, ze względu na mały popyt (możliwości finansowe klientów kończą się na mieszkaniu dwu-, trzypokojowym) i po drugie, z uwagi na bardziej konkurencyjne (tańsze) małe firmy prywatne. – Nie sądzę, by tu się szybko coś zmieniło, na razie korzystamy z boomu na mieszkania, na domy jeszcze go nie ma – komentuje Gnoiński. Brak popytu na domy deweloperzy rekompensują sobie apartamentami, które po paru latach zastoju znów cieszą się dużym powodzeniem i żadna cena nie jest tu barierą, przynajmniej w Warszawie (stanowią one tylko jeden procent rynku.) Nawet jeśli jest to 20 tys. za mkw. – tyle ile płacą
przyszli lokatorzy Belvedere Bielany – lub 12 tys. za mkw. za adres Dobra 54. Według Wojciecha Gepnera z Echo Investment popyt na apartamenty będzie się utrzymywał, bo są one opłacalną inwestycją, interesującą obcokrajowców i rosnącą polską klasę średnią.

Wsparcie zza granicy

Ceny na rynku podbijają – poza mieszkańcami apartamentowców – inwestorzy zagraniczni. Maciej Dymkowski szacuje, że kupują oni około 10 proc. wszystkich nowo wybudowanych w Polsce mieszkań. W ubiegłym roku tabelaofert.pl jako pośrednik sprzedała Brytyjczykom 300 mieszkań, w tym roku będzie to już 1500 lokali. Spośród obcokrajowców najczęstszymi klientami deweloperów są Irlandczycy, Szkoci i Hiszpanie. – Zdarza się, że rezerwują nawet 30 mieszkań w jednym budynku – opowiada Gnoiński. Jego zdaniem takie sytuacje będą miały miejsce dopóki ceny w Polsce będą sześć–osiem razy niższe niż w pozostałych stolicach krajów starej Unii. Przekonywać o tym, że inwestycja w polskie nieruchomości jest opłacalna, nikogo już nie trzeba. Sukces finansowy jest gwarantowany jak słońce w Egipcie. Pojawiające się od czasu do czasu czarne chmurki nie są groźne, dopóki gospodarka rozwija się dobrze, konsumenci są pełni optymizmu, bo ich dochody rosną, a banki prześcigają się w ofertach kredytowych. Powiedzenie, że budownictwo może
być kołem zamachowym gospodarki, jest truizmem. W Polsce mamy do czynienia z sytuacją odwrotną: to dobra kondycja gospodarki napędza branżę nieruchomości. Na opak, ale też dobrze.

Dariusz Styczek