Nie każda kamienica przyniesie zysk

- Na kamienicach można zarobić. Komu się uda, może sprzedać wyremontowane apartamenty z zyskiem sięgającym dziesiątek procent - mówi Maciej Górka, analityk portalu nieruchomości Domiporta.pl. - Stare budynki w centrach miast przypominają dzieła sztuki: nie da się ich postawić po raz drugi. A ponieważ ich zasób jest ograniczony, także ceny są wysokie - dodaje.

Jarosław Kalinowski, ekspert ds. inwestowania w kamienice w firmie Mzuri Investments, ocenia, że kupno starych budynków staje się coraz popularniejsze. - Nie są to łatwe inwestycje, niemniej przy zachowaniu pewnych reguł postępowania mogą być dochodowe - zapewnia. Dodaje, że mniejsi inwestorzy, których nie stać na zakup całej kamienicy, mogą się stać udziałowcami spółek inwestujących w budynki i sprzedających powstałe w nich mieszkania.

Kupno kamienicy według Emila Chrzanowskiego z firmy Emmerson Realty to inwestycja z górnej półki. - Dlatego też ofert, ale i chętnych na wyłożenie kilku lub kilkunastu milionów złotych na takie przedsięwzięcie jest stosunkowo mało. Jednakże jest to inwestycja, która w dłuższym okresie może przynosić systematycznie duże zyski - zapewnia przedstawiciel Emmersona.

Jarosław Kalinowski szacuje, że w przypadku kamienicy z mieszkaniami na wynajem można liczyć na długoterminowe wpływy z zainwestowanego kapitału. - Zysk zależy od miasta oraz od wysokości czynszu. Można przyjąć średnią rentowność na poziomie 8-10 proc. rocznie - szacuje Jarosław Kalinowski.

Apartamenty dla bogatych

Jak tłumaczy Maciej Górka, zyski na poziomie nawet kilkudziesięciu procent rocznie są możliwe dzięki temu, że stare, zrujnowane nieruchomości można kupić po niskiej cenie za metr kwadratowy. - Nawet po odliczeniu kosztów remontu sporo zostaje - przekonuje. Z analiz wynika, że w Krakowie przeciętna cena 1 mkw. kamienicy w centrum miasta w 2003 r. wynosiła ok. 2 tys. zł. Dziesięć lat później sięgnęła 7 tys. zł.

- Przeciętny roczny wzrost to 35 proc. Problem w tym, że takie informacje opisują jedynie wycinek rzeczywistości. Gdyby porównać średnią cenę 1 mkw. z 2008 roku (9,2 tys. zł) i 2012 roku, wynik byłby zupełnie inny. Kto kupiłby kamienicę tylko po to, żeby zarobić na wzroście cen, poniósłby straty - tłumaczy Maciej Górka. - Pamiętajmy też, że są to ceny średnie. Kamienice kupowane w celach inwestycyjnych to często budynki do remontu, a co za tym idzie - tańsze. Rzadko też przeznaczane są na zwykłe mieszkania. Z reguły powstają w nich apartamenty, które kupują najzamożniejsi.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że ceny kamienic w Warszawie i Krakowie mogą sięgać 30-40 mln zł. W Lublinie budynek do remontu można kupić już za niecałe 600 tys. zł. Z kolei Domiporta.pl podaje, że w Krakowie średnia cena kamienicy wynosiła w 2013 r. 2,7 mln zł. Najdroższą sprzedano za 6,1 mln zł. W serwisie Domiporta.pl można dziś znaleźć budynek na warszawskiej Pradze w cenie 9,5 mln zł.

- Wyspecjalizowane firmy szukają okazji. Kupują budynki do remontu, w cenach znacznie poniżej średniej (np. 4 tys. zł za mkw.). Jedna z nich za 1 mkw. kamienicy przy ul. Nowogrodzkiej w Warszawie zapłaciła 6,4 tys. zł, podczas gdy mieszkania obok są sprzedawane dwa razy drożej - opowiada Maciej Górka. - W mniejszych ośrodkach, takich jak Gliwice, za 1 mkw. można zapłacić nawet poniżej 1 tys. zł.

Na dużą rozpiętość cen kamienic zwraca uwagę także Jarosław Kalinowski. - Mając kilkaset tysięcy złotych, można się stać właścicielem budynku np. w Łodzi czy Katowicach. Często trzeba się oczywiście liczyć z dodatkowymi kosztami na remont. Najdroższe kamienice osiągają cenę kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Z reguły są to obiekty w centrach dużych miast, w pełni odrestaurowane, z długoletnimi umowami najmu - zauważa przedstawiciel Mzuri Investments.

W opinii Macieja Górki wskazówką dla potencjalnych inwestorów mogą być dane o zamożności poszczególnych miast, poziomie bezrobocia i poziomie inwestycji zagranicznych. - W Łodzi mieszkanie w odnowionej kamienicy o wysokim standardzie można kupić już za ok. 4 tys. zł za mkw. To cena, przy której opłacalność inwestycji staje pod znakiem zapytania - wskazuje Maciej Górka. Ale, jak zastrzega analityk, w każdym mieście są miejsca warte zainteresowania i takie, które lepiej omijać szerokim łukiem.

- Z punktu widzenia inwestora najlepiej wybierać dzielnice aspirujące do bycia modnymi. Ceny w takich miejscach są wciąż jeszcze niewygórowane, a w perspektywie można się spodziewać ich wzrostu - wyjaśnia Maciej Górka.

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, zwraca uwagę, że wielu przedwojennych kamienic nie remontowano praktycznie nigdy, a ich stan jest coraz gorszy. - Wymagają kompleksowych remontów od piwnic przez elewacje aż po dachy. Często trzeba wzmocnić stropy lub ściany, a to wszystko przy uwzględnieniu opinii konserwatora zabytków - wyjaśnia Marcin Krasoń. Z drugiej strony, dzięki programom rewitalizacji, na rynek m.in. w Łodzi i Wrocławiu trafiają bardzo atrakcyjne nieruchomości. - Zwykle są dobrze zlokalizowane, a sensownie przeprowadzony remont może podnieść ich wartość nawet kilkakrotnie - podkreśla analityk Home Brokera. - Jeśli kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, trzeba uważać, by przeprowadzone prace były zgodne z wytycznymi konserwatora. Pamiętajmy, że procedury urzędowe mogą pochłonąć sporo czasu - przestrzega.

A Emil Chrzanowski dopowiada, że odwzorowanie zabytkowej elewacji może się okazać kilkakrotnie droższe niż zwykły remont. - Można się jednak ubiegać o kredyt termomodernizacyjny lub dotacje z UE - przypomina.

Sprzedaż albo wynajem

Na problemy związane z remontem zwraca uwagę także Maciej Górka. - Jeśli kamienica jest zabytkowa, nie można zasadniczo zmieniać jej wyglądu i przeznaczenia. Trzeba dokładnie odwzorowywać choćby elementy wystroju, takie jak sztukaterie czy posadzki. Kto o tym zapomni, płaci - przestrzega. - Przykładem niech będzie historia jednej z warszawskich inwestycji. Deweloper nie wykonał zaleceń konserwatora, spory trwały latami. Ostatecznie kamienicy nie odnowiono - opowiada.

Także Jarosław Kalinowski podkreśla, że większe pole manewru będzie miał inwestor, który kupi kamienicę niewpisaną do rejestru zabytków. - Pozwoli to na swobodniejsze wprowadzanie zmian, np. uzyskanie odpowiednich powierzchni mieszkań, budowę podziemnego parkingu lub przestrzeni wspólnej, co podniesie prestiż nieruchomości, a co za tym idzie - zwrot z inwestycji - tłumaczy Kalinowski.

Koszt rewitalizacji kamienicy zależy od jej wielkości i standardu. - Przywrócenie blasku jednej z kamienic przy ul. Pomorskiej we Wrocławiu kosztowało 3,3 mln zł. Prace obejmowały remont dachu, elewacji, klatki schodowej i wymianę instalacji - mówi Marcin Krasoń. - W przypadku innej wrocławskiej kamienicy, przy ul. Kluczborskiej, wystarczył remont elewacji i klatki schodowej, co pochłonęło 300 tys. zł.

- Wybór kamienicy zależy od strategii inwestycyjnej. Osoby, która planują stworzyć w budynku drogie apartamenty lub prestiżową przestrzeń biurową, kierują się przede wszystkim lokalizacją nieruchomości. Przykładem może być śródmieście Warszawy lub krakowski Kazimierz - wyjaśnia Jarosław Kalinowski. - Innymi kryteriami będzie się kierowała osoba, która kupuje kamienicę z myślą o urządzeniu mieszkań na wynajem. W tym przypadku najbardziej pożądane są dobrze skomunikowane lokalizacje, w pobliżu uczelni lub skupisk biurowców. Powinny to być kamienice z małymi mieszkaniami, bez zbędnych powierzchni wspólnych.

Zdaniem Emila Chrzanowskiego największym problemem dla inwestorów mogą się okazać lokatorzy. - Wiele kamienic pełniło funkcję budynków socjalnych. W niektórych nadal mieszkają lokatorzy płacący czynsz nieadekwatny do ceny nieruchomości - wyjaśnia przedstawiciel Emmersona. - Ewentualne rozwiązanie umów najmu może nie być łatwe.

Maciej Górka zwraca uwagę, że stare budynki mają często wielu właścicieli, a nierzadko też nieuregulowane sprawy spadkowe. - Przed rozpoczęciem inwestycji trzeba to wszystko wyprostować - podkreśla analityk.

aneta.gawronska@parkiet.com