Jak uzyskać dodatkowy dochód z posiadanej nieruchomości? Porównanie 3 sposobów dostępnych dla osób w wieku 60+

Nieruchomość jako źródło dochodu?

Eksperci przekonują, że kapitał zamrożony w mieszkaniu można spieniężyć i żyć dostatniej na emeryturze. Wszystko zależy od rodzaju i wielkości nieruchomości oraz tego jaki wariant spieniężenia wybierze senior. Jedną z opcji jest wynajęcie pokoju lub części domu. Takie rozwiązanie pozwala "dorobić" ok. 500-1000 zł miesięcznie do emerytury. Powoduje jednak utratę prywatności i mniejszy komfort życia (m.in. przez mniejszą powierzchnię użytkową, z której osoba starsza może korzystać). Wśród najczęściej porównywanych opcji jest zatem renta dożywotnia, czyli przekazanie prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne i gwarancję dożywotniego korzystania z lokum, oraz sprzedaż dotychczasowego i zakup mniejszego mieszkania. Często słyszy się, że z ekonomicznego punktu widzenia ta druga opcja jest bardziej opłacalna. Eksperci z Funduszu Hipotecznego DOM przeanalizowali plusy i minusy tych trzech opcji.

– Przeanalizowaliśmy trzy scenariusze wg średnich cen nieruchomości na koniec 3. kwartału 2023 roku. W pierwszym z nich seniorka sprzedaje mieszkanie zlokalizowane w Warszawie, o powierzchni 65 mkw. oraz przeprowadza się do innego w tej samej dzielnicy, ale o metrażu 40 mkw. W drugim scenariuszu seniorka podpisuje umowę renty dożywotniej na w/w mieszkanie o powierzchni 65 mkw. W trzecim scenariuszu podnajmuje pokój – wyjaśnia Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM – największej i najstarszej instytucji na polskim rynku, świadczącej profesjonalną usługę renty dożywotniej dla osób w wieku 60+.

– Z naszych wyliczeń wynika, że seniorka, która zamieni mieszkanie na mniejsze, może zyskać miesięcznie istotnie mniej, niż gdyby podpisała umowę renty dożywotniej. W przypadku zamiany mieszkania jednorazowa kwota, jaką zyska seniorka, po odliczeniu prowizji pośrednika, kosztów przeprowadzki i odświeżenia nowego mieszkania, to ok. 143 tys. zł.

Tę kwotę może podzielić na miesięczne wypłaty i wypłacać sobie dodatkowe środki w kwocie 975 zł do emerytury przez określony czas – 12 lat. Dla takiej wartości przygotowaliśmy wyliczenia, co oznacza, że wypłaty będą ograniczone w czasie. Skąd wzięliśmy 12 lat? To oczekiwana długość życia dla naszej przykładowej 74-letniej seniorki (według danych GUS).

Jeżeli nasza seniorka będzie żyła dłużej, środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania skończą się. Będzie zatem musiała wypłacać sobie coraz mniejsze kwoty lub zaniechać tych wypłat całkowicie. Jeżeli Seniorka odłożyłaby tę kwotę na lokacie oprocentowanej na 4 procent w skali roku, to po zapłaceniu podatku Belki z odsetkami mogłaby otrzymywać 1182 zł miesięcznie. Seniorka, która wybrała rentę dożywotnią, będzie otrzymywać świadczenia finansowe w wysokości co najmniej 1800 zł (+ waloryzacja o inflację) dożywotnio, co miesiąc. Renta dożywotnia to rozwiązanie, w którym fundusz hipoteczny szacuje ryzyko, bierze go na siebie i zobowiązuje się do wypłacania świadczeń aż do śmierci beneficjenta – dodaje Robert Majkowski.

Scenariusz 1 – sprzedaż mieszkania i przeprowadzka do mniejszego

Z wyliczeń Funduszu Hipotecznego DOM wynika, że seniorka, który sprzeda mieszkanie o powierzchni 65 mkw. i kupi lokum o pow. 40 mkw. zyska na tej transakcji około 143 000 zł. Będzie musiała jednak pokryć koszty dodatkowe (m.in. prowizje i opłaty z tytułu transakcji), koszty przeprowadzki czy ewentualnej adaptacji nowego mieszkania. Jeżeli będzie chciała wypłacać sobie dodatkowe środki do emerytury z uzyskanego w ten sposób budżetu (bez odsetek), to przez 12 lat (bo taka jest oczekiwana długość życia wg GUS) będzie miała dodatkowe 975 zł miesięcznie. Jeżeli te 142 tys. złotych odłoży na lokatę, to odsetki powiększą miesięczną kwotę do ok. 1 182 zł. Czas realizacji takiej zamiany mieszkania na mniejsze będzie dość długi, a sam proces – energochłonny, co dla seniora może być dużym wyzwaniem.

Warto też pamiętać, że przeprowadzka wiąże się ze zmianą środowiska, sąsiadów, współlokatorów. Zmieni się też metraż nieruchomości, a więc obniży się standard życia.

– Ktoś, kto żył dotychczas w "oswojonej" przestrzeni, będzie musiał przyzwyczaić się do nowej. I mowa tu nie tylko o sąsiadach, ale również sprzedawcy z osiedlowego sklepiku, pani na poczcie, czy personelu przychodni lekarskiej. To właśnie dlatego mówi się, że sprzedaż mieszkania w starszym wieku należy rozpatrywać nie tylko z ekonomicznego punktu widzenia. Bardzo ważnym aspektem są emocje, poczucie bezpieczeństwa, znajomość miejsca, w którym żyło się 30 czy 40 lat – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Scenariusz 2 – renta dożywotnia

Ta sama seniorka (w wieku 74 lat), która jest właścicielką mieszkania o pow. 65 mkw. zlokalizowanego w Warszawie, może podpisać umowę renty dożywotniej, otrzymywać comiesięczne świadczenia pieniężne aż do swojej śmierci oraz mieszkać dożywotnio we własnym lokum. Świadczenie w przypadku takiej seniorki wyniesie 1800 zł miesięcznie, więc będzie większe niż ze sprzedaży mieszkania i co bardzo ważne – nieograniczone w czasie, bo dożywotnie. Takie świadczenie będzie również waloryzowane o wskaźnik inflacji, więc powinno stale rosnąć. Komfort życia pozostanie bez zmian, podobnie z otoczeniem, sąsiadami, współlokatorami. Czas realizacji transakcji będzie znacznie krótszy, ok. 2-4 tygodni, a w całym procesie wydatnie pomagają doświadczeni Eksperci Funduszu Hipotecznego DOM, którzy dojeżdżają do zainteresowanych osób i ułatwiają wszystkie formalności.

– Warto pamiętać, że w przypadku sprzedaży mieszkania i zamiany go na mniejsze seniorka wciąż będzie właścicielem nieruchomości, a mniejsze mieszkanie odziedziczą spadkobiercy. Jeżeli seniorka zdecyduje się na rentę dożywotnią, mieszkanie stanie się własnością funduszu hipotecznego, a więc nie będzie mogło być dziedziczone. To jeden z najważniejszych czynników, który wpływa na podjęcie decyzji o podpisaniu umowy renty dożywotniej. Mamy natomiast wielu klientów, którzy nie mają żadnych spadkobierców lub ich spadkobiercy nie są zainteresowani dziedziczeniem danej nieruchomości (np. od lat mieszkają za granicą). W badaniu opinii, które przeprowadziliśmy wśród naszych klientów, 62 proc. z nich przyznało, że ich sytuacja rodzinna nie miała wpływu na zawarcie umowy renty dożywotniej, a 73 proc. deklarowało, że ich spadkobiercy (dzieci, wnuki, dalsza rodzina) nie chcą podważać lub unieważnić takiej umowy. To wskazuje, że renta dożywotnia w Polsce staje się, wzorem innych krajów, jednym ze sposobów poprawy życia na emeryturze, a zrozumienie zalet tego rozwiązania dotyczy nie tylko samych seniorów, ale również ich bliskich – podsumowuje Robert Majkowski.

Scenariusz 3 – podnajęcie pokoju lub części domu

Seniorka może zdecydować się też na podnajęcie pokoju w swoim mieszkaniu lub wynajęcie części domu. Co prawda komfort życia również będzie mniejszy, a czas pozyskiwania środków ograniczony czasem najmu, ale w takim przypadku emerytka będzie mogła liczyć na dodatkowe 500-1000 zł miesięcznie. – W tym przypadku trudno mówić o prawdziwym i długoterminowym bezpieczeństwie finansowym, bo rzadko wynajmuje się komuś pokój na 12 lat lub dłużej. Mimo to wynajęcie pokoju może być dobrym, dostępnym i dość szybkim w realizacji pomysłem – mówi Robert Majkowski.

– Warto pamiętać również o opcjach pośrednich. Nawet, jeżeli sprzedamy mieszkanie i przeprowadzimy się do mniejszego lokum o pow. 40 mkw. to wciąż będziemy właścicielami nieruchomości. Możemy żyć z nadwyżki finansowej, którą uzyskaliśmy w wyniku sprzedaży, a dodatkowo podpisać także umowę renty dożywotniej – tyle, że na mniejszy lokal. Jeżeli połączymy wypłaty z obu źródeł, okaże się, że miesięczne wpływy mogą sięgać nawet 3000 zł – podsumowuje Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.