M jak męka

Czy kupno mieszkania to powód do wielkiej radości? Zwłaszcza dziś, kiedy – jak podpowiada zdrowy rozsądek – czasy siermiężnej technologii i fatalnego wykonawstwa mamy już za sobą. Cóż, fatum bylejakości na dobre zagnieździło się w rodzimym budownictwie, a wieloletnie oczekiwanie na upragniony lokal zastąpiły inne, nie mniej uciążliwe niedogodności – np. luki i kruczki prawne, stosowane przez firmy budujące i sprzedające mieszkania.

Zatem podpisanie umowy i późniejsze odebranie kluczy – w większości przypadków urastające do rangi czynności niemal świątecznych – nie muszą wcale oznaczać pozytywnego przełomu w życiu nabywcy M. Przeciwnie – oba te wydarzenia mogą być początkiem drogi przez mękę, przy której kłopoty mieszkańców „Alternatywy 4” to pestka. Szczęśliwie jednak można ich uniknąć. Jak?

Na początek uwaga o charakterze metodycznym – sam przebrnąłem przez wiele z opisanych sytuacji. Być może więc ów tekst miejscami będzie zbyt osobisty. Odpieram jednak zarzut subiektywizmu, bowiem szybko przekonałem się, że moje doświadczenia są też udziałem wielu innych osób zabiegających o kupno własnego M. A zatem do rzeczy. Gdy ponad rok temu podjąłem decyzję o kupnie mieszkania, od razu uznałem, że ma to być lokal w nowo wybudowanym domu. W żadnym razie spółdzielczy, co w praktyce oznaczało konieczność nabycia mieszkania od dewelopera. I wówczas po raz pierwszy usłyszałem opinię, z której wynikało, że deweloperzy – zwłaszcza stołeczni – to jedne z najbardziej bezwzględnych podmiotów na rynku. Że zawierając z nimi umowy, nabywcy mieszkań wchodzą na grząski grunt. „Uważaj, co podpisujesz!”, ostrzegano mnie.

Nie bez podstawy. Jak wynika z danych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, deweloperzy nagminnie łamią prawa swoich klientów. Podczas jednej z kontroli okazało się, że na 164 firmy aż 66 (ponad 40%) proponowało klientom niekorzystne dla nich warunki. Jeden z nich to brak w umowie zapisu, jak będzie liczona po wierzchnia mieszkania – przed wstawieniem ścianek działowych i otynkowaniem czy po tym. Wbrew pozorom, to istotna różnica, nawet przy mieszkaniu średniej wielkości. Mówimy bowiem o 2-3 m kw., których w rzeczywistości nie mamy, a za które wykładamy pieniądze. I to niemałe – przy cenie metra w dużych miastach ponad 10 tys. zł.

Jeśli jesteśmy już przy metrażu – wielu deweloperów uzależnia sprzedaż lokalu od nabycia pomieszczeń dodatkowych, najczęściej garażu. Ta przyjemność może nas kosztować od 15 do 30 tys. zł. Co z tego, że nie jesteśmy zainteresowani bądź też w ogóle nie mamy samochodu? Na szczęście taki zapis został przez UOKiK uznany za niedozwolony, co warto przypomnieć deweloperom, którzy mimo wszystko nadal go umieszczają...

Kolejny grzech firmy deweloperskie popełniają przy okazji ustalenia ceny mieszkania. Często stosowana praktyka polega na podawaniu wartości lokalu w walutach obcych (dolarach lub euro). Rzecz jednak w tym, że wielu deweloperów arbitralnie wyznacza kurs, według jakiego klient zapłaci kolejne raty. I nie jest to bynajmniej kurs uśredniony, lecz z reguły jeden z najwyższych dotąd zanotowanych. Deweloperzy tłumaczą, że w ten sposób zabezpieczają się przed spadkami wartości walut, trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że chodzi tu przede wszystkim o wypompowanie z klienta dodatkowych pieniędzy.

Przy podpisywaniu umowy należy więc sprawdzić, jakim kursem zamierza się posługiwać sprzedający, i w razie czego domagać się jego zmiany albo na kurs uśredniony, albo – z czym się wiąże pewne ryzyko dla kupującego (gdy cena danej waluty wzrośnie) – na kurs wyznaczany na podstawie notowań NBP. I rzecz zasadnicza – uzgodnione zmiany muszą się znaleźć w umowie. Dotychczasowa praktyka sądownicza nie pozostawia bowiem wątpliwości, że ustalenia słowne nie są przez deweloperów honorowane, bo jako takie nie mają mocy prawnej.

Podpisując umowę, jesteśmy już zdecydowani na kupno mieszkania. Warto jednak liczyć się z możliwością niespodziewanych kłopotów, które mogą całą tę procedurę wydłużyć, a nawet definitywnie przerwać. Koniecznie więc należy zwrócić uwagę, czy zapisy dotyczące kar w jednakowym stopniu odnoszą się do obu stron. Niestety, z reguły tak nie jest – za każdy dzień zwłoki w płatnościach klientowi grożą lichwiarskie odsetki od 0,1 do 0,15% (55% rocznie). Za to deweloperowi, gdy sam się spóźnia, grożą kary nieprzekraczające setnych części procentu dziennie, co rocznie daje zaledwie kilka procent. Podobnie rzecz się ma w przypadku kar za rozwiązanie umowy.

Gdy dochodzi do podobnej sytuacji z winy firmy, najczęściej proponowane wzory umów nie przewidują z tego tytułu żadnych rekompensat. Jeśli winny jest klient, kara może sięgać nawet 35% ceny mieszkania. To oczywiste bezprawie, na które pod żadnym pozorem nie wolno się godzić.

Załóżmy jednak, że szczęśliwie przebrnęliśmy przez etap podpisywania umowy (w swojej odnalazłem tylko jeden krzywdzący zapis – o tym, że deweloper nie poniesie żadnych konsekwencji, jeśli z jego winy dojdzie do rozwiązania umowy...). Pierwszy moment, kiedy tak naprawdę czujemy się właścicielami nabywanego mieszkania, to jego odbiór. I tu, niestety, czyhają na nas kolejne mniej lub bardziej zakamuflowane nieprzyjemności. By uniknąć przynajmniej części z nich, odbioru mieszkania należy dokonać przy świetle dziennym.

Najlepiej skorzystać przy tej okazji z pomocy zaprzyjaźnionego inspektora nadzoru. Jeśli kogoś takiego nie znamy, w Internecie bez problemu znajdziemy fora dyskusyjne, których uczestnicy właśnie kupują bądź niedawno kupowali mieszkanie. Najbardziej uczęszczane to forum „Gazety Wyborczej”, zatytułowane „Deweloperzy”. Internauci bez problemu wskażą namiary na fachowca. Inspektor to wydatek rzędu 200-400 zł, warto jednak je wyłożyć. Fachowe oko wychwyci bowiem usterki, których laik nawet by się nie spodziewał. A i z samym inspektorem można wytargować niższą cenę – wystarczy zgrać kilka odbiorów w jednym miejscu.

W trakcie odbioru należy zadbać, by znalezione usterki zostały wpisane do protokołu – pod warunkiem że są to ubytki w ścianach czy inna „drobnica”. Tylko wówczas można mieć gwarancję, że zostaną usunięte w przyzwoitym terminie. Jeśli ujawnione wady są znaczne – na przykład źle osadzone drzwi czy okna – lepiej nie podpisywać oświadczenia o przejęciu mieszkania. Dla świętego spokoju warto poczekać na ich usunięcie i ustalić nowy termin odbioru.

Niektórzy deweloperzy zastrzegają sobie, że nie ponoszą odpowiedzialności za wady fizyczne nieruchomości, jeżeli nabywca nie powiadomił o nich w terminie najczęściej siedmiu dni od momentu przejęcia lokalu. Tego rodzaju zapisy są sprzeczne z prawem. Nowo wybudowanym mieszkaniom przysługuje bowiem trzyletnia rękojmia i gwarancja, której – chce czy nie – wykonawca musi udzielić. Po prostu niektóre wady wychodzą na jaw dopiero w trakcie użytkowania budynku.

Odbiór to także ostatnia rozsądna chwila, by uzyskać od wykonawcy plany elektryczne i hydrauliczne lokalu. Teoretycznie powinny być one załączone do umowy, w praktyce ich otrzymanie często graniczy z cudem. Powód? Stan faktyczny zamontowanej w lokalu instalacji nierzadko ma niewiele wspólnego z zaplanowanym – regułą są druty czy rury puszczone „na skróty”, dla zaoszczędzenia czasu i materiału. Dla zagospodarowującego się w mieszkaniu lokatora taki stan rzeczy może mieć opłakane skutki. Wystarczy tylko kilka razy wwiercić się w przewód, którego przecież w danym miejscu nie powinno być.

Posiadanie planów nawet nie do końca odpowiadających rzeczywistości znacznie by takie ryzyko ograniczyło. By jednak mieć absolutną pewność, najlepiej skonsultować się z pracownikami, którzy nam lokal uzbroili. Oczywiście, za odpowiednią gratyfikację...

To jednak nie zawarcie umowy czy odbiór mieszkania czynią z nas właścicieli. Stajemy się nimi po podpisaniu aktu notarialnego. I na tym etapie deweloperzy dbają, byśmy przypadkiem nie mieli zbyt dobrego nastroju. Regułą jest, że wykonawcy narzucają klientom własnych notariuszy. Taki układ nie daje kupującemu pewności, że notariusz zadba o niego tak samo jak o dewelopera. Skoro ten współpracuje z wykonawcą, można przypuszczać, że nie będzie skłonny do podważania jego pozycji. I niestety często właśnie tak się dzieje. Przykładem mogą być zapisy dotyczące zarządzania nieruchomością.

Przyzwoity wykonawca rości sobie takie prawo do czasu ustanowienia przez nabywców wspólnoty mieszkaniowej. Mniej przyzwoity wyznacza stosunkowo odległy termin zakończenia własnego zarządu. Najbardziej bezczelny promuje zapisy, w których zarząd nieruchomością jest zlecany wyspecjalizowanej firmie, oczywiście przypadkiem tylko związanej z deweloperem. W czym zysk tego ostatniego? Zarząd jest mianowicie działalnością odpłatną, której stawki wyznacza podmiot odpowiedzialny za jego sprawowanie...

Na szczęście klienci nie muszą akceptować takich reguł – mogą odmówić podpisania aktu w proponowanej formie bądź nalegać na jego sporządzenie przez własnego notariusza. Deweloperzy grożą wówczas, że nie wydadzą wszystkich niezbędnych dokumentów. Na groźbach się jednak kończy, bo tego typu zapowiedzi są całkowicie bezprawne. Wystarczy więc odrobina uporu, by dopiąć swego. I po wszystkim starać się cieszyć z własnego M...

Marcin Ogdowski