Grunt to fortuna

Lech ma 48 lat i 10 hektarów ziemi. Właścicielem ziemskim został w wyniku paradoksu poznawczego. Zawsze gardził telewizją, bo uważał, że ogranicza wyobraźnię. Okazało się, że w pewnym sensie się mylił. - To był chyba 1992 rok. W telewizji puszczali non stop takie spoty, że za kilka lat to będzie tyle i tyle nowych samochodów, lodówek, pralek i w ogóle wszystkiego - wspomina. Kiedy tak myślał o tych nowych lodówkach i samochodach, uświadomił sobie, że jednego nie będzie więcej - ziemi. Lech gardził też kolorową prasą, bo uważał, że ogranicza umysłowo. - Przypadkiem w jednej z takich gazet wyczytałem, że Paul McCartney kupił sobie wyspę wraz z kawałkiem nieba nad nią, żeby go paparazzi nie fotografowali z helikopterów. Już wiedziałem, że z tą ziemią to nie przelewki - dodaje. Kilka miesięcy później kupił swoje pierwsze cztery hektary. Nie za daleko od Warszawy, ale w sam raz daleko od ludzi - 10 kilometrów za Tarczynem. Za każdy hektar zapłacił trzy tysiące złotych. Dziś hektar ziemi w tej okolicy wyceniany
jest na sto tysięcy złotych.

Przykra niespodzianka

Dobra ziemia w Polsce skończyła się nagle. Niektórzy tego dotąd nie zauważyli. - W zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych mamy jeszcze do sprzedania około 450 tysięcy hektarów - uspokaja Stanisław Kowalczyk, prezes agencji. Tyle że według Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej są to "przede wszystkim grunty trudno zbywalne, o słabej przydatności rolniczej i niekorzystnej strukturze". Innymi słowy - bagna, tereny zalewowe, ziemia piątej albo szóstej klasy. Czasem nieco lepsza, ale podzielona na malutkie działeczki porozrzucane daleko od siebie. Jest jeszcze 500 tysięcy hektarów pięknych ziem w Wielkopolsce i województwach ościennych. Jednak od ośmiu lat decyzją premiera Buzka ich sprzedaż jest zablokowana na potrzeby reprywatyzacji, którą prędzej czy później trzeba będzie przeprowadzić.

- Agencja nie traci kontroli nad gruntami przekazanymi jej w zarządzanie. Sprzedaliśmy jedynie nieco ponad 30 procent zasobów. Reszta, chociaż oddana w dzierżawę, wciąż jest własnością Skarbu Państwa - nadal uspokaja prezes Kowalczyk. Ale dzierżawcy już dawno zrzeszyli się w Federacji Związków Pracodawców-Dzierżawców i Właścicieli Rolnych i od kilku lat lobbują za ustawą, która zagwarantowałaby im prawo pierwokupu. Tak czy siak zaczyna się decydujące starcie w walce o ziemię.

Czarnoziem dla zuchwałych

Walka o ziemię trwa od kilku lat. To taka dziwna walka, bo bardziej przypomina zapasy w kisielu niż starcie na bokserskim ringu. - Podstawowa zasada w tej branży to dyskrecja. Ziemię skupuje się po cichu, pomału. Rozgłos nie jest nikomu potrzebny, bo zaraz znalazłoby się więcej chętnych do kupowania. A to oznacza, że cena poszłaby w górę - tłumaczy Tomek, który siedzi w branży od 1997 roku. To wtedy zaczął się prawdziwy boom. - Skończył się jeden boom, ten na giełdzie, i ludzie zostali z kieszeniami pełnymi pieniędzy. Co cwańsi zorientowali się, że to tylko papier i trzeba go szybko zamienić na coś konkretnego - wspomina Marcin, były makler giełdowy, który sam inwestuje w ziemię.

Najlepsze przebitki były na gruntach w pobliżu dużych miast, ważnych dróg albo miejsc, gdzie te ważne drogi miały dopiero powstać. Pan Marian posłużył się dedukcją. - W roczniku statystycznym przeczytałem, że w Polsce brakuje od trzech do pięciu milionów mieszkań. A w "Gazecie Wyborczej" - że ludzie nie chcą mieszkać w wieżowcach, i pani socjolog się martwiła, gdzie oni wszyscy się podzieją - wspomina. A on wiedział gdzie. - Przeprowadzą się do mieszkań tych, którym się powiodło i zarobili dosyć, żeby wyprowadzić się z miasta - tłumaczy. Na swoim koncie ma transakcje, w których na jednym dolarze zarobił sto kolejnych. Ze swoimi włościami się nie obnosi. Takich jak on jest więcej.

Piotr dwa lata temu został wójtem jednej z podkieleckich gmin. Każdego dnia, jadąc do pracy, mijał hektary nieużytków. Wpadł na pomysł, żeby na jednej z łąk urządzić boisko do piłki nożnej. - Boiska nie ma i nie będzie, bo niemal całą ziemię w gminie wykupili dwaj potentaci z Kielc. Skupują już tak od 10 lat. Wiedzą, że to tam przeprowadzą się lekarze, prawnicy i bogaci emeryci, którzy będą mieli dosyć wrzeszczących nad głową sąsiadów - mówi. W gminie nikt nic nie wie, bo kupują przez rodzinę, a zresztą mamy przecież ochronę danych osobowych.

My chcemy ziemi

Na wsi głód ziemi był od zawsze. Ale na początku lat 90. ziemia zaczęła nierozerwalnie kojarzyć się z głodem. - Na wsi był taki kryzys, że ludzie potracili nadzieję, iż uprawa ma jakikolwiek sens. Raz przyszła do mnie jakaś kobiecina. Chciała sprzedać 10 hektarów, a ja nie chciałem tego wziąć - wspomina Roman Romanowski. Staruszka zagroziła, że przeklnie jego i jego dzieci. Kupił. - Za hektar płaciło się wtedy po 200 złotych, bo prawie nikt nie kupował. Myśmy z braćmi kupowali - dodał Romanowski. Teraz za hektar ziemi w jego okolicy płaci się po sześć tysięcy złotych.

W połowie lat 90. wielkie majątki ziemskie powstawały z dnia na dzień. - Kiedy w świat poszła plotka, że wycofuję się z komputerów, pojawił się u mnie znajomy syndyka upadającego PGR z Mazur i zaoferował kupno pięknego gospodarstwa z dwoma jeziorami i zabudowaniami. Całość miała 13 tysięcy hektarów. Cena była śmiesznie niska, a ja miałem im to wynagrodzić - wspomina Roman Kluska, były szef Optimusa. Choć mógł to być najlepszy interes w jego życiu, nie zdecydował się. - To było nieuczciwe, choć muszę przyznać, że ogromnie kuszące - dodaje.

Marek, Roman i Bogdan Romanowscy swoją fortunę budowali stopniowo. Kawałek po kawałku wykupywali okoliczne grunty. W 1978 roku mieli półtora hektara ziemi. Teraz mają osiem tysięcy hektarów na własność, a kolejne cztery tysiące dzierżawią. Od dwóch lat ziemia to dla nich towar zakazany, bo na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 roku nie można kupić więcej niż 500 hektarów na osobę. - Są tacy, którzy mają tę ustawę za nic i kupują na podstawione spółki i spółeczki.

A to, co mieli, poprzepisywali na dzieci, wnuki i kogo się da - tłumaczy Roman Romanowski. Jakieś dwa lata temu rolnicy poczuli, że ziemia wreszcie zaczyna rodzić pieniądze. Kiedy zabrali się do kupowania, okazało się, że to nie dla nich. - Oszczędzaliśmy przez wiele lat na te parę hektarów, co to leżą odłogiem po drugiej stronie naszego pola - wspomina Małgorzata Bęza z Woli Krakowiańskiej. Pięćdziesięcioparoletnim gospodarzom udało się namówić do pozostania na roli 18-letniego syna. Ziemi mają za mało, żeby gospodarzenie mogło przynosić odpowiedni dochód. - Wójt gminy Nadarzyn wyliczył nam, że jak chcemy te pięć hektarów kupić, to proszę bardzo, ino za milion złotych. A to dla nas tak, jakby nam powiedział: Bierzta se te ziemię, ale mi dajta gwiazdkę z nieba - żali się pani Małgorzata. W Sochaczewie rolnicy toczą bój o 52 hektary ziemi drugiej klasy, które starosta chce sprzedać deweloperowi. - Ludzie u nas walczą, żeby obsiać każdy centymetr, a oni chcą postawić magazyny na najlepszych gruntach w okolicy
- denerwuje się Tadeusz Szymańczak z mazowieckiej izby rolniczej.

Bogacze - sól ziemi czarnej

Najstarsi stażem pracownicy Agencji Nieruchomości Rolnych od kilku miesięcy przecierają oczy ze zdumienia. W 1992 roku 1666 zlikwidowanych PGR to była prawdziwa kula u nogi dla agencji. Państwo zachęcało inwestorów, jak mogło. Nie trzeba było płacić od razu całej sumy. Wystarczyło mieć 20 procent wartości ziemi. Agencja godziła się na odraczanie spłat. Do końca 1996 roku można było uzyskać pięcioletni okres zwolnienia z podatku rolnego od nabytych gruntów. Urzędnicy niemal prosili, żeby ktoś wziął ziemię. - Chciałem kupić od agencji dworek nad jeziorem. Okazało się, że przylega do niego 600-hektarowe gospodarstwo. I tak przez przypadek zostałem rolnikiem - wspomina Jerzy Guzowski ze Złocieńca. Sprawę potraktował poważnie. Oblicza, że w ciągu ośmiu lat zainwestował w dzierżawione gospodarstwo 1,6 miliona złotych. - Teraz, kiedy wyprowadziłem wszystko na prostą, agencja nie chce mi sprzedać ziemi - denerwuje się Guzowski.

Przyczyna jest prosta. - Z naszych obserwacji wynika, że najatrakcyjniejsze działki zostały już rozdysponowane. Na pierwszy ogień poszły te nad jeziorami albo w miejscach atrakcyjnych krajobrazowo - mówi Jerzy Lidacki z olsztyńskiego oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych.

Na tego typu gruntach była najlepsza przebitka. W 1997 roku Czarek kupił okazyjnie 12 hektarów ze sporym kawałkiem linii brzegowej nad jednym z jezior koło Drawska. Wydane na ten cel 12 tysięcy sześć lat później przyniosły mu 188 tysięcy złotych zysku. - Ale byłem frajerem. Facet, który ode mnie kupił, chce to teraz sprzedać za 600 tysięcy. A wiem, że miał już pewną propozycję na sprzedaż za 500 tysięcy - wkurza się Czarek.

Teraz walka się toczy o każdy w miarę przyzwoity kawałek. Na terenach olsztyńskiego oddziału agencji w ciągu 12 lat cena ziemi wzrosła o 900 procent. Prawdziwe emocje widać dopiero na przetargach. Siedem hektarów w gminie Gietrzwałd wystawiono z ceną wywoławczą 188 tysięcy. Kontrahenci mało się nie pobili. Ziemia poszła za 360 tysięcy. 1,66 hektara lasu w gminie Szembruk miało cenę wywoławczą 68 tysięcy. Klient musiał zapłacić 166 tysięcy, żeby poczuć się właścicielem.

Katalizator zwiększonego popytu

Przyczyn wzrostu cen w Polsce trzeba poszukiwać również za granicą. - Dopłaty z Unii Europejskiej niewątpliwie stały się katalizatorem zwiększonego apetytu na ziemię. Proszę pamiętać, że jeden z beneficjentów dostał z Unii Europejskiej 5 975 068,35 złotego dopłat - mówi prezes Agencji Nieruchomości Rolnych Stanisław Kowalczyk. Cenę ziemi podbijają kupcy z obcym kapitałem. - Obawy się nie spełniły i nie odnotowaliśmy masowego wykupu ziemi przez obcokrajowców - ponownie uspokaja prezes Kowalczyk. Według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji w 2004 roku wydano cudzoziemcom 1065 zezwoleń na nabycie nieruchomości w Polsce. W ich ręce trafiły 2692 hektary ziemi. - Ogółem uprawiają nie więcej niż jeden procent gruntów rolnych w Polsce - zapewnia prezes agencji. Ale w terenie widzą to inaczej. Kilka gospodarstw w najbliższym sąsiedztwie Romana Romanowskiego prowadzą cudzoziemcy. - Czarnowiec i 800 hektarów ma Niemiec. Sześć tysięcy hektarów w Barcianach mają Szwedzi, w Borkach na 1,5 tysiąca
hektarów gospodaruje Anglik. Na moje oko cudzoziemcy to i 10 procent ziemi po byłych PGR uprawiają - wylicza Romanowski. Mechanizm jest prosty. Cudzoziemiec zakłada w Polsce spółkę z minimalnym udziałem polskiego kapitału. Takiej firmie dużo łatwiej dostać pozwolenie.

Nadzór i rzetelna informacja na temat stanu posiadania ziemi to nie są najsilniejsze strony polskiego państwa. Oficjalnie nie wiadomo, kto ma ile ziemi, kto ją skupuje i gromadzi. - Agencja kontroluje obrót ziemią znajdującą się w naszych zasobach. Co kto kupuje gdzie indziej, to sprawa poza naszymi kompetencjami - tłumaczy Tadeusz Szkamruk, rzecznik prasowy Agencji Nieruchomości Rolnych. MSWiA kontroluje sprzedaż ziemi cudzoziemcom. Jednej bazy danych z wielkością gruntu skupioną w rękach poszczególnych obywateli nie ma. Czyj jest kawałek ziemi, na którym czytacie państwo teraz ten artykuł, dowiecie się za kilka lat. Oby nie było niemiłych niespodzianek.

Juliusz Ćwieluch