Kupiłeś mieszkanie w MdM? Nie sprzedawaj ani nie wynajmuj. Bank Gospodarstwa Krajowego zabierze ci dopłatę

Ci, którym udało się dostać dofinansowanie z ostatniej transzy w programie MdM, mogą mówić o ogromnym szczęściu, bo środki finansowe rozeszły się w rekordowym tempie. Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie wniosków o dopłaty do kredytów 3 stycznia, dokładnie 38 godzin po tym, jak pula finansowa na 2018 rok została uruchomiona. W tym czasie rozeszło się 381 milionów złotych.

Beneficjenci mogą już w wyobraźni planować mieszkanie, które dzięki dopłacie kupią o co najmniej kilkanaście tysięcy złotych taniej. Muszą jednak pamiętać, że choć są właścicielami, to muszą przestrzegać pewnych zasad, by nie utracić dofinansowania. Mieszkania nie można bowiem ani sprzedać, ani wynająć, ani zamienić go na lokal użytkowy. Efekt? Setki osób, które się do tych zakazów nie zastosowały, muszą w sumie oddać prawie cztery miliony złotych.

O szczegółowe dane poprosiliśmy Bank Gospodarstwa Krajowego. I tak, 175 beneficjentów musiało zwrócić pieniądze, bo mimo zakazu sprzedało swoje mieszkania (albo domy) w ciągu 5 lat od dnia kupna. Z tego tytułu na rachunki banków, które udzieliły wsparcia, wróciło prawie 2,5 mln złotych.

Dlaczego ludzie sprzedali mieszkania mimo zakazu? Możliwości są dwie. Z jednej strony mogli o nim po prostu nie wiedzieć (albo zapomnieć). Z drugiej - mogli wykalkulować, że sprzedając dużo drożej niż kupili, zarobią na tym - nawet jeśli będą musieli oddać te kilkanaście tysięcy dofinansowania. Biorąc pod uwagę rosnące systematycznie ceny nieruchomości, mozna przyjąć ten drugi wariant.

Zakaz zbycia prawa do mieszkania lub jego części znalazł tylko jeden mały wyjątek. Jest nim rozszerzenie wspólności ustawowej małżeńskiej. Jeśli nieruchomość została kupiona przez osobę nie pozostającą w związku małżeńskim, która później wzięła ślub, to dopuszczalne jest rozszerzenie prawa własności na małżonka.

Dopłata miała służyć ułatwieniu rodzinom zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych. Sprzeczne z jej celem jest zarabianie na mieszkaniu kupionym z udziałem, jak by nie było, publicznych pieniędzy. Złamaniem zasady jest zatem wynajęcie mieszkania - lub choćby jego części - innej osobie. Pewnie wielu beneficjentów, którzy wynajęli mieszkanie, nie zdecydowało się na zawarcie z najemcą umowy na piśmie, by nie pozostał ślad . Z punktu widzenia ustawy regulującej dopłaty nie ma to jednak znaczenia, już zawarcie umowy ustnej jest złamaniem zasad.

W ciągu pięciu lat nie wolno też zmieniać sposobu użytkowania mieszkania w taki sposób, który uniemożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W praktyce dotyczy to przekształcenia domu/mieszkania (a nawet niewielkiej jego części) w lokal użytkowy.

Dopuszczalne jest zarejestrowanie w mieszkaniu działalności gospodarczej, ale już nie przeznaczenie choćby jednego pokoju na potrzeby jej prowadzenia.

26 beneficjentów musiało zwrócić dopłatę w związku z naruszeniem zakazu odostępnienia mieszkania innym osobom, a jedna osobę zobligowano do zwrotu z powodu „zmiany sposobu użytkowania” nieruchomości.

Szczegółowe zestawienie wygląda następująco:

33 beneficjentów zwróciło z kolei dopłaty, bo w ciągu 5 lat od zawarcia umowy kupna mieszkania z dopłatą kupili inny lokal mieszkalny. Przepisy ustawy o MdM mówią wyraźnie, że straci dopłatę ten, kto stanie się właścicielem nieruchomości w jakiejkolwiek formie - z wyjątkiem otrzymania prawa własności innego mieszkania w wyniku dziedziczenia. Tylko spadkobiercy nie muszą zwracać dopłaty.

Zobacz też:

W 2015 r. wprowadzono jeszcze jedno ograniczenie. Od września tamtego roku obowiązuje ograniczenie wcześniejszej spłaty kredytu. Wprawdzie w ciągu 5 lat od nabycia mieszkania beneficjent może nadpłacać kredyt, a nawet w całości go spłacić, ale wyłącznie w kwocie nie większej niż kwota otrzymanego dofinansowania. Nadpłata choćby 10 zł skutkuje koniecznością zwrócenia dopłaty. W takiej sytuacji znalazło się 33 osób.

Dopłatę trzeba zwrócić, ale na szczęście dla beneficjenta, nie całość, lecz jej proporcjonalną część. Jest to dość skomplikowane. W ustawie jest mowa o "iloczynie kwoty uzyskanego dofinansowania wkładu własnego oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu pięciu lat i liczby 60". To znaczy, że zwrotowi podlega 1/60 otrzymanej kwoty za każdy miesiąc, w którym do wystąpienia danej sytuacji doszło

Dla przykładu: jeśli beneficjent programu kupił kolejne mieszkanie po czterech latach od dnia zawarcia umowy na to, na które dostał dopłatę, będzie musiał zwrócić 20 proc. otrzymanych od państwa pieniędzy. Jeśli po roku - to aż 80 proc.

Zasada proporcjonalności dotyczy wszystkich omówionych wyżej przyczyn uzasadniających zwrot.

W gorszej sytuacji są beneficjenci, którzy naruszyli przepis dotyczący osób, które dostały dofinansowanie, choć nie miały do niego prawa, bo na przykład były już właścicielami innej nieruchomości bądź były starsze niż grupa docelowa, dla której stworzono program. Ich nie dotyczy zasada proporcjonalności.

Skąd BGK wie o naruszeniach? To sami beneficjenci mają obowiązek poinformowania banku, który udzielił wsparcia. Mają na to 30 dni od dnia, w którym wystąpiła okoliczność uzasadniająca zwrot dopłaty. Z kolei w ciągu 60 dni od zdarzenia (sprzedaży lub wynajęcia mieszkania objętego dopłatą, nabycia innego, wynajęcia go) musi zwrócić podlegające zwrotowi środki na rachunek wskazany przez ten bank.

Naruszenie tego obowiązku skutkuje doliczeniem odsetek ustawowych liczonych od dnia, w którym wystąpiło zdarzenie uzasadniające zwrot.

- Bank kredytujący może sam pozyskać taką informację, stosując w tym zakresie własne procedury bankowe w czasie obowiązywania umowy kredytu. BGK monitoruje zaś nabywców, którzy dokonali całkowitej spłaty kredytów - wyjaśnia Agnieszka Horaczy-Modrzejewska z BGK.

Co jeszcze wiemy o nieprawidłowościach w dopłatach? 21 osób zostało zobowiązanych do zwrotu, bo dofinansowanie wyłudziły. To mało biorąc pod uwagę, jak wielu deweloperów nakłaniało klientów do pewnego nagięcia okoliczności tak, by otrzymali dopłatę, choć tak naprawdę nie powinni.

O jakie sytuacje chodzi? Na dopłatę mógł liczyć tylko ten, kto kupił mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy nie przekraczała określonego pułapu. Tymczasem deweloperzy nierzadko oferowali mieszkania, których cena była wyższa, ale za pomocą sprawnego przerzucenia części kosztów, cena metra kwadratowego mieściła się w założonych widełkach. Mogło to polegać na przykład na zawarciu dodatkowej umowy o wykonanie robót wykończeniowych. Była ona oczywiście fikcyjna.