Mieszkanie na wynajem – lepsza inwestycja niż lokata
Kolejne redukcje stóp procentowych wprowadzane przez Radę Polityki Pieniężnej wpłynęły na znaczną obniżkę oprocentowania lokat bankowych. Ten fakt z kolei wymusił na inwestorach konieczność rewizji swoich strategii inwestycyjnych. Analitycy rynkowi jednogłośnie potwierdzają, że obecnie bardziej opłaca się ulokować swoje oszczędności w zakup mieszkania na wynajem niż utrzymywać je na lokatach bankowych.
Według danych z raportu analityków WGN, zamieszczonych na portalu www.morizon.pl, inwestorzy, po kilku latach posuchy, zaczynają stopniowo wracać do inwestowania w nieruchomości. W I półroczu 2013 r. zakupów nieruchomości w celach inwestycyjnych (wynajmu, ponownej odsprzedaży) było o 8% więcej niż w IV kwartale 2012 r. Rośnie rentowność tego typu przedsięwzięć, a w perspektywie inwestorzy mogą być jeszcze ukierunkowani na potencjał długoterminowego wzrostu wartości zakupionej nieruchomości.
Realny zwrot z inwestycji
Na poziom rentowności inwestycji polegającej na zakupie mieszkania pod wynajem (oscylującej średnio w Polsce wokół poziomu 6,5% brutto – w dużych miastach nawet do 7–8%) wpływają m.in. takie czynniki, jak:
- lokalizacja mieszkania (rentowość wynajmu wyższa zwłaszcza w dużych miastach akademickich – obecnie możemy mówić o prawdziwym boomie na wynajem mieszkań studenckich),
- wielkość mieszkania (rentowność wynajmu tym mniejsza, im większy lokal jest wynajmowany),
- zakup mieszkania w 100% za gotówkę lub wspomaganie się kredytem bankowym, - koszt pozyskania kredytu bankowego (aktualnie na rekordowo niskim poziomie).
Należy przy tym wyraźnie rozgraniczyć poziom rentowności brutto i netto. O rentowności netto (aktualnie ok. 4%) możemy bowiem mówić dopiero po uwzględnieniu:
- okresów przestoju (czyli czasu, w którym mieszkanie nie ma najemcy),
- wskaźnika rentowności netto (wprowadzającego do kalkulacji także koszty otrzymania lokalu, a więc np. czynsz, podatek od nieruchomości i podatek od umowy najmu, ubezpieczenie od zdarzeń losowych itp.).
Przy założeniu, że poziom oprocentowania lokat bankowych nie przekracza dziś ok. 3%, dochodowość wynajmu mieszkania i tak będzie sporo wyższa.
Perspektywa wzrostu wartości nieruchomości
Oprócz zagadnień związanych dochodowością zakupu mieszkania pod wynajem należy brać pod uwagę także długoterminowy wzrost wartości nieruchomości. W ostatnich latach ceny nieruchomości znacząco spadły (jest to więc także dobry czas na zakup mieszkania), ale ten trend będzie się sukcesywnie odwracał.
Rekomendacje
Warto podkreślić także, iż rentowność wynajmu powinna być obliczana dla każdego przypadku indywidualnie – przy uwzględnieniu sugerowanych wyżej czynników. Może się bowiem okazać, iż wynajem mieszkania w małym prowincjonalnym miasteczku nie będzie dawał już tak atrakcyjnej – z punktu widzenia inwestora – stopy zwrotu.
Materiał powstał przy współpracy z Morizon.