Bierz kredyt ale z głową

Na jesieni banki rozpoczynają promocję kredytów mieszkaniowych, a ruch na tym rynku wyraźnie się ożywia. Każdy z ponad 40 banków oferujących takie pożyczki ogłasza, że daje najlepsze warunki. Jak się w tym chaosie połapać i wybrać najtańsze rozwiązanie? Radzimy, jak się nie pogubić w labiryncie bankowych pułapek i nie polec w walce z potęgami finansowymi.

Na początku wędrówki w poszukiwaniu kredytu ustal, ile pieniędzy potrzebujesz na mieszkanie oraz ile jesteś w stanie wyłożyć od razu z własnej kieszeni. Własny wkład jest ważny, mimo że wiele banków oferuje dziś kredyty tym, którzy nie mają nawet złotówki. Zerowy wkład własny zawsze bowiem oznacza większe koszty kredytu. Jeśli nie możesz pokryć przynajmniej 20 procent wartości mieszkania, banki mogą zobowiązać cię do wykupienia ubezpieczenia od braku wkładu własnego. Przy kredycie na 200 tysięcy złotych może ono kosztować nawet ponad 3 tysiące. Po pięciu latach, jeśli nie spłacisz 20 procent kredytu, musisz ubezpieczenie wykupić po raz kolejny.

Zastanów się także nad strategią spłaty. Czy wolisz płacić większe raty przez kilka lat (przy kredycie na 100 tysięcy złotych zapłacisz co miesiąc 2 tysiące złotych), czy małe kwoty przez 20-30 lat (około 400 złotych miesięcznie). Bankom się opłaca, byś kredyt rozłożył na jak najdłuższy okres, bo naliczą ci więcej odsetek. Rekord pobiły ostatnio mBank i MultiBank, proponując kredyty na 45 lat. Pożyczając 200 tysięcy złotych w mBanku, musiałbyś spłacić ponad 400 tysięcy złotych odsetek, co trwałoby 31 lat! Oczywiście plus kapitał. Gdybyś pożyczył tyle samo na 20 lat, odsetki wyniosłyby zaledwie 160 tysięcy złotych.

Decydujący wpływ na koszt kredytu ma jego oprocentowanie. Na jego wysokość mają bowiem wpływ dwa czynniki: indeks rynkowy (dla kredytów w złotówkach to WIBOR, dla franka szwajcarskiego LIBOR, a dla euro EURIBOR) i marża. O ile indeks rynkowy jest taki sam dla wszystkich banków i zależy między innymi od obecnie obowiązujących stóp procentowych, o tyle marżę każdy bank ustala sam. Należy zatem porównywać wysokość marży.
Warto też sprawdzić, czy bank ustala oprocentowanie na podstawie trzy-, sześcio- czy dwunastomiesięcznego średniego indeksu. Pamiętaj, że przy tendencji spadkowej stóp procentowych częstsze zmiany wskaźników będą dla ciebie bardziej korzystne, na przykład WIBOR trzymiesięczny będzie lepszy od sześciomiesięcznego. Pięć banków w Polsce - mBank, MultiBank, Reiffeisen, PTF Bank i Dom - wciąż udziela kredytów hipotecznych, nie uwzględniając indeksu WIBOR. Jest to o tyle niebezpieczne, że banki te niemal w każdej chwili mogą podnieść oprocentowanie według własnego widzimisię lub wstrzymywać się z jego obniżką dłużej, niż wynikałoby to z sytuacji na rynku. Ale nawet pozostałe banki mogą uniemożliwiać obniżanie odsetek, mimo że stopy rynkowe spadają. Służy do tego tak zwany wskaźnik zmienności. Oznacza on, że zmiana oprocentowania może nastąpić tylko wtedy, gdy na przykład stopa trzymiesięczna WIBOR spadnie o 0,25 punktu. Jeśli spadnie tylko o 0,24 punktu, oprocentowanie twojego kredytu się nie zmniejszy. Wskaźnik
zmienności stosują między innymi Millennium, Lukas Bank i Pekao SA.

Jeśli bank oferuje dla kredytu złotówkowego marżę w wysokości ,od 1 procentu", prawdopodobnie dostęp do takiego kredytu będzie miała tylko grupa najbogatszych klientów. W różnicowaniu oprocentowania w zależności od rodzaju kredytobiorców przoduje bank Dom. Klient uznany za mało wiarygodnego dostanie tu kredyt we frankach szwajcarskich na 10 procent, podczas gdy ktoś lepiej oceniony (na przykład osoba zatrudniona na etacie) załapie się nawet na 2,6 procent.

Od wyboru waluty zależy oprocentowanie twojego kredytu. W tej chwili standardem dla kredytów w złotówkach jest oprocentowanie na poziomie 6-7 procent, w euro - 4-5 procent, we frankach szwajcarskich - 2-3 procent, i te ostatnie stanowią 70 procent rynku. Bank Ochrony Środowiska zaproponował ostatnio nawet 1,8 procent przy kredycie we frankach.
Kredyty w obcej walucie są jednak narażone na ryzyko walutowe, czyli stratę wynikającą z osłabienia wartości jednej waluty względem drugiej. Ponadto kredyt walutowy dostajemy po kursie kupna, ale spłacamy go po kursie sprzedaży, co oznacza, że oprocentowanie może być w rzeczywistości wyższe od podawanego przez banki nawet o 0,7 punktu procentowego. Mimo to i tak obecnie kredyt we frankach będzie dużo tańszy niż ten w złotówkach. Kredyty w euro są niżej oprocentowane od złotówkowych zaledwie o 1-2 procent. Zdaniem specjalistów to niewielka korzyść, biorąc pod uwagę, że z kredytem w euro wiąże się wyższe ryzyko walutowe. Dolary odeszły zaś w zapomnienie ze względu na niestabilność ich kursu.

Tymczasem frank od prawie półtora roku nie przekroczył poziomu 3,1 złotego. Poza tym - co podkreślają specjaliści - kredyty we frankach obciążone są obecnie stosunkowo dużą marżą (około 2-2,5 procent). Jeśli frank stałby się mniej opłacalny, banki mogą jeszcze ścinać marże. Inaczej jest w przypadku kredytów złotówkowych, gdzie marża już jest niska i dochodzi do 0,5 procent. Pamiętaj jednak, że biorąc kredyt nawet na kilkanaście lat, i tak zawsze będziesz narażony na stres. Nigdy bowiem nie dzieje się tak, by jeden trend - spadkowy albo wzrostowy - utrzymywał się przez bardzo długi okres.

Na koszt kredytu oprócz oprocentowania wpływają także opłaty. Jest ich sporo. Najlepiej podzielić je na trzy grupy, co ułatwi realne oszacowanie wysokości kredytu w poszczególnych okresach spłaty.

• Do pierwszej grupy wrzuć wszystkie opłaty jednorazowe: prowizję za udzielenie kredytu (około dwóch procent jego kwoty), koszt wyceny nieruchomości (około 400-800 złotych za mieszkanie, dwa razy więcej za dom), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej (około 1,5 procent ceny mieszkania), koszty notarialne za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży mieszkania lub domu (około 1,5 procent wartości mieszkania) oraz wpis do hipoteki (kilkaset złotych). Ponadto osoby, które nie mają pieniędzy na mieszkanie, muszą wykupić ubezpieczenie od braku wkładu własnego.

• Druga grupa to opłaty krótkoterminowe. Należą do nich tak zwane ubezpieczenie pomostowe, wymagane na okres do chwili wpisania hipoteki do księgi wieczystej (wynosi zazwyczaj kilkaset złotych), oraz ubezpieczenie ,od bezrobocia" - na wypadek utraty pracy - wymagane minimum przez rok (wynosi około 1 procentu kredytu).

• Trzecia grupa to wydatki, które musisz ponosić przez cały okres kredytowania: ubezpieczenie mieszkania pożaru i zdarzeń losowych (0,6-1,2 procent od rynkowej wartości nieruchomości) oraz wymaganą w wielu bankach polisę na życie (zazwyczaj kilkanaście złotych miesięcznie). Opłaty stanowią niewielką część całości kredytu. Czasami bardziej się opłaca przeznaczyć więcej na opłaty, by uzyskać atrakcyjniejsze oprocentowanie.

Jest ich mnóstwo. Zwróć uwagę zwłaszcza na te, które zwiążą ci w przyszłości ręce.

• Sprawdź, czy będziesz mógł wyzwolić się z kredytu! Wiele banków nakłada na klientów kary za to, że spłacą go wcześniej, niż się zobowiązali. Najwyższą prowizję bierze za to bank Pekao SA - aż 2,5 procent kwoty kredytu, podczas gdy standardem jest prowizja 1-procentowa, a MultiBank, PKO BP, mBank i Kredyt Bank w ogóle jej nie pobierają. Jeśli wiesz, że bank każe sobie płacić za całkowitą wcześniejszą spłatę, sprawdź, czy pobiera również opłaty za spłatę częściową. Czasem nie pobiera! Tak jest na przykład w BPH, gdzie wystarczy uiścić 150 złotych za aneks do umowy, który pozwoli ci wcześniej spłacić 99 procent kredytu.

• Uważaj na ubezpieczenia za niski wkład własny! Standardem jest opłata wynosząca 3,5 procent brakującego wkładu. Ale na przykład w Fortis Banku nie opłaca się brać kredytu bez wkładu własnego. Tam bowiem prowizja wynosi aż 8,4 procent.

• Sprawdź, czy bank bierze prowizję za udzielenie kredytu! Są banki, które wciąż pobierają opłaty wynoszące nawet 2 procent wartości kredytu, tymczasem niektóre (np. GE Money Bank Mieszkaniowy i ING BŚ) zadowalają się innymi opłatami i z prowizji rezygnują.

• Sprawdź, w jaki sposób będzie naliczane ubezpieczenie pomostowe! Niektóre banki (np. BPH) każą je płacić raz na trzy miesiące. To niebezpieczne! Jeśli dostaniesz informację o wpisie do hipoteki po trzech miesiącach i jednym dniu, będziesz musiał płacić za pół roku. Postaraj się przekonać bank, by raty ubezpieczenia były naliczane co miesiąc.

• Przyjrzyj się polisom na życie! Czy bank nie zmusza cię, byś ubezpieczył się w firmie, z którą współpracuje? Pamiętaj też, że nie wszystkie banki wymagają polisy, a Kredyt Bank i Nordea oferują ją za darmo.

• Sprawdź, czy bank zamiast prowizji nie będzie od ciebie wymagał ubezpieczenia od bezrobocia! To trik, który stosują GE Money Bank Mieszkaniowy i Dom. Ubezpieczenie musisz wykupić nawet wtedy, gdy masz stabilną pracę i nic nie wskazuje, byś miał ją stracić.

• Sceptycznie patrz na te banki, które chcą same dokonywać wyceny mieszkań i oferują to gratis! W swojej ofercie darmową wycenę mają między innymi Millennium i GE Money Bank Mieszkaniowy. Tu kryje się jednak ryzyko - gdy bank będzie obawiał się o twoje możliwości finansowe, może wycenę zaniżać. Korzystaj więc z wycen wykonanych przez firmy niezależne i licencjonowane.

• Uważaj na koszt przewalutowania! Możesz go dokonać, gdy uznasz, że twoje raty nagle wzrosły ze względu na osłabienie wartości waluty, w której spłacasz kredyt. Wiele banków pobiera za tę operację opłatę w wysokości 2,25 procent kredytu (Pekao SA), podczas gdy inne (np. MultiBank, BZ WBK, BPH i mBank) dokonują jej za darmo.

Jeśli już zbierzesz od banków informacje i przeanalizujesz je pod kątem pułapek oprocentowania oraz wysokości opłat, możesz rozpocząć procedurę starania się o kredyt. Na tym etapie postępuj z bankami już bez skrupułów. Dopytuj, wątp, czytaj dokładnie umowy i sprawdzaj, czy zapewnienia konsultantów mają potwierdzenie w dokumentach. Po złożeniu wniosku o kredyt bank zacznie wyliczać twoją zdolność kredytową, aby sprawdzić, ile pieniędzy jest w stanie ci pożyczyć. W tym momencie dowiedz się, w jaki sposób bank będzie dokonywał obliczeń.

Są banki (między innymi Millennium, BPH, PKO BP, Invest Bank, BOŚ), które podchodzą dość liberalnie do klientów o niskich dochodach. Są też takie (np. Nykredit Realkredit), które szacują koszty utrzymania na jedną osobę bardzo niekorzystnie dla słabo zarabiających. Wymagają, by miesięczne dochody na każdą osobę w rodzinie wynosiły po 500 zł, podczas gdy inne na pierwszą osobę wymagają 500 zł, a na każdą następną już tylko po 200 zł. Przy wielodzietnych rodzinach ta druga opcja jest więc dużo bardziej korzystna. Wiele banków nie różnicuje sposobów ustalania zdolności kredytowej w zależności od regionu Polski - wyróżnia się tu BPH, w którym dużo łatwiej mają klienci z małych miast niż z Warszawy.

Normą jest sytuacja, w której banki przedłużają rozmowy z klientami do granic możliwości! To bardzo niebezpieczne! Klienci, gdy idą do banku, mają już zazwyczaj wpłacony zadatek na mieszkanie. Banki, ponieważ dysponują naszymi dokumentami (między innymi umowami przedwstępnymi z developerami), doskonale zdają sobie sprawę, do kiedy musimy dostać pieniądze z kredytu, by nie stracić co najmniej kilkutysięcznej przedpłaty. Wiedzą bowiem, że gdy będziemy mieli mało czasu, zgodzimy się na ich ofertę. Jest na to jednak rada. Od samego początku uprzedź bank, że złożyłeś wnioski o kredyt także u konkurencji. To może zmusić ich do szybszego działania i większych ustępstw.

Co z bankami można wynegocjować? Najłatwiej przepisanie pewnych zapisów z regulaminów i taryf opłat i prowizji (bank może je zmienić w każdej chwili) do umowy. Warto to zrobić głównie z zapisami dotyczącymi wcześniejszej spłaty kredytu. Warto też walczyć o zmianę innych absurdalnych zapisów. W BOŚ i mBanku klienci muszą pytać bank o zgodę na zaciągnięcie każdego dodatkowego kredytu - nawet gdyby był to kredyt na odtwarzacz CD o wartości 200 zł! BOŚ gwarantuje sobie też prawo do wejścia w każdej chwili do naszego mieszkania. Z kolei BPH dopuszcza możliwość nakazania klientowi przewalutowania kredytu, gdy uzna, że zmieniła się jego zdolność kredytowa. Brak precyzji w takim zapisie teoretycznie może doprowadzić nas do bankructwa. Zwłaszcza że opłata w BPH za przewalutowanie wynosi dziś 0,75 procent kwoty kredytu. Najlepszymi negocjatorami powinni być ci, którzy uzyskują dochody z umowy o dzieło. Tylko nieliczne banki, takie jak GE Money Bank Mieszkaniowy, Millennium i mBank, uwzględniają pełne dochody takich
osób do wyliczenia ich zdolności kredytowej. Mistrzostwo świata to oferta Fortis Banku, który bierze pod uwagę jedynie 25 procent zarobków z tytułu umowy o dzieło, nawet jeśli pracujesz w ten sposób od wielu lat.

Choć banki wciąż igrają z klientami, popularność kredytów mieszkaniowych rośnie. Oferta banków dla osób zainteresowanych kupnem mieszkania jest dziś z pewnością o wiele bardziej atrakcyjna niż jeszcze rok temu. - Niedawno było nie do pomyślenia, by banki dawały kredyty osobom z umową o dzieło. Kredyty stały się więc bardziej dostępne - mówi Dorota Kossowska z firmy brokerskiej Open Finance. Co więcej, w ciągu ostatniego pół roku oprocentowanie kredytów spadło w niektórych przypadkach aż o 2, 3 punkty procentowe. W efekcie 20-letni kredyt na 160 tysięcy złotych będzie nas dziś kosztował jedynie 300 tysięcy złotych, podczas gdy jeszcze w lutym zapłacilibyśmy około 380 tysięcy. Spadające oprocentowanie sprawiło, że w pierwszej połowie tego roku udzielono już około 87 tysięcy kredytów (w pierwszej połowie 2004 roku jedynie 71 tysięcy) - wynika z danych Związku Banków Polskich.

Zdaniem specjalistów ten rok ma być rekordowy. - Będzie rosła zarówno liczba kredytów, jak i okres, na jaki będziemy je zaciągać - mówi Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. Czy poprawi się jakość obsługi klientów? Prawdopodobnie dopiero wtedy, gdy zaczniemy zadłużać się za granicą. Pewnie dopiero wówczas banki zrozumieją, o co chodzi w haśle: ,Klient nasz pan".

Krzysztof Szczepaniak