Lokatorzy z piekła rodem. Jak pozbyć się nieuczciwego najemcy?

Na początku nic nie zapowiadało, że wynajem mieszkania zamieni się w koszmar. Nowi najemcy nie wzbudzili żadnych podejrzeń właścicielki. Pani Alicja od razu zaufała matce z dorosłym synem, którzy przyjechali do Warszawy z pobliskiego Garwolina. Przy spisywaniu umowy nowa lokatorka zaproponowała, że zapłaci od razu za trzy miesiące z góry i opowiadała o nowej, świetnie płatnej pracy, którą właśnie rozpoczyna. Faktycznie, przez pierwsze siedem miesięcy matka z synem nie sprawiali żadnych problemów. Płacili na czas, mieszkanie było zadbane, sąsiedzi się na nich nie skarżyli. Niestety sielanka szybko się skończyła.

- Najpierw nie zapłaciła za jeden miesiąc mówiąc, że ma przejściowe problemy finansowe. Byłam wyrozumiała, bo nie miałam do nich innych zastrzeżeń. Jednak po trzech miesiącach straciłam cierpliwość i zwróciłam się drogą pisemną o uiszczenie zaległości. Ta kobieta nie raczyła mi nawet odpisać - relacjonuje w rozmowie z WP.PL pani Alicja, właścicielka mieszkania na warszawskim Bródnie.

Na nic zdały się próby kontaktu mailowego i telefonicznego. Najemcy przestali się w ogóle odzywać. Miesiąc później właścicielka w towarzystwie brata postanowiła złożyć wizytę swoim lokatorom. Przed drzwiami przeżyli szok. Okazało się, że zostały zmienione zamki. - Nie mogłam uwierzyć własnym oczom. Zrobili to bez żadnej konsultacji ze mną i oczywiście nie dali mi nawet jednego kompletu kluczy. Do mojego własnego mieszkania! – opowiada oszukana kobieta.

Tego było już za wiele. W związku z tym, że nie mogła dostać się do swojej własności, pani Alicja postanowiła wezwać policję. Niestety tutaj pojawiły się kolejne problemy, bowiem lokatorzy oznajmili stróżom prawa, że są bezrobotni, nie mają środków do życia, a tym bardziej żadnego lokalu zastępczego. Policjanci powiedzieli, że w tej sytuacji nie mogą nic zrobić i trzeba wnieść sprawę do sądu.

- Gdy złożyłam pozew i wymogłam na Renacie S. oraz jej synu Bartoszu S., żeby wydali mi klucze do lokalu, ci postanowili się zemścić. Totalnie zdewastowali mieszkanie, niszcząc meble i ściany, po czym ulotnili się jak kamfora. Do tej pory nie odzyskałam należnych mi pieniędzy - rozkłada ręce właścicielka.

Podobnych przypadków nie trzeba długo szukać. Na popularnym forum internetowym swoją historią podzielił się internauta Slavson, który również został perfidnie oszukany. - „(…) W marcu wynająłem mieszkanie pewnej pani z synem - pani Mariola D.Z. i jej syn Rafał D. wydawali się być normalnymi ludźmi wszystko było OK aż tu po niecałym roku przestali płacić czynsz, opłacać wodę, gaz, prąd etc. Tłumaczyli się, że ktoś tam w rodzinie zmarł (kłamstwo), że mają długi i ciężką sytuację finansową, ale wszystko spłaca etc. Ja głupi wierzyłem do czasu aż przestali odbierać telefony, maile i kontakt się urwał. W końcu sami poprosili o sporządzenie wypowiedzenia, bo niby starają się o lokal zastępczy w urzędzie dzielnicy. To też był pic na wodę” – pisze forumowicz.

Jak dodaje, w kwietniu jednak podpisali wypowiedzenie ze skutkiem na koniec maja. – „Pomijam fakt, że mieszkanie było już zadłużone na kwotę 4,5 tys. zł. Byłem im gotów nawet ten dług umorzyć, gdyby raczyli się uprzejmie wyprowadzić na tydzień przed ustalonym terminem wypowiedzenia. Nie skorzystali jednak z tej opcji” – pisze Slavson.

Właściciel mieszkania skierował sprawę na drogę sądową i zapowiedział lokatorom, że będą mieli współlokatora i mają zwolnić dla niego jeden pokój. Podniósł także dwukrotnie czynsz - z półtora tysiąca na trzy tysiące miesięcznie.

- „(…)Ostatecznie nie wiem, co podziałało, czy groźba sądu, większy czynsz, czy nowy lokator, ale sprawa rozwiązała się sama. Państwo w nocy wyprowadzili się, pozapalali wszystkie światła, pocięli meble nożami, odkręcili kranik od pralki, wyszli i zamknęli drzwi. Nie muszę wspominać, co się dzieje, kiedy przez całą noc leje się woda w mieszkaniu - sąsiedzi i piwnice zalani. Wezwana policja i straż, na szczęście kurek zakręcili, ale zanim dojechałem na miejsce, to straty były już nieodwracalne” – pisze Slavson i przestrzega wszystkich właścicieli przed "miłą panią z synem i pieskiem", którzy poruszają się fordem escortem na tablicach rejestracyjnych SMY.

Udało nam się dotrzeć do Slavsona, który nie tylko potwierdził wiarygodność swojej historii, ale też udostępnił nam zdjęcia zdewastowanego mieszkania. Materiał dowodowy, który zgromadził, mówi sam za siebie. Co ciekawe, do internauty zgłosiło się już kilka osób, które omal nie wynajęły lokum „miłej pani z synem i pieskiem”. Ostatnio oszuści próbowali wynająć mieszkanie w Zakopanem i od razu chcieli podpisać umowę na 10 lat…

Niektórzy nieuczciwi najemcy posuwają się jeszcze dalej. Zwykła demolka mieszkania im nie wystarczy. Tak było w przypadku 27-latka z Lublina, który nie dość że podnajmował obcym ludziom wynajęte przez siebie mieszkanie, to jeszcze okradł zarówno lokatorów jak i właściciela lokalu.

Zaczynało się od wynajmu mieszkania. Gdy znalazł atrakcyjną ofertę, umówił się z administratorem. Jeszcze przed podpisaniem umowy mężczyzna otrzymał dwa komplety kluczy. Powiedział najemcy, że ma zamiar zrobić gruntowny remont.

Jednak zamiast remontu zamieścił w jednej z gazet ogłoszenie o atrakcyjnym wynajmie. Telefon szybko zaczął dzwonić. Mężczyzna umawiał się na spotkania, pokazywał mieszkanie, zachwalał jego atuty, a później z kilkoma osobami umówił się na wynajem. Przyjmował zaliczki, bądź kwotę za cały miesiąc. W ten sposób oszukał pięć osób. Jednej z nich przekazał nawet komplet kluczy. Kobieta na drugi dzień rozpoczęła przeprowadzkę. Zdołała przenieść do nowego lokum część swoich rzeczy, w tym telewizor, który 27-latek później ukradł.

Nieuczciwy najemca zwinął również z mieszkania lodówkę, kuchenkę i mikrofalówkę. Wszystko wstawił do jednego z lokalnych lombardów. Łączna wartość skradzionych przedmiotów oszacowana została na kwotę 2,2 tys. zł, natomiast straty, jakie poniosło pięcioro oszukanych najemców, szacowane są na ponad 2,5 tys. złotych. Podobnych przypadków mamy bardzo wiele, bo i rynek wynajmu mieszkań jest niewyobrażalnie wielki Najczęściej mamy do czynienia z niewypłacalnymi lokatorami, którzy nie chcą się wyprowadzić. Postanowiliśmy zapytać eksperta, jak radzić sobie w podobnej sytuacji. Mikołaj Zdyb, radca prawny w kancelarii D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z KPMG tłumaczy, że przede wszystkim należy rozwiązać umowę najmu. - W tym celu należy złożyć najemcy wypowiedzenie umowy. Wypowiedzenie musi zostać dokonane prawidłowo, w przeciwnym razie będzie nieskuteczne. Powinno ono zostać dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia – mówi specjalista.

Jak dodaje, przyczyna wypowiedzenia nie może być dowolna. Wypowiedzieć najem można wyłącznie z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, tj. m.in. w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, przy czym zwłoka musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności i musi być poprzedzona pisemnym uprzedzeniem najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty należności.

- Po rozwiązaniu umowy najmu należy wezwać byłego najemcę do opuszczenia lokalu. Jeżeli lokator odmawia, należy wnieść przeciw niemu powództwo o opróżnienie lokalu, czyli inaczej mówiąc trzeba żądać od sądu wydania wyroku eksmisyjnego – informuje WP.PL radca prawny Mikołaj Zdyb.

A co w przypadku, jeżeli najemcy są bezrobotni i nie mają oficjalnie dokąd pójść? - Wydając wyrok eksmisyjny sąd bada sytuację lokatora i jeżeli stwierdzi, że ten nie ma możliwości zamieszkania w innym lokalu może mu przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego. W przypadku niektórych osób przyznanie prawa do lokalu socjalnego jest obowiązkowe (pod warunkiem, że nie posiadają możliwości zamieszkania w innym lokalu). Dotyczy to osób takich jak kobiety w ciąży, osoby małoletnie, niepełnosprawne, obłożnie chore, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej oraz osoby bezrobotne – mówi ekspert z kancelarii D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z KPMG.

Przyznanie lokalu socjalnego przez gminę może w praktyce trwać latami, ponieważ gminy mają z reguły mało lokali socjalnych. Właścicielowi pozostaje w takiej sytuacji jedynie czekać. Może on również pozwać gminę o zapłatę odszkodowania z tytułu niezapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego.

W sytuacji, gdy sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, wówczas od razu po wyroku eksmisyjnym można zwrócić się do komornika o przymusową eksmisję. Wykonywanie takich wyroków również podlega pewnym ograniczeniom, w szczególności komornik powinien wstrzymać eksmisję do czasu, aż gmina wskaże dzikiemu lokatorowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres sześciu miesięcy.

Jak więc uchronić się przed nieuczciwymi najemcami? - Najbezpieczniejsze dla właściciela jest zawieranie zamiast zwykłej umowy najmu, tzw. umowy najmu okazjonalnego. Jest to nowe rozwiązanie wprowadzone w 2010 r. właśnie w celu ochrony praw właścicieli lokali. Elementem takiej umowy jest oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego)
, w którym zobowiązuje się do opróżnienia lokalu oraz oświadczenie osoby wskazanej przez najemcę potwierdzające, że w przypadku eksmisji będzie on mógł zamieszkać w jej lokalu. Jeżeli właściciel będzie zmuszony do eksmitowania najemcy wystarczy, że uzyska od sądu klauzulę wykonalności aktu notarialnego zawierającego ww. oświadczenie lokatora (co powinno być formalnością) i może iść z tym dokumentem od razu do komornika żądając eksmitowania lokatora. Nie ma konieczności wnoszenia do sądu powództwa o eksmisję i nie ma ryzyka, że najemcy zostanie przyznane prawo do lokalu socjalnego – tłumaczy Zdyb. Oczywiście, jak przyznaje prawnik, w praktyce dużo trudniej jest znaleźć najemcę,
który chce i ma możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Specjalista ma jeszcze jedną propozycję na zabezpieczenie właściciela lokalu: należy pobrać od najemcy możliwie jak najwyższą kaucję (w granicach dopuszczalnych przez prawo, czyli w przypadku „zwykłego” najmu maksymalnie w wysokości dwunastokrotności czynszu miesięcznego, a w przypadku najmu okazjonalnego w wysokości sześciokrotności czynszu).

Radca prawny radzi również, w jaki sposób dochodzić zwrotu zaciągniętego długu. - W pierwszej kolejności zaległy czynsz możemy pokryć z kaucji. Zapłaty pozostałych należności należy dochodzić przed sądem poprzez wniesienie powództwa o zapłatę – tłumaczy Zdyb.

Według niego, jeżeli uzyskamy wyrok nakazujący zapłatę, a dłużnik odmówi jej wykonania, należy zwrócić się do komornika, który będzie prowadził postępowanie egzekucyjne przeciw dłużnikowi, czyli będzie szukał jego majątku i zajmował go na poczet naszych wierzytelności.

- Oczywiście, jeżeli okaże się, że taka osoba nie posiada majątku wystarczającego na pokrycie naszych wierzytelności, wówczas także komornik będzie bezradny - kwituje prawnik.

Jan Stanisławski, Wirtualna Polska